Можно ли требовать сноса навеса во дворе многоквартирного дома, если земля муниципальная и нет согласия собственников? Куда жаловаться и как обязать снести?

Земля под домом и двор — чьи они и нужно ли согласие жильцов на навес

Ключевой факт — территория указана в документах как муниципальная земля, границы не установлены, часть двора числится газоном и проходом. Но правовой режим земли под многоквартирным домом определяется законом, а не записью в старых бумагах: с момента формирования участка под домом он по закону принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Для вас это означает: даже если в документах, которые вы видели, участок числится муниципальным, при сформированном участке земля под домом — общее имущество всех собственников, включая вас. Если же участок действительно не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, двор остается муниципальной землей, и тогда распоряжаться ею вправе орган местного самоуправления, а не соседи.

Далее — о передаче общего имущества в пользование отдельным лицам:

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
   — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Любое занятие части придомовой территории (под навес, «огород», ограждение) — это использование общего имущества третьими лицами, а значит, требует решения общего собрания собственников. Собрания не было, договора аренды нет — значит, никакого законного основания у соседей нет. Ссылка соседей на устную договоренность между собой юридически ничтожна: она не заменяет решение общего собрания и не создает прав.

Дополнительно вопросы использования и благоустройства участка прямо отнесены законом к компетенции общего собрания:

1. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
   — п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
— п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
   — п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Эти нормы показывают, что даже вопрос «пределов использования» двора, размещения элементов благоустройства и возведения хозяйственных построек решается только собранием квалифицированным большинством, а не соседями по договоренности. Управляющая компания по закону обязана обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания и надлежащее содержание общего имущества — то есть она не вправе «разрешить» навес, но обязана отреагировать на захват двора.

Вывод по вопросу: требовать демонтажа вы вправе. Двор и участок под домом — общее имущество собственников (а при несформированном участке — муниципальная земля), поэтому возведение навеса без решения общего собрания и без согласия собственников неправомерно. Устная договоренность соседей между собой правового значения не имеет. Отступление «на метр» от вашего окна правового значения не имеет: оно не создает права занимать чужую/общую землю.

Можно ли обязать снести навес и какими правовыми средствами

Навес на бетонных столбах высотой почти до второго этажа с крышей из профлиста — это возведенное строение (сооружение). Если он создан на участке, не предоставленном в установленном порядке, либо без необходимых согласований и с нарушением строительных норм, он подпадает под признаки самовольной постройки:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил
— ст. 222 ГК РФ, п. 1

Если навес признают самовольной постройкой, он подлежит сносу осуществившим его лицом или за его счет — это прямо предусмотрено законом о самовольной постройке.

Одновременно у вас есть самостоятельное и более «быстрое» негаторное требование — об устранении препятствий в пользовании:

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
   — ст. 60 ЗК РФ, п. 1

Управомоченный субъект здесь — вы как собственник помещения в доме и сособственник общего имущества; нарушение — занятие части участка и препятствия в пользовании двором, затенение, угроза схода снега с крыши навеса. Средства защиты в земельном праве прямо включают восстановление положения, существовавшего до нарушения, и пресечение действий, создающих угрозу нарушения.

1. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
   — п. 2 ст. 62 ЗК РФ

1. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
   — п. 3 ст. 76 ЗК РФ

Важно: пункт 3 ст. 76 ЗК РФ обязывает именно виновных лиц привести участок в прежнее состояние и снести постройку за свой счет, причем самовольно занятые участки возвращаются их собственникам без возмещения затрат на строительство.

Если навес еще не построен, а только начат, положение для вас даже сильнее — закон позволяет пресечь действия, создающие угрозу нарушения, и запретить деятельность, создающую опасность:

1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
   — ст. 60 ЗК РФ, п. 1

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Норма ст. 1065 ГК РФ позволяет требовать запрещения самой деятельности (дальнейшего строительства) при опасности причинения вреда в будущем — например, из-за падения снега с крыши навеса.

Вывод по вопросу: да, реально обязать соседей демонтировать навес. Начатое строительство — не препятствие: недостроенный объект, возведенный на чужой/общей земле без согласия, подлежит сносу, а на стадии строительства можно требовать запрета дальнейших работ. При этом вы не связаны выбором одного требования: можно заявить и негаторный иск, и требование о сносе/приведении участка в прежнее состояние, и запрет продолжать строительство.

