Можно ли сделать тамбур на две квартиры на лестничной площадке без разрешения и согласия соседей?

Является ли лестничная площадка общим имуществом и можно ли её часть занять под тамбур

Площадка перед квартирами — это общее имущество собственников всех помещений дома, а не «ничей» участок, которым можно распорядиться по договорённости с соседями по этажу.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
— п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Отгородка части площадки под тамбур означает, что часть общего имущества выбывает из общего пользования и закрепляется за двумя квартирами. Это прямо подпадает под запрет ч. 3 ст. 36 ЖК РФ: уменьшить размер общего имущества можно только с согласия ВСЕХ собственников помещений в доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Ключевой критерий — произошло ли фактическое уменьшение размера общего имущества. Возведение тамбура, физически отсекающего часть лестничной площадки, лишает остальных собственников доступа к этой части общего имущества, то есть уменьшает его. Следовательно, недостаточно согласия соседей по этажу и даже большинства голосов — требуется согласие 100 % собственников.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

То же подтверждает и позиция Верховного Суда: при уменьшении размера общего имущества согласие всех собственников — обязательное условие законности работ, и протокол с согласием лишь части голосов (например, 53 %) его не заменяет. Применительно к вашей ситуации: даже если «соседи в основном не против», без оформленного согласия ВСЕХ собственников дома по ст. 36 и 40 ЖК РФ работы незаконны.

согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и 21 (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона. Судами установлено, что собственником помещения фактически выполнена реконструкция (организация входных групп в помещение в виде возведения лестничных бетонных маршей, пандусов, установка металлического навеса), которая привела к уменьшению размера общего имущества других собственников помещений в многоквартирном доме. В суд собственник представил два протокола, при этом из одного протокола следует, что в собрании приняло участие семь членов ТСЖ − и решения по вопросу согласования обустройства входной группы он не содержит, а второй протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома содержит согласие 53% голосовавших, что не является согласием всех собственников многоквартирного дома. Таким образом, представленные собственником протоколы не являются доказательствами получения им согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на возведение входных групп на придомовой территории многоквартирного дома. 12.
— п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023 (о согласии всех собственников)

Вывод: лестничная площадка — общее имущество (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Возведение тамбура, отгораживающего её часть, уменьшает размер общего имущества, поэтому требует согласия ВСЕХ собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), а не только соседей по этажу. Устной поддержки соседей недостаточно — нужно решение общего собрания, оформленное протоколом.

Как оформляется согласие собственников: какое решение и какая доля голосов

Согласие оформляется не подписями «кто не против», а решением общего собрания собственников помещений в МКД. Решения о пользовании общим имуществом и о переустройстве/перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества, отнесены к компетенции общего собрания.

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1 1 ) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 1 1-1 ) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
— п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ) 3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ;
— п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

По общему правилу решения принимаются большинством голосов от числа участвующих, но по ряду вопросов (п. 1, 2, 3 ч. 2 ст. 44) требуется большинство не менее двух третей от общего числа голосов.

Что касается кворума, собрание правомочно при участии более 50 % голосов.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум): (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ ) 1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
— ч. 3 ст. 46 ЖК РФ

Здесь важно различать две развилки:

• если в результате работ действительно отсекается часть площадки (уменьшение общего имущества) — нужно согласие 100 % собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), и никакое большинство его не заменит;
• если бы конструкция лишь использовала общее имущество без изменения его размера (например, передвижная, не отсекающая часть площадки) — формально хватило бы решения общего собрания по п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаемого большинством не менее 2/3 голосов.

Вывод: порядок — созыв внеочередного общего собрания (ст. 45 ЖК РФ) по инициативе собственника, включение в повестку вопроса о пользовании/переустройстве общего имущества, оформление решения протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Для вашего случая отсечения части площадки применим более строгий стандарт — согласие 100 % собственников. Собрание должно иметь кворум (более 50 % голосов), а решение об уменьшении общего имущества — всех собственников.

