Должен ли застройщик согласовывать с жителями изменение проекта и строительство парковок на месте газонов и детских площадок, если земля под домом относится к общему имуществу?

Правовой режим земли под домом: чьё это общее имущество и перешло ли оно собственникам

Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (а значит — газоны и детская площадка) прямо отнесён к общему имуществу собственников помещений:

1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
   — п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Из этой нормы следует: то, что застройщик называет «своим» под парковку, если оно расположено на сформированном участке под домом, по закону принадлежит собственникам квартир — именно они владеют и пользуются этим имуществом:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
   — ч. 2 ст. 36 ЖК РФ

Ключевой переходный момент — дата сдачи дома (октябрь 2018, после введения в действие ЖК РФ). Поскольку дом построен после введения ЖК РФ, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию требовала внесения в ЕГРН сведений о границах участка:

1. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
   — ч. 6 ст. 16 Вводного закона (ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ)

А с момента государственного кадастрового учёта участок автоматически, без всякой сделки, переходит в общую долевую собственность собственников:

1. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 5 ст. 16 Вводного закона (ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ)

Это подтверждает и практика Верховного Суда:

собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017

Верховный Суд также прямо указал, что прежний собственник (застройщик) утрачивает право распоряжения таким участком:

собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права 64 собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.
— п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2023)

Применение к фактам: раз дом введён в 2018 году, участок должен был быть поставлен на кадастровый учёт ещё до ввода, а значит с регистрации права собственности первого жителя застройщик утратил право распоряжаться этой землёй. Его фраза «мне всё равно» юридически бессильна: он уже не собственник этой территории. Вывод: земля под домом с газонами и детской площадкой — общее имущество собственников помещений; застройщик не вправе по своему усмотрению распоряжаться ею. Если участок по каким-то причинам оказался не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, то собственники (любой из них) вправе требовать его образования через органы власти, после чего режим общего имущества возникает автоматически.

Нужно ли согласие жителей: уменьшение озеленения и площадок и передача земли под машиноместа

Действия застройщика распадаются на два юридически разных действия, и каждое требует решения общего собрания с разным порогом голосов.

Первое — уменьшение размера общего имущества (а снос газона и детской площадки с застройкой их парковкой — это фактическое уменьшение состава и площади общего имущества):

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Здесь порог максимальный: согласие ВСЕХ собственников, а не простого большинства. Ваш протокол «большинство против» в этой части даже избыточен.

Второе — определение пределов использования участка и благоустройство, включая размещение/эксплуатацию элементов озеленения:

1. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
   — п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
— п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

По этим вопросам требуется решение общего собрания, принимаемое квалифицированным большинством — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов:

и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Уменьшение состава общего имущества и реконструкция — это вопросы компетенции общего собрания:

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме
   — п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Применение к фактам: протокол, где большинство высказалось против, означает, что не принято ни решение о благоустройстве/пределах использования участка (нужно 2/3), ни тем более согласие всех собственников на уменьшение общего имущества. Застройщик не вправе ссылаться на «всё равно» — без положительного решения собрания у него нет правового основания занимать эту землю. Вывод: строительство парковки на месте газона и детской площадки требует решения общего собрания (2/3 по пределам использования и благоустройству, единогласие — на уменьшение общего имущества); ваш протокол «против» блокирует такие работы.

Градостроительные требования и связь с проектной декларацией и нормативами

Проектная декларация — не «бумажка для рекламы», а официальный документ с юридическими последствиями для застройщика, и сведения о благоустройстве в ней обязательны:

Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
— ч. 1, 4 ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Состав сведений о проекте строительства прямо включает планируемые элементы благоустройства и должен соответствовать проектной документации и документации по планировке:

Информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории
— п. 4 ч. 1 ст. 21 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ

1. о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства ; (В редакции Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ) 5) о местоположении и характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 218-ФЗ , от 13.07.2020 № 202-ФЗ) 5 1 ) об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.08.2023 № 421-ФЗ) 6) о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи; 7) о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках , о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения;
   — п. 4 ч. 1 ст. 21 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Кроме того, работы по застройке участка объектами (даже «благоустройство», если оно связано с созданием/реконструкцией объекта) требуют разрешительной документации и соответствия градостроительному регламенту:

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке
— ч. 2 ст. 51 ГрК РФ

Наконец, конкретные нормативы обеспеченности озеленением, детскими площадками и машиноместами устанавливаются региональными и местными нормативами градостроительного проектирования:

