Законно ли крепить кондиционер магазина на стене многоквартирного дома без согласия жильцов и как заставить его снять, если он шумит и вибрирует?

Относится ли внешняя стена дома к общему имуществу и требовалось ли согласие общего собрания

Внешняя стена (фасад) многоквартирного дома — ограждающая несущая (ненесущая) конструкция, которая прямо отнесена законом к общему имуществу собственников помещений, и на неё распространяется режим общей долевой собственности.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Значит, довод магазина «это наше помещение, поэтому нам можно» юридически неверен: блок висит не на помещении магазина, а на внешней стене дома — общем имуществе всех собственников, включая вас. Тот факт, что магазин — нежилое помещение, ничего не меняет: режим общего имущества един для всего дома.

1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
   — п. 1 ст. 290 ГК РФ

Размещение чужого оборудования на общем имуществе — это пользование общим имуществом иным лицом, а такое пользование допускается только по решению общего собрания собственников. При этом собственники распоряжаются общим имуществом по соглашению всех участников.

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Для ч. 4 ст. 36 ЖК РФ специальных порогов не установлено, но по п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение принимается квалифицированным большинством — не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников, и собрания по этому вопросу не проводилось.

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Вывод: установка наружного блока кондиционера на фасаде дома без решения общего собрания собственников, принятого не менее чем двумя третями голосов, неправомерна. Магазину «можно» не потому, что помещение нежилое, а только при наличии такого решения — которого нет. Довод управляющей компании, что нежилое помещение её «не касается», также неверен: общее имущество (фасад) — зона ответственности и управления, а невмешательство УК при наличии жалобы собственника само может быть предметом проверки жилищной инспекции.

Самовольность размещения и право требовать демонтаж

Пленум Верховного Суда прямо квалифицировал размещение личного оборудования на общем имуществе без решения общего собрания как нарушение прав общей долевой собственности всех собственников.

действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме, что не было учтено судом кассационной инстанции. С учетом изложенного Судебная коллегия отменила кассационное определение и направила дело на новое рассмотрение в кассационный суд общей юрисдикции. Определение № 5-КГ22-150-К2
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ от 15.11.2023 № 3/2023

Ваш основной способ защиты — негаторный иск: собственник вправе требовать устранения нарушений его права, даже если они не связаны с лишением владения. Для демонтажа доказывать превышение шума не нужно — достаточно самого факта размещения чужого оборудования на общем имуществе без согласия собрания.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Жилищный кодекс добавляет самостоятельный способ защиты — восстановление положения, существовавшего до нарушения, и пресечение действий, создающих угрозу нарушения права: восстановление — это как раз возврат фасада в прежнее состояние (демонтаж блока).

1. восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 5) прекращения или изменения жилищного правоотношения; 6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Статья 11. Защита жилищных прав 1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2.
   — п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ

Если блок создаёт вибрацию, гул и угрозу для конструкций (дом старый), вы вправе требовать также пресечения деятельности, создающей опасность, — запрета эксплуатации и демонтажа оборудования; отказ в этом возможен лишь в исключительных случаях, и он не лишает права на возмещение уже причинённого вреда.

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Правила содержания общего имущества обязывают содержать дом в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений.

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
   — п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Вывод: размещение блока является самовольным использованием общего имущества, и вы как собственник квартиры вправе требовать его демонтажа. Надёжная правовая позиция строится на ст. 304 ГК РФ и п. 3 Обзора ВС РФ от 15.11.2023 — независимо от замеров шума; превышение шума/вибрации — дополнительное, усиливающее требование основание.

Шум и вибрация: нормативы и их применение к кондиционеру

Жилые помещения по уровням шума и вибрации должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям — это обязанность, а не рекомендация.

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. (В редакции Федерального закона от 19.07.2011 № 248-ФЗ) 2. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. 3. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.
— п. 1 ст. 23 ФЗ № 52-ФЗ

Для квартир установлены допустимые уровни звука: в ночное время (с 23 до 7 ч) эквивалентный уровень — 30 дБА, максимальный — 45 дБА; в дневное время — 40 и 55 дБА соответственно.

5 Жилые комнаты квартир, домов стационарных организаций социального обслуживания, организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, спальные помещения в школах-интернатах, дошкольных образовательных организациях, домов отдыха, пансионатов. с 7 до 23 ч. 79 63 52 45 39 35 32 30 28 40 40 55 с 23 до 7 ч. 72 55 44 35 29 25 22 20 18 30 30 45
— Таблица 5.35 СанПиН 1.2.3685-21

Ключевая для вашей ситуации норма: для оборудования систем вентиляции и кондиционирования воздуха допустимые уровни принимаются ещё на 5 дБ (дБА) ниже значений таблицы. То есть ночью для кондиционера это фактически 25 дБА (эквивалентный) и 40 дБА (максимальный) — очень жёсткий порог, который промышленный блок под балконом почти наверняка превышает.

