Как запретить соседу в коммунальной квартире сдавать его приватизированную комнату квартирантам, если это мешает мне и моему ребенку?

Вправе ли сосед сдавать свою комнату без моего согласия

Сосед — собственник приватизированной комнаты. По закону он действительно распоряжается ею своей волей, и моего согласия на сам факт сдачи не требуется: право собственности включает правомочие распоряжения, а жилые помещения могут сдаваться их собственниками по договору.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
— п. 2 ст. 288 ГК РФ

Это означает, что требование «запретить вселение квартирантов как таковое» суд не удовлетворит — согласие соседей на сдачу приватизированной комнаты законом не предусмотрено. Право соседа не беспредельно, но его пределы лежат в другой плоскости — в соблюдении прав соседей, о чём ниже.

Аналогичное правило закреплено и в подзаконном акте — Правилах пользования жилыми помещениями, где прямо названы договор найма и договор безвозмездного пользования как основания предоставления жилья:

собственник жилого помещения в многоквартирном доме (далее - собственник) вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации. Собственник имеет иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации. В качестве пользователя жилым помещением собственник пользуется общим имуществом в многоквартирном доме.
— п. 15 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России № 292/пр

Норма ЖК РФ о правах собственника также прямо называет право предоставить помещение по договору найма, включая краткосрочный:

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.
— ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

При этом закон прямо оговаривает условие такого предоставления и — что принципиально для клиента — даёт соседям самостоятельное право на судебную защиту:

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.
— ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Таким образом, закон не требует моего согласия на сдачу комнаты, и прямой иск «запретить сдавать комнату» бесперспективен. Но часть 2 статьи 30 ЖК РФ наделяет меня правом обратиться в суд за защитой своих жилищных прав, если предоставление комнаты внаём эти права нарушает. Именно на этой норме строится вся дальнейшая защита.

Вывод по вопросу: запретить сдачу приватизированной комнаты соседа только потому, что он не спросил моего согласия, через суд нельзя — ни ГК РФ, ни ЖК РФ такого согласия не требуют. Но на основании ч. 2 ст. 30 ЖК РФ я вправе через суд требовать защиты своих жилищных прав, нарушаемых этой сдачей.

Ограничения права соседа: соблюдение прав соседей и правила пользования

Право собственника сдавать жилье прямо обусловлено обязанностью обеспечить соблюдение прав и интересов соседей и правил пользования:

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.
— ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Это ключевая для меня норма: она не запрещает сдачу, но ставит её под условие — не нарушать мои права. Если квартиранты шумят, грязнят в местах общего пользования, мешают мне и ребёнку, условие нарушено, и я получаю основание для иска.

Эту же обязанность дублирует общее правило пользования жилым помещением:

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ, от 15.04.2019 № 59-ФЗ) 4.
— ч. 4 ст. 17 ЖК РФ

Значит, «шум и грязь» — не бытовой спор, а нарушение установленного законом порядка пользования, которое я вправе вменить соседу и его квартирантам.

Подзаконные Правила пользования жилыми помещениями прямо обязывают пользователя считаться с соседями и поддерживать чистоту и порядок в местах общего пользования:

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ, от 15.04.2019 № 59-ФЗ) 4.
— ч. 4 ст. 17 ЖК РФ

Наконец, обязанность собственника соблюдать права соседей закреплена отдельно:

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 .
— ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Для меня это означает: сосед, передав ключи квартирантам, остаётся ответственным за соблюдение ими правил проживания — он не может «умыть руки», ссылаясь на то, что теперь беспорядок чинят не он, а наниматели.

Вывод по вопросу: свобода соседа ограничена обязанностью обеспечить, чтобы сдача комнаты не нарушала мои права и права моего ребёнка и правила пользования жильём; при шуме, грязи и стеснении пользования общим имуществом условие, на котором закон допускает сдачу, не выполнено, и это моё основание для иска.

Защита общего имущества коммунальной квартиры (негаторный иск)

Кухня, коридор, санузел в коммунальной квартире — это общее имущество, принадлежащее всем собственникам комнат на праве общей долевой собственности:

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). 2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки. Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире 1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). 2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки. Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 2.
— ч. 1 ст. 41 ЖК РФ

Пользование этим имуществом осуществляется по соглашению всех совладельцев, а при разногласиях — в порядке, устанавливаемом судом:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Это второй ключевой пласт защиты: если квартиранты фактически «захватывают» места общего пользования — занимают полки, хранят вещи, заваливают коридор, создают очередь в санузел, грязь в местах общего пользования — сосед меняет сложившийся порядок пользования общим имуществом без моего согласия. Именно на эти нарушения (а не на сам факт сдачи) и надо опираться в иске.

Для защиты от таких нарушений служит негаторный иск:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Условия его удовлетворения уточнены Верховным Судом — я должен доказать, что являюсь собственником либо владельцем по законному основанию и что действия ответчика нарушают моё право:

иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
— п. 45 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Это значит: в суде я доказываю, во-первых, своё право на комнату и на долю в общем имуществе (документы на комнату), во-вторых — конкретные факты стеснения в пользовании общим имуществом со стороны квартирантов. Отдельное достоинство негаторного иска — он не ограничен сроком исковой давности, поэтому давность проживания квартирантов не помешает требованию.