Нужно ли согласование перепланировки в органе местного самоуправления

Помимо согласия собственников, само возведение тамбура и примыкающие к нему работы по изменению границ/площади помещений проводятся по согласованию с органом местного самоуправления (ОМСУ) на основании его решения.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Если в результате отсечения части площадки изменяются границы и (или) площадь помещения либо образуется новое помещение (тамбур), это перепланировка в смысле ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, требующая внесения изменений в ЕГРН или кадастрового учёта.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. (В редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ ) Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2.
— ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Для получения решения заявитель представляет в ОМСУ заявление, правоустанавливающие документы, технический паспорт и — что принципиально для вашей ситуации — подготовленный проект, а если работы невозможны без присоединения части общего имущества, ещё и протокол общего собрания о согласии всех собственников.

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
— п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Приведённая норма ст. 26 ЖК РФ прямо называет среди обязательных документов протокол общего собрания о согласии ВСЕХ собственников, если работы затрагивают часть общего имущества. Это подтверждает: без протокола согласие ОМСУ получить нельзя, а значит работы останутся несогласованными.

Вывод: для законного тамбура нужны два документа — решение общего собрания о согласии всех собственников и решение ОМСУ о согласовании перепланировки (ст. 26 ЖК РФ), предоставляемое на основании проекта. Без решения ОМСУ даже при наличии согласия соседей работы будут считаться несогласованными.

Последствия самовольного возведения тамбура: ответственность и приведение в прежнее состояние

Если работы выполнены без решения ОМСУ или с нарушением проекта, они признаются самовольными, а лицо несёт ответственность и обязано вернуть помещение в прежнее состояние.

перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2 статьи 29 ЖК РФ). Последствием самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ, является приведение такого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Как установлено судами, собственник спорных помещений в уполномоченный орган за согласованием проведения перепланировки помещений в многоквартирном доме не обращался. Таким образом, проведенная им перепланировка является самовольной. Кроме того, достаточных доказательств того, что проведенные работы соответствуют строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности и иным требованиям, не нарушают прав и законных интересов иных лиц, а также не создают угрозу жизни или здоровью граждан, не представлено. Суд также принял во внимание, что собственник нежилых помещений привлечен к административной ответственности за нарушение, 21 предусмотренное частью 2 статьи 7 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, и ему назначено административное наказание в виде административного штрафа. 2.
— п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Обязанность привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленных ОМСУ, прямо закреплена законом; при этом помещение может быть сохранено в переустроенном состоянии только по решению суда и лишь если не нарушаются права граждан и нет угрозы их жизни и здоровью.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5.
— ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Административная ответственность за самовольную перепланировку установлена для граждан, должностных лиц и организаций.

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ)
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Обратите внимание на формулировку ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ — она охватывает не только квартиру, но и «переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме», а нормы ст. 29 ЖК РФ в системной связи со ст. 36 ЖК РФ применяются к работам, затрагивающим общее имущество. Это значит, что самовольно занятая часть площадки может повлечь как требование о демонтаже, так и штраф.

Вывод: самовольный тамбур влечёт обязанность демонтировать конструкцию и привести площадку в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ), а также административный штраф на граждан по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ (от 2 000 до 2 500 руб.). Узаконить уже возведённый тамбур можно только через суд при доказанности безопасности работ (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Права соседей: возражения, демонтаж и возмещение вреда; вопросы пожарной безопасности

Даже молчаливое несогласие хотя бы одного собственника даёт ему право требовать устранения нарушения, поскольку владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Собственник, чьё право нарушено (в том числе лишён доступа к части площадки), может требовать устранения всяких нарушений, даже если они не связаны с лишением владения (негаторный иск).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Отдельный пласт — противопожарные требования. Пути эвакуации, включая лестничные площадки, нельзя загромождать; возведённый тамбур не должен уменьшать нормативную ширину путей эвакуации и блокировать эвакуационные выходы.

