Соседи строят беседку на придомовой территории без согласия собственников: что делать и как заставить убрать

Является ли двор общим имуществом собственников МКД

Двор, на котором соседи ставят беседку, — это земельный участок под многоквартирным домом. Если он сформирован и поставлен на кадастровый учёт, он по закону принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности вместе с элементами озеленения и благоустройства:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
— подп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ

Это означает, что распоряжаться этим участком (в том числе застраивать его) соседи в одиночку не вправе — участок и объекты благоустройства на нём принадлежат всем собственникам сообща:

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
— ч. 2 ст. 36 ЖК РФ

Существенно, что право общей долевой собственности на такой участок возникает в силу закона, без каких-либо актов органов власти, — то есть отсутствие зарегистрированного права в ЕГРН само по себе не опровергает, что двор является общим имуществом, если участок сформирован и учтён:

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
— п. 66 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

При этом границы придомовой территории определяются по проекту межевания/кадастровому учёту; если участок под домом не сформирован, двор юридически относится к землям, распоряжение которыми ведёт муниципалитет, и тогда основание для требований меняется (см. блок 4). Вывод: при сформированном участке двор — общее имущество собственников МКД, и беседка на нём возводится на чужом неделимом имуществе, которым соседи не вправе распоряжаться единолично.

Нужно ли решение общего собрания собственников на беседку

Закон прямо относит к исключительной компетенции общего собрания собственников и определение пределов использования земельного участка, и благоустройство участка (размещение элементов благоустройства), и строительство хозяйственных построек и других сооружений:

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
— п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
— п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Беседка с вкопанными столбами и настилом — это как минимум элемент благоустройства (по смыслу п. 2.1), а если у неё заглублённое основание — ещё и сооружение (по смыслу п. 1). В любом случае решение о её размещении на придомовой территории требует проведённого по правилам общего собрания. Причём решения по п. 2 и 2.1 ч. 2 ст. 44 принимаются квалифицированным большинством — не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников:

предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (в части кворума по п. 2, 2.1 ч. 2 ст. 44)

Поскольку собрания не было и согласия никто не давал, никакого законного решения о застройке двора не существует. Вывод: возведение беседки без решения общего собрания (принятого 2/3 голосов) незаконно; согласие нескольких соседей или устная «договорённость» такого решения не заменяют.

Если участок под домом не сформирован и двор относится к муниципальным землям, для занятия его части требуется уже согласие/разрешение органа местного самоуправления, а не ОСС; отсутствие любого из этих оснований даёт тот же результат — застройка незаконна.

Можно ли заставить убрать беседку: негаторный иск и демонтаж

Ключевое средство защиты — негаторный иск собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения. Он прямо подходит к ситуации, когда на общем имуществе что-то возводят и это мешает вам пользоваться двором и своим помещением:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Аналогичный механизм есть в жилищном и земельном законодательстве: защита нарушенного права возможна путём восстановления положения, существовавшего до нарушения, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения:

восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 5) прекращения или изменения жилищного правоотношения; 6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Статья 11. Защита жилищных прав 1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2.
— п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— п. 1, 2 ст. 60 ЗК РФ

При этом самовольная постройка (сооружение, возведённое без необходимых согласований, либо на участке, не предоставленном в установленном порядке) не порождает у застройщика права собственности, её использование не допускается, и она подлежит сносу или приведению в соответствие лицом, её осуществившим, либо за его счёт:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ

Если беседка — некапитальный объект (без фундамента, столбы вкопаны, настил), требование формулируется как обязание демонтировать объект и привести участок в прежнее состояние, что соответствует негаторной защите. Вывод: можно требовать и приостановки стройки, и демонтажа беседки; надлежащий ответчик — тот, кто фактически её возводит (соседи-инициаторы), а при неустановлении — лицо, владеющее участком.

