Законно ли закрыли колясочную и кладовую в подъезде без решения общего собрания собственников, нужно ли проводить собрание для доступа и что делать с замками

Является ли колясочная/кладовая под лестницей общим имуществом и вправе ли собственники пользоваться им без каких-либо разрешений

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
— п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Помещения на первом этаже, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения (колясочная, кладовая, бывшая сушилка), прямо подпадают под п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ — это общее имущество всех собственников. Право на него возникает в силу закона, независимо от регистрации, и подтверждается выпиской ЕГРН/техпаспортом на дом.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 36 ЖК РФ

Владение и пользование общим имуществом — это правомочия, принадлежащие всем собственникам в силу закона. Никто не вправе лишить вас доступа к общему имуществу; пользование колясочной не требует чьего-либо «разрешения» — требуется лишь соблюдение установленного порядка пользования.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности, а при недостижении согласия — в порядке, определяемом судом. Это подтверждает: спорный вопрос решается соглашением/судом, а не единоличным решением «старшей по дому».

Вывод: колясочная и кладовая под лестницей как помещения, обслуживающие более одного помещения дома, являются общим имуществом собственников (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) и принадлежат вам на праве общей долевой собственности. Вы вправе пользоваться ими в силу закона; никакого отдельного «разрешения» для этого не требуется, а вопрос порядка пользования при разногласиях решается соглашением всех собственников, при его недостижении — судом (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Кто вправе ограничить доступ и в чьей компетенции решение о пользовании общим имуществом

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
— ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, а равно могут быть введены ограничения по пользованию ими — только по решению общего собрания собственников. То есть «закрыть» помещение для общего пользования можно лишь решением собрания, а не запиской с подписями.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
— ч. 1 ст. 44 ЖК РФ

Органом управления домом, уполномоченным принимать решения по вопросам пользования общим имуществом, является исключительно общее собрание собственников, а не совет дома, не «старшие по подъездам» и не председатель.

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Принятие решений о пользовании общим имуществом (в том числе об установлении порядка, ограничений) отнесено к компетенции общего собрания.

Совет многоквартирного дома: 1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; 2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме
— п. 1–2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

Совет многоквартирного дома лишь ВЫНОСИТ на общее собрание предложения о порядке пользования общим имуществом и обеспечивает выполнение уже принятых собранием решений. Совет дома (как и его председатель, и «старшие по подъездам») не наделен правом самостоятельно вводить ограничения доступа к общему имуществу.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
— ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Решение о пользовании общим имуществом правомочно только при наличии кворума — участии собственников, обладающих более чем 50 % голосов от общего числа. В вашем случае собрание вообще не проводилось, то есть кворума быть не могло.

Вывод: «старшая по дому» и «старшие по подъездам» не имели права запирать колясочную и кладовую — это решение относится к исключительной компетенции общего собрания собственников (п. 3 ч. 2, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Совет дома может только предлагать вопросы собранию, а не решать их сам (п. 1–2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Их «решение», оформленное бумажкой с их подписями без протокола общего собрания и без кворума, не имеет юридической силы.

Нужно ли вам проводить собрание и собирать подписи, чтобы получить доступ

решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
— п. 2–3 ст. 181.5 ГК РФ

Решения, принятые по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, либо при отсутствии необходимого кворума, — ничтожны. Это значит, что бумага с подписями «старших», не имеющая силы решения общего собрания, ничтожна независимо от признания её судом.

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 2 1 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2 2 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.06.2022 № 217-ФЗ) 3.
— ч. 2 ст. 45 ЖК РФ

Любой собственник вправе по своей инициативе созвать внеочередное общее собрание. Это ваше ПРАВО, а не обязанность: закон не обязывает вас собирать собрание для того, чтобы получить доступ к общему имуществу, которым вы и так владеете в силу закона.

признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— абз. 5 ст. 12 ГК РФ

Закон допускает и признание недействительным решения собрания как способ защиты права — но при отсутствии самого собрания оспаривать формально нечего; защита идет через требование об устранении препятствий.

Вывод: проводить собрание и собирать подписи для того, чтобы попасть в помещение, вы НЕ обязаны — право пользования общим имуществом принадлежит вам в силу закона, и решение общего собрания для самого доступа не требуется. Собрание имеет смысл созывать лишь для того, чтобы установить ПРАВИЛА пользования колясочной и кладовой (что и как хранить) и утвердить их документально; это целесообразно, но не является условием вашего доступа. Если правила будут приниматься собранием, решение должно быть принято с соблюдением кворума (более 50 % голосов — ч. 3 ст. 45 ЖК РФ), оформлено протоколом и размещено в системе; принятое по этому вопросу решение при отсутствии кворума или вне компетенции будет ничтожным.

Как защитить право пользования и что делать с замками — куда обращаться, а не вскрывать самим

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Вы как собственник вправе требовать устранения всяких нарушений вашего права пользования общим имуществом, даже если вас не лишают владения полностью, а лишь создают препятствия (ст. 304 ГК РФ). Именно это — правовое средство против незаконно повешенных замков: требование об устранении препятствий (негаторный иск).

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

На требование об устранении препятствий в пользовании исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ), поэтому тянуть с обращением не критично — ваш иск не «пропадет» со временем.

признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— абз. 5 ст. 12 ГК РФ

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения, и пресечения действий, нарушающих право (ст. 12 ГК РФ). Вы вправе требовать не только признания права, но и восстановления доступа (снятия замков), а также возмещения убытков и компенсации морального вреда, если они причинены.

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах
— п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Орган государственного жилищного надзора контролирует соблюдение обязательных требований, в том числе по использованию и содержанию общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ). Сюда вы вправе подать жалобу на незаконное ограничение доступа к общему имуществу — ГЖИ выдаст предписание об устранении нарушения.

Вывод: понудить к открытию помещения нужно по законному пути: жалоба в государственную жилищную инспекцию (ст. 20 ЖК РФ), обращение к управляющей организации, а при необходимости — иск в суд об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ, ст. 12 ГК РФ). Такое требование исковой давностью не ограничено (ст. 208 ГК РФ). Подсудность — районный суд по месту нахождения дома (общее исковое производство).

Риски самовольного вскрытия замков

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Самовольное, вопреки установленному порядку совершение действий, правомерность которых оспаривается гражданином, если причинен существенный вред, — это самоуправство (ст. 330 УК РФ). Вскрывая замки самостоятельно, вы рискуете, если ваш оппонент заявит, что действовал «правомерно», попасть в конфликт с уголовно-правовой квалификацией.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Вред, причиненный чужому имуществу, возмещается в полном объеме причинителем (ст. 1064 ГК РФ). Если замок или дверь считаются имуществом тех, кто их установил, вы как причинитель повреждения будете обязаны возместить вред.

Вывод: САМОСТОЯТЕЛЬНО вскрывать замки и срезать дверь НЕ следует. Хотя право пользования у вас есть в силу закона, самовольные действия дают основание для претензий по ст. 330 УК РФ и ст. 1064 ГК РФ. Правильный путь — привлечь участкового/полицию для фиксации незаконного воспрепятствования, подать жалобу в ГЖИ и обратиться в суд; исполнение решения суда об устранении препятствий обеспечит уже судебный пристав (при необходимости — с принудительным вскрытием).

Встречная ветка: законна ли постановка замков, если помещение — эвакуационный путь

устраивать в лестничных клетках кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и площадками вещи, мебель, оборудование и другие предметы
— подп. «к» п. 16 Правил противопожарного режима, утв. ПП РФ № 1479

Правилами противопожарного режима запрещено устраивать в лестничных клетках кладовые и подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на площадках вещи, мебель и оборудование (подп. «к» п. 16 Правил, утв. ПП РФ № 1479). Если ваша «кладовая под лестницей» — это пространство под лестничным маршем в лестничной клетке, то хранение там колясок и вещей само по себе является нарушением требований пожарной безопасности, и тогда закрытие доступа может быть оправдано требованием безопасности (в том числе по предписанию надзорного органа).