1. Допустимые уровни шума следует принимать на 5 дБ (дБА) ниже значений , указанных в табл. 5.35 , от оборудования систем вентиляции, кондиционирования воздуха, холодоснабжения, к шуму оборудования (системы отопления, водоснабжения, оборудование насосное, холодильное, лифтовое), обслуживающего здание и встроено-пристроенные помещения.
   — п. 104 СанПиН 1.2.3685-21

Нарушение санитарных требований к эксплуатации зданий влечёт административную ответственность по ст. 6.4 КоАП РФ, вплоть до приостановления деятельности магазина на срок до 90 суток.

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток. (В редакции федеральных законов от 09.05.2005 № 45-ФЗ; от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 6.4 КоАП РФ

За нарушение санитарного законодательства устанавливается дисциплинарная, административная и уголовная ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2001 № 196-ФЗ)
— ст. 55 ФЗ № 52-ФЗ

Вывод: сам факт отсутствия замеров не лишает вас права на иск о демонтаже, но для требования о нарушении тишины и для привлечения магазина к ответственности нужны замеры шума и вибрации, проведённые аккредитованной лабораторией, — иначе доказать превышение заявленного норматива (25 дБА ночью) будет сложно. Даже без замеров факт гудения и вибрации фиксируется актом с участием УК и соседей.

Куда жаловаться и какова процедура (если город — Москва)

Государственный жилищный надзор (жилищная инспекция) проверяет соблюдение требований к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений — именно это и нарушено размещением блока на фасаде.

1. требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; 5) правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность; 6) правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения; 7) правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
   — п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

По шуму и вибрации надзор ведёт Роспотребнадзор; нарушение санитарных требований влечёт ответственность по ст. 6.4 КоАП РФ. Обращение в госорган рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации, а орган обязан принять меры к восстановлению нарушенных прав.

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ

1. принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина; 4) дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, за исключением случаев, указанных в статье 11 настоящего Федерального закона; 5) уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией. 2. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо по направленному в установленном порядке запросу государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, рассматривающих обращение, обязаны в течение 15 дней предоставлять документы и материалы, необходимые для рассмотрения обращения, за исключением документов и материалов, в которых содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, и для которых установлен особый порядок предоставления. 3. Ответ на обращение подписывается руководителем государственного органа или органа местного самоуправления, должностным лицом либо уполномоченным на то лицом. 4.
   — п. 3 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 59-ФЗ

Если ваш дом в Москве, дополнительно действует региональная защита тишины: ночным является время с 23 до 7 часов, а квартиры жилых домов прямо отнесены к защищаемым помещениям; к нарушениям отнесены и «иные действия», повлёкшие нарушение покоя граждан в ночное время, — гул кондиционера подпадает под этот состав.

1. Ночное время - период времени с 23 часов до 7 часов. (В редакции законов Москвы от 21.11.2007 № 45 ; от 14.12.2016 № 47 ) 2. Защищаемыми от нарушения покоя граждан и тишины в ночное время помещениями и территориями в городе Москве являются: (В редакции Закона Москвы от 14.12.2016 № 47 ) а) помещения больниц, диспансеров, санаториев, домов отдыха, пансионатов; б) квартиры жилых домов, помещения дошкольных образовательных организаций, организаций социального обслуживания ;
   — ст. 1 Закона Москвы от 12.07.2002 № 42, п. 1

е) иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве. (Часть в редакции Закона Москвы от 29.01.2003 № 4 ) Положения настоящего Закона не распространяются: а) на действия юридических лиц и граждан, направленные на предотвращение правонарушений, предотвращение и ликвидацию последствий аварий, стихийных бедствий, иных чрезвычайных ситуаций, проведение неотложных работ, связанных с обеспечением личной и общественной безопасности граждан в соответствии с законодательством Российской Федерации; б) на действия юридических лиц и граждан при отправлении ими религиозных культов в рамках канонических требований соответствующих конфессий; в) на правонарушения, за которые федеральным законодательством предусмотрена административная ответственность. 1.1. Помимо случаев, указанных в части 1 настоящей статьи, не допускается совершение действий, нарушающих покой граждан и тишину, при проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме и (или) нежилого помещения, не являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, иных ремонтных работ в данных помещениях с 19 часов до 9 часов и с 13 часов до 15 часов, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни (кроме случаев, когда указанные работы осуществляются в течение полутора лет со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию). (Дополнена - Закон Москвы от 09.12.2015 № 68 ) Статья 3.
— п. «е» ч. 1 ст. 2 Закона Москвы от 12.07.2002 № 42