Отдельно решается вопрос понуждения к демонтажу до причинения вреда: сама опасность вреда в будущем (шум, мусор, затенение, стеснение прохода) — основание для иска о запрещении деятельности, создающей такую опасность:

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Это позволяет заявить требование уже сейчас, не дожидаясь, пока стройка завершится и двором станет невозможно пользоваться. Вывод по вопросу: да, заставить убрать беседку можно — через негаторный иск (ст. 304 ГК РФ, ст. 11 ЖК РФ, ст. 60 ЗК РФ) с требованием о демонтаже/приведении участка в прежнее состояние и, при необходимости, о запрете дальнейших работ.

Куда обращаться, кроме суда: надзорные органы и административная ответственность

Параллельно с судом целесообразно задействовать административный (надзорный) механизм. Государственный жилищный надзор (в субъекте РФ — жилищная инспекция) контролирует соблюдение обязательных требований, в том числе требований к использованию и содержанию общего имущества собственников МКД:

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах
— п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Обращение подаётся письменно (в том числе через Единый портал/личный кабинет), рассматривается по общему правилу в течение 30 дней со дня регистрации, а орган обязан принять меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав:

Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо: 1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; 2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ ) 3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина
— ч. 1 ст. 10 ФЗ № 59-ФЗ

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ

По факту самовольного занятия части земельного участка лицом, не имеющим на него прав, усматривается состав административного правонарушения, и по обращению в орган земельного надзора (Росреестр)/прокуратуру виновное лицо может быть привлечено к штрафу:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей
— ст. 7.1 КоАП РФ

В Москве действует специальный порядок для объектов благоустройства на придомовых территориях: их установка допускается только по решению общего собрания и с соблюдением процедуры, а при нарушении требований они подлежат демонтажу в порядке, аналогичном освобождению участка от незаконно размещённых объектов:

Установка ограждающих устройств осуществляется по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников помещений в многоквартирном доме, или по результатам опроса среди собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в рамках реализации пилотного проекта "Электронный дом" (далее - опрос), инициатором которого выступает собственник помещений в многоквартирном доме, при условии, что в таком опросе приняли участие и проголосовали за установку ограждающего устройства более половины от общего числа физических лиц - собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Постановления Правительства Москвы от 27.02.2018 № 115-ПП ) При наличии утвержденного проекта межевания территории, на которой располагается многоквартирный дом, установка ограждающих устройств осуществляется в границах придомовой территории, определенной в соответствии с проектом межевания территории. (Дополнен - Постановление Правительства Москвы от 09.07.2019 № 834-ПП ) Утвержденный проект межевания территории, на которой располагается многоквартирный дом, либо письменное подтверждение о его отсутствии, выданные Департаментом городского имущества города Москвы в установленном порядке, прилагаются к решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или сформированным на бумажном носителе результатам опроса. (Дополнен - Постановление Правительства Москвы от 09.07.2019 № 834-ПП ) 4.
— п. 3 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 02.07.2013 № 428-ПП

В случае нарушения требований настоящего Порядка при установке ограждающих устройств ограждающие устройства подлежат демонтажу и перемещению на специально организованные для хранения площадки (далее - демонтаж) в порядке и на условиях, аналогичных порядку, установленному для освобождения земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства. 15. Ограждающие устройства демонтируются в случае, если они препятствуют проведению работ по благоустройству территории, строительству (реконструкции) и (или) капитальному ремонту объектов капитального строительства, осуществляемых за счет средств бюджета города Москвы, при условии компенсации затрат собственников помещений в многоквартирном доме на приобретение и установку такого ограждающего устройства, определяемых на основании отчета независимой оценки. 16. Выплата компенсации (п.15) производится государственным заказчиком работ по благоустройству территории или государственным заказчиком работ по строительству (реконструкции) и (или) капитальному ремонту объектов капитального строительства за счет средств бюджета города Москвы, выделенных на проведение указанных работ (далее - государственный заказчик), на основании документов (п.18). 17.
— п. 14 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 02.07.2013 № 428-ПП

Это усиливает вашу позицию: даже если бы собственники «согласились» между собой, объект на придомовой территории подлежит согласованию и может быть демонтирован как незаконно размещённый. Вывод: оптимальный порядок действий — письменное обращение в государственную жилищную инспекцию, Росреестр (земельный надзор) и прокуратуру о самовольном занятии части придомовой территории с просьбой о выдаче предписания и привлечении к ответственности; срок ответа — до 30 дней. При бездействии надзорных органов и продолжающейся стройке — негаторный иск в суд.