Вывод по вопросу: общее имущество коммунальной квартиры находится в общей долевой собственности и используется только по соглашению всех совладельцев (п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 1 ст. 41 ЖК РФ); при стеснении моего пользования я вправе по ст. 304 ГК РФ требовать в суде устранения препятствий, доказав своё право и факт нарушений (п. 45 Пленума ВС РФ № 10). Требование формулируется не как «запретить квартирантов», а как «обязать не чинить препятствий в пользовании общим имуществом».

Использование жилья не по назначению (посуточная сдача / гостиничные услуги)

Отдельная развилка — если комната сдаётся не одной семье по обычному договору найма, а короткими сроками разным людям (посуточно, с частой сменой жильцов). Такое использование жилого помещения законом прямо запрещено:

Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ, от 15.04.2019 № 59-ФЗ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях".
— ч. 3 ст. 17 ЖК РФ

Закон не допускает использования жилого помещения в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг, а систематическая посуточная сдача, по сути, является такой деятельностью (признаки предпринимательской деятельности — систематическое получение прибыли).

Административная ответственность за использование жилья не по назначению установлена Кодексом:

Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей .
— ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ

Если квартиранты портят моё имущество или оборудование — та же норма работает против виновного.

Вывод по вопросу: если сосед сдаёт комнату посуточно с частой сменой квартирантов (а тем более по объявлениям о краткосрочной аренде), это уже использование жилого помещения не по назначению и предоставление гостиничных услуг, что прямо запрещено ч. 3 ст. 17 ЖК РФ. Тогда в иске можно требовать пресечь такую деятельность, а также ставить вопрос о привлечении к ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ. Если же комната сдана одной семье по обычному договору найма — этот аргумент не работает, и защищаться нужно через ст. 30 ЖК РФ и негаторный иск (блоки 1–3).

Куда жаловаться до суда: жилищная инспекция, Роспотребнадзор, участковый

До суда жалобы не только возможны, но и полезны: они фиксируют нарушения и создают доказательства.

Государственный жилищный надзор (в Москве — Мосжилинспекция, в регионах — ГЖИ субъекта) проверяет соблюдение гражданами требований к использованию и содержанию жилых помещений и общего имущества:

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;
— ст. 20 ЖК РФ, п. 1

Надзор осуществляют именно органы субъекта РФ, поэтому жалобу подают в региональную жилищную инспекцию:

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными исполнительными органами субъектов Российской Федерации (далее - органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации.
— ч. 3 ст. 20 ЖК РФ

Важное процессуальное ограничение: в отношении жилых помещений, используемых гражданами, плановые проверки не проводятся, но инспекция может выдать предписание по итогам рассмотрения обращения и мониторинга безопасности — это прямо предусмотрено ч. 8 ст. 20 ЖК РФ, процитированной выше.

Санитарный аспект (антисанитария, шум, нарушающие гигиенические нормативы, захламление мест общего пользования) — предмет Роспотребнадзора, ответственность установлена:

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
— ст. 6.4 КоАП РФ

По фактам шума и захламления также следует обращаться к участковому: он составляет протоколы и фиксирует обстановку, что потом используется в суде.

Вывод по вопросу: до иска следует подать письменное обращение в региональную жилищную инспекцию (по нарушениям правил пользования и содержания общего имущества), в Роспотребнадзор (по антисанитарии и шуму, нарушающим санитарные нормы) и участковому (фиксация фактов). Плановую проверку ГЖИ по жилому помещению гражданина не назначит, но по обращению выдаст предписание при подтверждении нарушений. Эти обращения одновременно служат доказательствами для суда.

Шум в ночное время: региональные нормы и доказательства

Шум от квартирантов регулируется прежде всего региональным законодательством о тишине; в каждом субъекте есть свой такой акт, для Москвы — Закон Москвы № 42. Ночным временем признаётся период с 23 до 7 часов, причём квартиры жилых домов прямо отнесены к защищаемым помещениям:

Защищаемыми от нарушения покоя граждан и тишины в ночное время помещениями и территориями в городе Москве являются: (В редакции Закона Москвы от 14.12.2016 № 47 ) а) помещения больниц, диспансеров, санаториев, домов отдыха, пансионатов; б) квартиры жилых домов, помещения дошкольных образовательных организаций, организаций социального обслуживания ; (В редакции Закона Москвы от 14.12.2016 № 47 ) в) номера гостиниц и жилые комнаты общежитий; г) подъезды, кабины лифтов, лестничные клетки и другие места общего пользования жилых домов, больниц , диспансеров, санаториев , домов отдыха, пансионатов, гостиниц и общежитий, организаций социального обслуживания ; (В редакции Закона Москвы от 14.12.2016 № 47 ) д) территории больниц , диспансеров, санаториев , домов отдыха, пансионатов, дошкольных образовательных организаций, организаций социального обслуживания , гостиниц и общежитий, придомовые территории; (В редакции Закона Москвы от 14.12.2016 № 47 ) е) площадки отдыха на территории микрорайонов и групп жилых домов. Статья 2. Действия, нарушающие покой граждан и тишину в городе Москве 1.
— ст. 1 ЖК РФ, п. 2

Это значит: систематический шум от квартирантов в ночное время — самостоятельное и легко доказуемое нарушение, за которое виновных привлекают к ответственности по региональному Кодексу об административных правонарушениях. Если мой регион иной — действует аналогичный закон субъекта РФ, его и надо цитировать в жалобе.