Сроки: давность по вашему требованию не мешает

Даже если навес или «огород» существует давно, срок обращения в суд по требованию об устранении препятствий не течет:

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);
— ст. 208 ГК РФ

силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом. Споры об освобождении имущества от ареста 17
— п. 49 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено. 42 Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в суд с требованием к собственникам другого помещения в этом доме о возложении обязанности по демонтажу возведенной конструкции. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменил, принял по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации апелляционное и кассационное определения отменила, оставила в силе решение суда первой инстанции, указав следующее. Разрешая спор и удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из того, что в результате возведения надстройки (мансарды) произошло увеличение площади спорного помещения за счет части чердачного помещения, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Право собственности на возведенную мансарду и часть чердачного помещения зарегистрировано не было. Согласие всех собственников помещений в указанном доме на реконструкцию дома и присоединение части чердачного помещения к площади помещения также получено не было. Таким образом, действия одного из собственников помещения привели к нарушению права другого собственника помещения в этом доме. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции указал на пропуск собственником помещения трехлетнего срока исковой давности. Между тем, делая данный вывод, суд апелляционной инстанции не учел, что собственником помещения заявлено требование об устранении нарушения права пользования общим имуществом многоквартирного жилого дома, не связанного с лишением владения, путем возложения обязанности демонтировать возведенное строение-надстройку (мансардный этаж), привести чердачное помещение, расположенное между потолочным перекрытием четвертого этажа и ограждающей конструкцией кровли (крыши) в районе расположения принадлежащего собственникам помещения, в состояние, предшествующее реконструкции чердачного помещения и кровли крыши; привести ограждающую конструкцию кровли (крыши) в состояние, предшествующее реконструкции. С учетом установленных обстоятельств собственник помещения в многоквартирном доме, не лишенный владения общим имуществом в этом доме в целом, обратился с требованием на основании статьи 304 ГК РФ, 43 в соответствии с которой собственник может требовать устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В силу положений статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения
— п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Для вашей ситуации это решающий аргумент против возможной отговорки соседей «мы тут давно, привыкли». Практика Верховного Суда прямо распространяет это правило на споры между собственниками помещений в одном многоквартирном доме о демонтаже конструкции, возведенной на общем имуществе: пока вы владения двором не утратили и нарушение продолжается (навес затеняет, занимает участок, грозит сходом снега), исковая давность к вашему требованию не применяется, а длительность нарушения не препятствует удовлетворению иска.

При этом требование о возмещении уже причиненного ущерба (например, если вам был причинен вред имуществу) носит самостоятельный характер и подчиняется общим правилам о давности — поэтому ущерб надо фиксировать вовремя.

Вывод по вопросу: срок исковой давности к вашему требованию об устранении препятствий и демонтаже навеса не применяется, в том числе если конструкция возведена или «огорожено» давно. Иск можно подавать независимо от того, сколько времени это продолжается.

Куда жаловаться: УК, администрация, надзорные органы

Порядок действий не взаимоисключающий: сначала фиксация и обращения, затем суд. Управляющая компания несет обязанности по управлению домом, в том числе по содержанию общего имущества:

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
   — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Отсюда: УК обязана обеспечить надлежащее содержание и пользование общим имуществом. Захват двора и самовольное размещение конструкций на придомовой территории — это как раз ненадлежащее состояние общего имущества и нарушение прав собственника, на что УК обязана отреагировать (обследование, предписание, обращение в надзорные органы). Однако сама УК демонтировать чужую постройку не вправе — она может только зафиксировать нарушение и передать данные в администрацию/надзор.

Следующий уровень — муниципальный земельный контроль и государственный земельный надзор:

1. Предметом муниципального земельного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами обязательных требований к использованию и охране земель в отношении объектов земельных отношений, за нарушение которых законодательством предусмотрена административная ответственность.
   — ч. 2 ст. 72 ЗК РФ

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Для вас это означает: если участок муниципальный, самовольное занятие его части — прямое правонарушение, за которое соседи могут быть привлечены к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ со штрафом. Заявление подается в администрацию (муниципальный земельный контроль) и в Росреестр (государственный земельный надзор).