Подсудность, сроки и денежные последствия

Иск предъявляется в районный суд. Поскольку спор связан с правами на недвижимость (земельный участок, строение), действует исключительная подсудность — по месту нахождения объекта, то есть по месту нахождения вашего дома:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Это удобно: иск подаётся по месту нахождения беседки, а не по месту жительства ответчиков. Требование об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, в силу закона на исковую давность не распространяется — то есть даже если стройку не остановить сразу, право на негаторный иск сохраняется с течением времени:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

По деньгам: вам доступны возмещение убытков (реальный ущерб и упущенная выгода), а при нарушении личных неимущественных прав или посягательстве на нематериальные благa (например, существенное стеснение пользования жилищем, причинение нравственных страданий) — компенсация морального вреда:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ)
— ст. 151 ГК РФ

Вывод: иск о демонтаже и приведении участка в прежнее состояние подаётся в районный суд по месту нахождения дома; третьим лицом разумно привлечь управляющую организацию (ТСЖ), ответчиком — застройщиков-соседей; негаторное требование исковой давностью не ограничено, а при наличии вреда можно дополнительно требовать возмещения убытков и компенсации морального вреда.

Если стройку «узаконят» задним числом: оспаривание решения собрания

Если инициаторы попытаются провести общее собрание задним числом и оформить протокол о благоустройстве двора, любое такое решение не становится автоматически непреодолимым. Собственник, который не участвовал в собрании или голосовал против и чьи права нарушены, вправе оспорить его в суде в течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о принятом решении:

предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (в части кворума по п. 2, 2.1 ч. 2 ст. 44)

Учтите оговорку закона: суд может оставить решение в силе, если ваш голос не мог повлиять на результат, нарушения несущественны и убытков вам не причинено, — поэтому важно фиксировать именно нарушение ваших прав (шум, мусор, стеснение пользования двором и видом из окна, угроза безопасности). Вывод: если собрание уже проведено или будет проведено, вы вправе оспорить решение ОСС в течение 6 месяцев; наличие существенного нарушения ваших прав и отсутствие вашего участия — ключевые доводы. При отсутствии же какого-либо решения собрания отдельно оспаривать нечего — вы просто требуете сноса/приведения участка в прежнее состояние и привлечения виновных к ответственности.

Доказательства, которые нужно зафиксировать

Исход дела зависит от того, докажете ли вы два обстоятельства: (1) участок под домом относится к общему имуществу и (2) решение общего собрания о благоустройстве/строительстве не принималось. Состав общего имущества, подлежащего доказыванию, определён ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества (пп. 2, 5–7 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006), и в судебной практике прямо подтверждается, что в него входит земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, а границы определяются по данным земельного и градостроительного законодательства:

Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее − Правила), предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений. Состав принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. 2, 5−7 Правил. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4). 29 В соответствии с подп. «е» п.
— п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ от 16.02.2022 № 4/2021

Право общей долевой собственности на сформированный и учтённый участок возникает в силу закона, поэтому подтверждается не записью в ЕГРН, а сведениями о формировании и кадастровом учёте участка:

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
— п. 66 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Отсутствие решения собрания подтверждается тем, что решение общего собрания оформляется протоколом, а подлинники решений и протокола представляются в управляющую организацию (при непосредственном управлении — в орган жилищного надзора):

предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (в части кворума по п. 2, 2.1 ч. 2 ст. 44)

Практически это означает: протокола по вопросу о беседке у управляющей организации и в жилищной инспекции нет — и это подтверждает незаконность работ. Вывод: до обращения в суд следует собрать фотографии и видео стройки с датами, письменное подтверждение управляющей организации об отсутствии решения ОСС, выписку из ЕГРН или сведения о границах участка и проекте межевания, акт осмотра с участием УК (с фиксацией расположения беседки относительно ваших окон); эти материалы пригодятся и для обращения в жилищную инспекцию/Росреестр, и как доказательства в суде.