Нормативы градостроительного проектирования поселения, муниципального округа, городского округа устанавливают совокупность расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения поселения, муниципального округа, городского округа, относящимися к областям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 23 настоящего Кодекса, объектами благоустройства территории
— ч. 4 ст. 29.2 ГрК РФ

Применение к фактам: если в проектной декларации и на схеме участка были заявлены озеленение и детская площадка, застройщик не вправе произвольно их сокращать — это отступление от проектных сведений и от обязательных нормативов благоустройства, которые он обязан соблюдать. Точные цифры по озеленению и машиноместам зависят от вашего региона и утверждённых местных нормативов (МНГП) и правил благоустройства муниципального образования. Вывод: сокращение озеленения и площадок ради парковки противоречит проектной декларации и нормативам градостроительного проектирования; надлежит проверить местные нормативы вашего муниципалитета — это самостоятельное нарушение, независимое от воли жителей.

Парковка для другого ЖК на вашем участке: допустимо ли это

Передача объектов общего имущества (в том числе части участка) в пользование иным лицам, включая использование под машиноместа для соседнего ЖК, возможна только по решению собрания и лишь если это не нарушает права жителей:

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Решения об использовании общего имущества иными лицами, о пределах использования участка относятся к компетенции собрания (см. блок 2). Никакого «перераспределения» парковочных мест между домами закон не предусматривает: земля под каждым МКД обслуживает именно этот дом.

Применение к фактам: застройщик не может «компенсировать» нехватку парковок в закрытых дворах другого ЖК за счёт вашего участка. Любое предоставление вашей земли под чужие машиноместа требует вашего решения (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ) и не должно ухудшать ваши условия. Вывод: использовать ваш участок под парковку для другого жилого комплекса застройщик не вправе — это передача общего имущества иным лицам без решения собрания; вы можете этому воспрепятствовать.

Защита прав: иск, надзор, ответственность и деньги, сроки

Гражданско-правовой способ защиты — требование об устранении нарушения, которое не требует доказывать утрату владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

На такое требование исковая давность не распространяется:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Это важно: даже если озеленение сносили «второй год подряд», требование об устранении нарушения и восстановлении благоустройства не погашается давностью.

Параллельно есть административно-надзорный и штрафной контур — самовольное занятие и использование участка без прав на него:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

И компенсация имущественных потерь — за счёт и пользование вашим общим имуществом застройщик обязан возместить то, что он сберёг:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Наконец, если действиями застройщика вам причинены расходы или утрата имущества, подлежат возмещению убытки:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

Применение к фактам и порядок действий: иск об устранении нарушения права (негаторный) предъявляется в районный суд по месту нахождения участка в порядке искового производства (ст. 24, 28 ГПК РФ), ответчик — застройщик, при необходимости — с привлечением органа местного самоуправления. Параллельно подаётся заявление в орган государственного строительного надзора (Госстройнадзор) и муниципальный земельный контроль, а также в прокуратуру — по факту самовольного занятия участка и отступления от проектной документации; по ст. 7.1 КоАП РФ лицо привлекается к штрафу. Требования о неосновательном обогащении и убытках рассматриваются в том же суде. Вывод: вы вправе требовать в районном суде устранения нарушения (снос парковки, восстановление озеленения и площадки) без ограничения сроком давности, одновременно — привлечения застройщика к административной ответственности и взыскания неосновательного обогащения/убытков.

Порядок действий: надзор и фиксация нарушения

По самовольному занятию участка и отступлению от проектной документации действует административно-надзорный механизм — использование земельного участка без прав на него прямо противоправно:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Применение к фактам: несмотря на то что детальные регламенты обращения (порядок проведения проверок госстройнадзором, муниципального земельного контроля и правила благоустройства конкретного муниципалитета) устанавливаются подзаконными и региональными/местными актами и в доступном корпусе их тексты не найдены, сама квалификация деяния как правонарушения закреплена на федеральном уровне приведённой ст. 7.1 КоАП РФ. Вывод: зафиксируйте нарушение (фото/видео, акты сноса озеленения, выписки ЕГРН о границах участка, протокол собрания) и направьте заявления в Госстройнадзор, муниципальный земельный контроль и прокуратуру — основанием служит самовольное использование участка без прав на него (ст. 7.1 КоАП РФ), а также подайте негаторный иск в районный суд (см. блок 5). Органы и сроки здесь — те же, что в блоке 5: районный суд по месту нахождения участка, надзорные обращения без давностного барьера по негаторному требованию.