Обращения граждан рассматриваются по установленной законом процедуре и в сроки:

1. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо: 1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; 2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ ) 3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина;
   — ч. 1 ст. 10 ФЗ № 59-ФЗ

1. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
   — ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ

Обращение должно содержать описание нарушения, точный адрес и ваши требования; ответ по существу дается в течение 30 дней со дня регистрации, а орган обязан принять меры к восстановлению и защите нарушенных прав.

Есть еще административный путь защиты жилищных прав, но он ограничен:

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. 3. Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
   — ч. 1, п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ

Административный порядок применяется только в случаях, прямо предусмотренных законом; основной путь защиты нарушенных жилищных прав — суд, а решение административного органа все равно может быть обжаловано в суд.

Вывод по вопросу: жаловаться нужно одновременно по нескольким адресам, это не альтернатива суду, а подготовка к нему: (1) письменное требование в управляющую компанию — обследовать и пресечь захват общего имущества; (2) заявление в администрацию (муниципальный земельный контроль) и в Росреестр (государственный земельный надзор) о самовольном занятии земельного участка; (3) при необходимости — в орган госжилнадзора. Если реакции нет — иск в суд. Результаты проверок (акты, предписания, постановления о штрафе по ст. 7.1 КоАП РФ) станут доказательствами в суде.

Если навес уже затеняет окно и грозит сходом снега: возмещение и запрет

Помимо устранения препятствий, вы вправе взыскать вред и потребовать запретить опасную деятельность. Общее правило ответственности за вред:

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Если из-за навеса вам причинен вред (повреждение имущества, затраты на устранение последствий схода снега, иные убытки), его возмещает причинитель — тот, кто возвел и эксплуатирует навес. Однако бремя доказывания размера вреда и причинной связи лежит на вас, поэтому важны акты осмотра, фотофиксация, заключения.

Отдельное и очень удобное в вашей ситуации средство — предупреждение вреда:

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Для вашего случая это означает: уже сам факт опасности (навес вплотную к окну, крыша из профлиста, зимой — риск схода снега) дает основание требовать запрета деятельности, создающей такую опасность, то есть запрета дальнейшего строительства и эксплуатации навеса. Суд вправе обязать ответчика приостановить или прекратить соответствующую деятельность.

Также в жилищном праве предусмотрено восстановление положения, существовавшего до нарушения, и пресечение действий, создающих угрозу нарушения:

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. 3. Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
   — ч. 1, п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ

Вывод по вопросу: вы вправе требовать возмещения фактически причиненного вреда (ст. 1064 ГК РФ) и запрета дальнейшего строительства/эксплуатации навеса как опасной деятельности (ст. 1065 ГК РФ). Обе меры заявляются вместе с иском о демонтаже; размер вреда нужно подтверждать документами.

Если участок не сформирован — ветка муниципального спора

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Если участок под домом не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, двор остается муниципальной (или государственной неразграниченной) землей — тогда право требовать освобождения и демонтажа принадлежит органу местного самоуправления, а вы защищаете свое право через негаторное требование о пресечении препятствий в пользовании двором и через возбуждение земельного надзора:

1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
   — ст. 60 ЗК РФ, п. 1

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Ветка не отменяет ваш иск: даже без сформированного участка вы вправе требовать устранения всяких нарушений своего права как собственник помещения в доме и житель, а занятие части придомовой территории без согласия — самовольное занятие земельного участка.

Вывод по ветке: при несформированном участке иск соседу о сносе как «самовольной постройки на чужом участке» можно дополнить требованием к администрации: сведения о нарушении дают основания для муниципального земельного контроля и мер по освобождению земли. Ваше право жить без препятствий и затенения защищается в любом случае.

Какой иск, куда и в каком порядке подавать

Требование предъявляется в суд. Для негаторного иска характерна подсудность по месту нахождения ответчика:

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 28 ГПК РФ

Если в иске заявлено требование о правах на земельный участок (например, об освобождении земли, о сносе прочно связанного с землей объекта), применяется исключительная подсудность — по месту нахождения объекта:

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Для вашей ситуации это практическое правило: чаще всего иск подается в суд по месту нахождения дома (так как объект — навес во дворе, прочно связанный с землей участок), районный суд; при этом ответчиком указывается лицо, фактически возведшее навес (сосед), а при споре об общем имуществе можно привлечь и управляющую компанию, администрацию — по обстоятельствам.