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Однако и в этом случае ограничение должно вводиться по решению общего собрания собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), а не распоряжением «старших по дому». Более того, если помещение оборудовано как самостоятельная кладовая (изолированное помещение, не эвакуационный путь), запрет подп. «к» п. 16 на него не распространяется, и оснований для замков тем более нет.

Вывод: развилка зависит от того, является ли помещение частью эвакуационного пути (лестничной клеткой) или изолированной кладовой и имеется ли предписание надзорного органа. Если помещение — изолированная кладовая и запретов на хранение, установленных надзорным органом, нет — замки незаконны, и следует требовать восстановления доступа в порядке ст. 304 ГК РФ и через ГЖИ. Если помещение — пространство под лестничным маршем в лестничной клетке, орган ГПН вправе потребовать прекратить там хранение, и тогда безопаснее добиваться не открытия под хранение вещей, а определения законного порядка (например, выделения иного места либо соблюдения правил пожарной безопасности в порядке, установленном собранием).

Порядок обжалования и надзорные органы, если ответа нет или он отрицательный

доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов , установленными Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 1 2 . Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 1 3 .
— п. 3 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ

Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, в том числе доступность пользования помещениями, входящими в состав общего имущества (п. 3 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ). Следовательно, вы вправе требовать от УК устранить препятствия в доступе (снять незаконные замки) — управляющая организация отвечает за доступность пользования общим имуществом.

Проверка исполнения законов проводится на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором, в случае, если эти сведения нельзя подтвердить или опровергнуть без проведения указанной проверки. (В редакции Федерального закона от 07.03.2017 № 27-ФЗ) 3. Решение о проведении проверки принимается прокурором или его заместителем и доводится до сведения руководителя или иного уполномоченного представителя проверяемого органа (организации) не позднее дня начала проверки. В решении о проведении проверки в обязательном порядке указываются цели, основания и предмет проверки. В случае, если в ходе указанной проверки получены сведения, указывающие на наличие в деятельности проверяемого органа (организации) иных нарушений законов, требующих принятия мер прокурором, подтвердить или опровергнуть которые невозможно без проведения проверки, прокурор или его заместитель принимает мотивированное решение о расширении предмета указанной проверки или решение о проведении новой проверки и доводит принятое решение до сведения руководителя или иного уполномоченного представителя проверяемого органа (организации) не позднее дня его принятия. Типовая форма решения о проведении проверки и типовая форма мотивированного решения о расширении предмета указанной проверки утверждаются Генеральным прокурором Российской Федерации. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.03.2017 № 27-ФЗ) 4.
— ч. 2 ст. 21 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации»

Прокуратура проводит проверки исполнения законов на основании поступившей информации (в том числе обращений граждан) о фактах нарушения законов (ч. 2 ст. 21 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации»). Вы вправе подать жалобу в прокуратуру на бездействие ГЖИ/УК либо на действия «старших по дому».

Вывод: цепочка обращения выстроена так: (1) заявление в УК с требованием устранить препятствия в доступе (п. 3 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ); (2) жалоба в ГЖИ (ст. 20 ЖК РФ) на незаконное ограничение доступа к общему имуществу; (3) при бездействии/отказе — жалоба в прокуратуру (ч. 2 ст. 21 ФЗ о прокуратуре) и параллельно или вместо этого — иск в районный суд по месту нахождения дома об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ). Все обращения подаются по общим правилам Федерального закона № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан», регистрируются в 3-дневный срок и подлежат обязательному рассмотрению; на жалобу в ГЖИ/прокуратуру даётся письменный ответ по существу.