Вывод: подайте письменные жалобы в ГЖИ и в Роспотребнадзор — они рассматриваются в 30-дневный срок, а также заявление в УК с требованием провести осмотр и составить акт. В Москве параллельно можно ставить вопрос об административной ответственности магазина за нарушение тишины в ночное время. Жалобы не заменяют иска, но создают доказательственную базу (акты, предписания) для суда.

Денежные последствия: возмещение вреда и компенсация морального вреда

Причинение вреда имуществу (или здоровью) влечёт полное возмещение лицом, причинившим вред; ответчик освобождается от ответственности, лишь если докажет, что вред причинён не по его вине.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Если же специалист зафиксирует, что вибрация и гул создают опасность для конструкций старого дома, применим и запрет деятельности, создающей опасность, с правом на возмещение вреда.

Вывод: помимо требования о демонтаже вы вправе взыскать с собственника магазина причинённые убытки (например, расходы на замеры, ремонт) и компенсацию морального вреда за нарушение благоприятных условий проживания; факт и размер вреда подтверждаются актами осмотра, заключением лаборатории и вашими объяснениями. Требование о демонтаже и о возмещении можно соединить в одном иске.

Какой иск, кто ответчик, подсудность и сроки

Спор о препятствиях в пользовании общим имуществом и о демонтаже оборудования на фасаде связан с правами на здание и его элементы, поэтому иск предъявляется по месту нахождения объекта — то есть по адресу вашего дома (исключительная подсудность, районный суд).

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Срок исковой давности на требование о демонтаже не распространяется: оно относится к требованиям собственника об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, а на такие требования давность не распространяется.

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность не распространяется. В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. На основании изложенного исковая давность на требование о признании права отсутствующим не распространяется. Судебная коллегия также полагает, что иной подход по применению исковой давности по указанному требованию не обеспечивает достоверность и публичность государственного реестра, не способствует должной защите прав участников гражданского оборота 37 и восстановлению их нарушенных прав в отношении объектов недвижимости (п. 1 ст. 81 ГК РФ). Определение № 303-ЭС15-5520
— п. 7 постановления Пленума ВС РФ № 10/22 (через Обзор ВС РФ от 13.04.2016 № 1/2016)

Ответчик по негаторному иску — собственник магазина, разместивший блок; управляющую компанию целесообразно привлечь соответчиком или третьим лицом (по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества и невмешательства). Основной путь по вашей ситуации — судебный иск об устранении препятствий, тогда как административный порядок (жалобы в ГЖИ и Роспотребнадзор) служит дополнительным, досудебным способом фиксации нарушений.

Риски и контрдоводы магазина. Ответчик может ссылаться на то, что блок не на конструкции, а на его «части» фасада, или что оборудование требуется по нормам для магазина: это не отменяет требования решения общего собрания, поскольку оборудование обслуживает помещение магазина, а не общее имущество, и размещено на общем имуществе без согласия всех собственников (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Довод о «нежилом помещении» также не имеет правового значения.

Неизвестные факты и ветвление: (1) если ваш дом не в Москве и в вашем субъекте нет собственного закона о тишине — требование об административной ответственности строится только на ст. 6.4 КоАП РФ и санитарных нормативах, а по демонтажу вывод не меняется; (2) если блок окажется не кондиционером, а элементом обязательной по проекту вентиляции магазина — это не легализует его размещение на фасаде без решения собрания, но может повлиять на формулировку способа устранения (перенос / альтернативное размещение вместо простого демонтажа); (3) если замеры не подтвердят превышение — иск о демонтаже всё равно сохраняется, достаточно обосновать его ст. 304 ГК РФ и отсутствием решения собрания.

Вывод: иск подаётся в районный суд по месту нахождения дома; ответчик — собственник магазина (УК — соответчиком/третьим лицом); требование формулируется как обязание демонтировать наружный блок и привести фасад в прежнее состояние, дополнительно — возмещение вреда и компенсация морального вреда. Срок исковой давности к требованию о демонтаже не применяется. Приоритетный порядок действий: заявление в УК с осмотром и актом → жалобы в ГЖИ и Роспотребнадзор с замером → иск в суд.