Защита жилищных прав в приоритете осуществляется судом:

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. 3. Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
   — ч. 1, п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ

Вывод по вопросу: основной путь — иск в районный суд по месту нахождения ответчика либо (если заявлено требование о правах на земельный участок/о сносе прочно связанного с землей объекта) по месту нахождения объекта. В иске соедините: признание действий соседей по занятию участка незаконными, обязание демонтировать навес и привести участок в прежнее состояние, запрет дальнейшего строительства, а при наличии вреда — его возмещение. До подачи иска направьте письменные обращения в УК, администрацию и Росреестр: их результаты будут доказательствами, а при отказе — основанием дополнительно обжаловать бездействие.

Деньги: что можно взыскать и чего взыскать нельзя

По требованию о возмещении вреда действует общее правило полного возмещения:

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

1. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
   — п. 2 ст. 62 ЗК РФ

Это означает: вы можете взыскать реальный ущерб — стоимость поврежденного имущества, расходы на устранение последствий схода снега, а также иные подтвержденные убытки. Но есть важное ограничение в вашу же пользу и против соседей: самовольно занятые участки возвращаются собственникам без возмещения затрат, произведенных виновными лицами за время незаконного пользования. То есть соседи не смогут потребовать от вас или от собственников компенсации стоимости навеса при его сносе — напротив, снос производится за их счет.

Размер вреда и причинная связь доказываются истцом (акты осмотра, фото, сметы, чеки, заключения). Если по делу потребуется строительно-техническая или землеустроительная экспертиза для определения площади занятия и затенения, расходы на нее распределяются судом по правилам процессуального закона; при удовлетворении иска судебные издержки, как правило, относятся на проигравшую сторону.

Важно: не допускайте просрочки по требованию о возмещении уже причиненного вреда — к нему применяются общие сроки давности, в отличие от негаторного требования о демонтаже.

Вывод по вопросу: взыскать можно реальный ущерб от действий соседей и судебные издержки; затраты соседей на самовольный навес возмещению не подлежат, а снос осуществляется за их счет. Требование о возмещении вреда заявляйте вместе с иском о демонтаже, фиксируя ущерб документально.

Если УК и администрация откажут или промолчат

По обращению орган обязан дать ответ по существу и принять меры к защите нарушенного права:

1. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо: 1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; 2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ ) 3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина;
   — ч. 1 ст. 10 ФЗ № 59-ФЗ

1. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
   — ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ

На обращение отводится 30 дней со дня регистрации, при необходимости срок может быть продлен не более чем на 30 дней с уведомлением. Соответственно, если УК или администрация не ответили вовремя либо ответили формально (отпиской), речь идет о бездействии, которое можно обжаловать.

Основной путь защиты жилищных прав — суд, а административному порядку закон отводит только прямо предусмотренные случаи:

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. 3. Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
   — ч. 1, п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ

Поэтому отказ УК или администрации не лишает вас права на иск и не является препятствием для него — наоборот, отказ и бездействие фиксируются письменно и становятся доказательством того, что досудебные меры исчерпаны. Бездействие органа/организации обжалуется в вышестоящий орган, прокуратуру либо в суд в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Вывод по вопросу: при отказе или бездействии УК/администрации не нужно ждать — фиксируйте отказ (или истечение 30-дневного срока), обжалуйте в прокуратуру или суд и одновременно предъявляйте иск к соседям о демонтаже навеса, запрете строительства и возмещении вреда. Отсутствие реакции органов не влияет на ваше право на судебную защиту.

Доказательства, которые нужно закрепить до и во время спора

Значение обстоятельств, подлежащих доказыванию (занятие участка, затенение, угроза схода снега, отсутствие решения собрания), вытекает из норм о самовольной постройке, негаторном требовании и о вреде:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил
— ст. 222 ГК РФ, п. 1

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);
— ст. 208 ГК РФ

Практический вывод из этих норм: в суде вам нужно доказать (1) факт занятия соседями части общего/муниципального участка под навес, (2) отсутствие решения общего собрания и правоустанавливающих документов у соседей, (3) создание препятствий в пользовании вашим помещением/двором (затенение окна, риск схода снега), (4) размер вреда. При растянутости нарушения во времени доказывание давности не требуется, поскольку давность к негаторному требованию не применяется.