Запрещается хранение горючих материалов, отходов, упаковок и контейнеров на путях эвакуации. Запрещается хранение горючих товаров или негорючих товаров в горючей упаковке в помещениях, не имеющих открывающихся оконных проемов или систем дымоудаления с механическим приводом , за исключением случаев, установленных нормативными документами по пожарной безопасности . (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.10.2022 № 1885 ) 105. Загрузочные устройства шахтных подъемников для бестарного транспортирования полуфабрикатов оборудуются заслонками, открывающимися только на период загрузки. 106. Руководитель организации обеспечивает на рынках розничной и мелкооптовой торговли, организованных в установленном порядке и расположенных на открытых площадках или в зданиях (сооружениях), соблюдение следующих требований пожарной безопасности: ширина прохода между торговыми рядами, ведущего к эвакуационным выходам, должна быть не менее 2 метров; через каждые 30 метров торгового ряда должны быть поперечные проходы шириной не менее 1,4 метра. 107. В рабочее время загрузка (выгрузка) товаров и тары должна осуществляться по путям, не связанным с эвакуационными выходами, предназначенными для покупателей. 108. Запрещается торговля товарами бытовой химии, лаками, красками и другими легковоспламеняющимися и горючими жидкостями, расфасованными в стеклянную тару емкостью более 1 литра каждая, а также пожароопасными товарами без этикеток с предупреждающей надписью "Огнеопасно".
— п. 104 Правил противопожарного режима, утв. ПП РФ от 16.09.2020 № 1479

Это значит: даже при согласии всех собственников проект должен подтвердить, что тамбур не сужает эвакуационные пути ниже нормативной ширины и не препятствует выходу. Если по замерам оставшийся проход уже нормативного — работу не согласуют и обяжут демонтировать. Если собственник-истец докажет нарушение своих прав (например, стеснение доступа), суд может обязать демонтировать конструкцию (ст. 304 ГК РФ) и взыскать причинённые убытки (ст. 1064 ГК РФ).

Вывод: любой собственник вправе в судебном порядке требовать демонтажа самовольно возведённого тамбура и возмещения вреда (п. 1 ст. 247, ст. 304, ст. 1064 ГК РФ). Дополнительно должны соблюдаться требования пожарной безопасности к путям эвакуации (п. 104 Правил противопожарного режима), что обязательно проверяется в проекте.

Сроки, расходы, доказательства и порядок исполнения

Доли голосов и кворум. По ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания принимаются большинством голосов от числа участвующих, а по вопросам пунктов 1, 2, 3 ч. 2 ст. 44 — большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Для вашего случая (отсечение части площадки) применяется ещё более строгий стандарт — согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), подтверждённое п. 1 Обзора ВС РФ от 13.12.2023: согласие 53 % голосовавших «не является согласием всех собственников».

Сроки и процедура. Отказ или уклонение ОМСУ от выдачи согласования не лишает права обратиться в суд за сохранением помещения в перепланированном состоянии. Показателен п. 17 Обзора ВС РФ от 13.12.2023: помещение может быть сохранено, если перепланировка соответствует строительным и противопожарным нормам, не нарушает прав и не создаёт угрозу жизни и здоровью, причём суд учитывает, что собственник пытался согласовать работы до обращения в суд.

Перепланировка помещения соответствует 33 требованиям строительных норм и правил, нормам пожарной безопасности и иным предъявляемым к помещению требованиям. Кроме того, собственник помещения предпринимал меры для согласования проведенной перепланировки до обращения в суд, однако ему уполномоченным органом неправомерно отказано. Суд кассационной инстанции оставил без изменения судебный акт суда апелляционной инстанции, указав также следующее. Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме установлен статьей 26 ЖК РФ, включает и согласование с органом местного самоуправления. Согласно пункту 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
— п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Деньги. Вред, причинённый имуществу или личности, возмещается в полном объёме причинителем.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Доказательства. Для благоприятного исхода суду нужны заключения о соответствии работ строительным нормам, нормам пожарной безопасности и об отсутствии угрозы жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, п. 1, 17 Обзора ВС РФ от 13.12.2023), а также протокол общего собрания — устные возражения «не против» суд протоколом не заменит.

Вывод: при законном пути требуется протокол общего собрания с согласием всех собственников + согласование ОМСУ по проекту (ст. 26, 29 ЖК РФ). Спор о демонтаже и о сохранении в перепланированном состоянии рассматривает районный суд по месту нахождения помещения. Самовольный тамбур влечёт обязанность демонтажа и административный штраф (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ), а при доказанной безопасности и принятых мерах к согласованию возможна легализация через суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Вред подлежит возмещению в полном объёме (ст. 1064 ГК РФ).