Для фиксации шума рекомендуется: вызвать участкового в момент шума (составить протокол), вести журнал дат и времени, привлекать свидетелей-соседей, при необходимости — замеры специализированной организацией.

Вывод по вопросу: ночной шум (с 23:00 до 7:00) от квартирантов — прямое нарушение регионального закона о тишине; на него следует ссылаться в жалобе участковому и в Роспотребнадзор, а зафиксированные факты (протоколы, замеры, пояснения свидетелей) использовать в суде как доказательство того, что сдача комнаты нарушает мои права по ч. 2 ст. 30 ЖК РФ.

Денежные последствия: убытки, компенсация морального вреда и подсудность

Помимо требования устранить препятствия, я вправе взыскать имущественные потери и компенсацию за страдания.

Убытки (например, расходы на ремонт испорченного общего имущества, на устранение последствий):

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

Моральный вред — особенно значим, поскольку страдает и мой малолетний ребёнок:

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ)
— ст. 151 ГК РФ

Что касается самого порядка компенсации — по общему правилу вина причинителя предполагается, но имеются случаи, когда компенсация взыскивается независимо от вины:

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от вины причинителя вреда в случаях, когда: вред причинен жизни или здоровью гражданина источником повышенной опасности; вред причинен гражданину в результате его незаконного осуждения, незаконного привлечения к уголовной ответственности, незаконного применения в качестве меры пресечения заключения под стражу или подписки о невыезде, незаконного наложения административного взыскания в виде ареста или исправительных работ; вред причинен распространением сведений, порочащих честь, достоинство и деловую репутацию; в иных случаях, предусмотренных законом.
— ст. 1100 ГК РФ

Устойчивый ночной шум, лишающий сна меня и ребёнка, обоснованно может быть расценён как посягательство на здоровье и благополучие семьи, что даёт основание заявлять требование о компенсации морального вреда (ст. 151 ГК РФ); размер суд определяет с учётом степени страданий и вины.

Что касается подсудности — иск о правах на жилое помещение рассматривается по месту его нахождения:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ )
— ст. 30 ГПК РФ, п. 1

Это значит: иск предъявляется в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность), независимо от места жительства ответчика. Ответчиком по требованию об устранении препятствий указывается собственник комнаты; при необходимости вторым ответчиком могут быть названы конкретные наниматели.

Вывод по вопросу: в иске соединяются требование об устранении препятствий (негаторный иск) с взысканием убытков (ст. 15 ГК РФ) и компенсацией морального вреда (ст. 151 ГК РФ), в том числе из-за нарушения нормальных условий жизни ребёнка. Подсудность — районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ), ответчик — собственник комнаты-сосед.

Доказательства и действия при отказе

Исход дела решают не эмоции, а зафиксированные факты. Ключевой нормой, обязывающей соседа считаться со мной, остаётся часть 2 статьи 30 ЖК РФ: сдача комнаты допускается «при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей». Именно нарушение этого условия я и должен доказать.

Что собирать: письменные обращения в ГЖИ и Роспотребнадзор, ответы и предписания по ним; протоколы участкового, составленные по фактам шума и захламления (ч. 1 ст. 7.21 и ст. 6.4 КоАП РФ — процитированы выше); журнал даты/времени нарушений; фото и видео грязи и вещей в местах общего пользования; свидетельские показания других соседей; замеры шума специализированной организацией в ночное время (Закон Москвы № 42 относит квартиры к защищаемым помещениям).

Процессуальная основа доказывания — статья 55 ГПК РФ:

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— ст. 55 ГПК РФ, п. 1

Если ГЖИ или Роспотребнадзор не нашли нарушения — это не лишает меня права на иск: ст. 30 ЖК РФ даёт самостоятельное право на судебную защиту, а выводы надзорного органа для суда не обязательны. При отказе суда первой инстанции решение обжалуется в апелляционном порядке; при бездействии надзорных органов подаётся жалоба в прокуратуру.

Вывод по вопросу: для суда необходимо заранее зафиксировать нарушения — протоколами участкового, предписаниями ГЖИ/Роспотребнадзора, фото-видео, журналом шума и показаниями соседей (ст. 55 ГПК РФ). Отказ надзорного органа или суда первой инстанции не закрывает защиту: право на иск основано на ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, решение обжалуется в апелляции, а на бездействие органов — в прокуратуру.