Что собрать: датированная фото- и видеофиксация навеса и его расположения относительно вашего окна; письменный запрос в УК об осмотре придомовой территории и акт осмотра; выписка из ЕГРН о земельном участке под домом и о вашем помещении (статус участка, координаты границ); ответ администрации о том, сформирован ли участок и кому принадлежит; документы об отсутствии протокола общего собрания по этому вопросу (запрос в УК/орган госжилнадзора); показания свидетелей-соседей; при необходимости — заключение кадастрового инженера/эксперта о площади занятия и о затенении, а также фиксация ущерба от снега.

Вывод по вопросу: без письменной и датированной фиксации нарушения иск рискует остаться недоказанным. Соберите комплект: фото/видео с датами, акт осмотра УК, сведения ЕГРН и ответы администрации о статусе участка, подтверждение отсутствия решения собрания, свидетельские показания; при споре о затенении и площади — заключение эксперта. Эти же документы используются и для жалоб в УК, администрацию и Росреестр.

Денежные последствия: убытки и моральный вред

Полное возмещение убытков — общий принцип, закрепленный в ГК:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Убытки по вашей ситуации — это реальный ущерб (например, расходы на восстановление поврежденного снегом имущества, на устранение последствий) и, при доказанности, упущенная выгода. Требование о возмещении вреда к причинителю — ст. 1064 ГК РФ (процитирована ранее), а возмещение убытков за нарушение прав на землю — п. 1 и 2 ст. 62 ЗК РФ.

Моральный вред в данном случае возможен, но ограничен: он компенсируется только когда нарушены личные неимущественные права или нематериальные блага, либо в прямо предусмотренных законом случаях:

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ)
— ст. 151 ГК РФ

Из этого следует: если навес лишь создает бытовые неудобства и затеняет окно, но не посягает на ваши личные неимущественные права (например, не причиняет вред здоровью, пользованию жилищем как таковым до степени нарушения права на жилище), компенсация морального вреда взыскивается не всегда — практика чаще отказывает по чисто имущественным спорам. Основанием для морального вреда может стать доказанное ухудшение условий проживания, причинение вреда здоровью либо иное нарушение нематериальных благ.

Вывод по вопросу: взыскать реальный ущерб — реально, с полным его документальным подтверждением; упущенную выгоду — при доказанности; моральный вред — только если будет доказано нарушение личных неимущественных прав или нематериальных благ (вред здоровью, существенное нарушение права на жилище). Затраты соседей на самовольный навес им не возмещаются, снос — за их счет.

Полномочия управляющей компании и содержание общего имущества

Обязанность УК обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и благоприятные условия проживания установлена ЖК:

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
   — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

К составу общего имущества относится и земельный участок с элементами благоустройства (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, процитирована выше). Из этого следует, что именно управляющая организация отвечает за надлежащее состояние придомовой территории и за принятие мер против ее несанкционированного занятия. Она вправе и обязана обследовать территорию, зафиксировать самовольные конструкции, выдать требования и передать материалы в органы земельного надзора и администрацию.

Полномочия по проведению проверок и привлечению к ответственности принадлежат органам муниципального земельного контроля и госземнадзора.

1. Предметом муниципального земельного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами обязательных требований к использованию и охране земель в отношении объектов земельных отношений, за нарушение которых законодательством предусмотрена административная ответственность.
   — ч. 2 ст. 72 ЗК РФ

За самовольное занятие участка предусмотрена административная ответственность:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Вывод по вопросу: УК — первый адрес обращения (обязана обследовать и пресечь захват общего имущества), но сама сносить чужую постройку не может; функцию принуждения выполняют администрация (муниципальный земельный контроль), Росреестр (госземнадзор) и, в конечном счете, суд. Обращение в органы рассматривается в 30-дневный срок (ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ, процитирована ранее), по итогам возможен штраф по ст. 7.1 КоАП РФ.