Могут ли снести забор во дворе многоквартирного дома без согласия общего собрания собственников и стоит ли судиться?

Является ли придомовая территория общим имуществом собственников и требует ли установка забора решения общего собрания

Правовой режим земли под домом определяется ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ. Земельный участок под многоквартирным домом с элементами озеленения и благоустройства по общему правилу принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности; именно поэтому ограждение двора забором относится к благоустройству, распоряжение которым отнесено к компетенции общего собрания.

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 .
— п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Это значит, что ваш двор — не «ничей» и не муниципальный: если участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт, распоряжаться им вправе только собственники помещений, а не администрация и не отдельный житель.

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
— ст. 290 ГК РФ, п. 1

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
— ч. 1 ст. 16 ФЗ-189

Здесь важна процессуальная развилка: если участок был образован до введения в действие ЖК РФ и поставлен на кадастровый учёт, он автоматически перешёл в общую долевую собственность (ч. 2 ст. 16 ФЗ-189); если не образован — участок в собственность ещё не перешёл, и это прямо влияет на права администрации (см. блок 3).

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
— ч. 1 ст. 16 ФЗ-189

Сам вопрос согласования установки забора прямо отнесён к компетенции общего собрания двумя пунктами ч. 2 ст. 44 ЖК РФ: принятие решений о пределах использования земельного участка, в том числе о введении ограничений пользования им, и принятие решений о благоустройстве участка, в том числе о размещении элементов озеленения и благоустройства.

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ ) 2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Обратите внимание на большинство голосов: решения по пунктам 2, 2¹ ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принимаются квалифицированным большинством — не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников, а не просто большинством присутствующих.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
— ч. 2 ст. 36 ЖК РФ

По смыслу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники владеют и пользуются общим имуществом в пределах, установленных Кодексом; ограждение двора в отсутствие решения общего собрания эти пределы нарушает, поскольку изменяет режим пользования участком для всех остальных собственников и третьих лиц.

Вывод по вопросу 1. Придомовая территория (если участок сформирован) — общее имущество собственников (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ), а установка забора относится к благоустройству и ограничению пользования участком, то есть к исключительной компетенции общего собрания (п. 2, 2¹ ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение по этим вопросам принимается не менее чем двумя третями голосов всех собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Поэтому требование администрации о согласовании ограждения общим собранием в своей основе соответствует закону — спор идёт не о том, нужно ли согласие, а о том, как администрация может добиваться сноса и кто вправе распоряжаться участком при отсутствии кадастрового учёта.

Вправе ли администрация снести забор своими силами — или только через суд

Судьба забора зависит от того, признаётся ли он самовольной постройкой и, главное, попадает ли он в случаи, когда орган местного самоуправления вправе снести объект своей властью, без суда.

По общему правилу самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, созданное без необходимых согласований и разрешений, если такие требования действовали на дату создания и действуют на дату выявления. При этом забор, не имеющий прочной связи с землёй (некапитальное строение, п. 10² ст. 1 ГрК РФ), самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ не является — это важно для вашей защиты.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Ключевая норма — ч. 1 ст. 55.32 ГрК РФ: принудительный снос самовольной постройки возможен только на основании решения суда либо решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии со ст. 222 ГК РФ. То есть «взять и снести во внесудебном порядке по своему усмотрению» администрация не вправе.

Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 2.
— ч. 1 ст. 55.32 ГрК РФ

Случаи, когда администрация может принять решение о сносе сама, исчерпывающе перечислены в п. 4 ст. 222 ГК РФ: постройка на участке с видом разрешённого использования, не допускающим её строительства (и в границах территории общего пользования); в границах зоны с особыми условиями; либо при отсутствии разрешения на строительство при наличии такой обязанности.

Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом: 1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования; 2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
— п. 4 ст. 222 ГК РФ

Порядок также жёстко регламентирован: решение органа местного самоуправления принимается только по уведомлению о выявлении самовольной постройки от уполномоченных органов надзора и в срок не более 20 рабочих дней, и по итогам рассмотрения орган либо принимает решение, либо обращается в суд с иском.

в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждений, должностных лиц государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, или от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий: (в ред.
— п. 2 ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) 3 2 . Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом. Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
— п. 3.1 ст. 222 ГК РФ

Применительно к вашим фактам: забор стоит не на пустыре, а на придомовой территории, которая (при её формировании) не находится в государственной или муниципальной собственности, а принадлежит собственникам помещений. Именно в этом случае п. 4 ст. 222 ГК РФ не даёт администрации права решать вопрос сноса административно — такие споры разрешаются судом по иску заинтересованного лица.

Вывод по вопросу 2. Администрация не вправе снести ваш забор «явочным порядком». Принудительный снос возможен только по решению суда либо по решению органа местного самоуправления, и последнее допустимо лишь в прямо перечисленных п. 4 ст. 222 ГК РФ случаях, которые к ограждению на общем земельном участке собственников по общему правилу не относятся (ч. 1 ст. 55.32 ГрК РФ). Если ваш забор — некапитальное ограждение, он вообще не является самовольной постройкой по ст. 222 ГК РФ, и требование о сносе в этом ключе безосновательно. Практически администрация может требовать сноса только через суд, а понуждение вас к демонтажу самим органом (угрозы, уведомления без суда) — за пределами её компетенции.

Развилка: участок сформирован или не сформирован (кадастровый учёт)

Это решающий факт, от которого прямо зависит, кто вправе распоряжаться участком и насколько сильны ваши позиции.

Если участок не образован и не поставлен на кадастровый учёт, требование администрации о согласовании забора общим собранием преждевременно: распоряжаться участком как общим имуществом можно лишь после его формирования, а сама обязанность образовать участок лежит на органе местного самоуправления.

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
— ч. 1 ст. 16 ФЗ-189

Если участок уже образован и поставлен на кадастровый учёт, право общей долевой собственности возникло у собственников в силу ч. 5 ст. 16 ФЗ-189, и ограждение без решения собрания — уже использование общего имущества не по правилам.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации .
— ч. 5 ст. 16 ФЗ-189

Дополнительно районный/городской суд при рассмотрении спора будет исходить из того, входит ли земельный участок в состав общего имущества (см. ст. 290 ГК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), — состав общего имущества определяется в том числе органами местного самоуправления в целях контроля (п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491). Ограждение как элемент благоустройства подлежит содержанию в составе общего имущества, и его размещение требует согласования.

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
— ст. 290 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу 3. Если участок не сформирован и не учтён в кадастре — его ещё нет как объекта права, и вопрос о «незаконном ограждении общего имущества» преждевременен; образование участка — обязанность администрации (ч. 1, 3, 5 ст. 16 ФЗ-189). Если участок поставлен на кадастровый учёт — право общей долевой собственности возникло автоматически, и забор без решения общего собрания является использованием общего имущества с нарушением пределов, установленных ч. 2 ст. 36 ЖК РФ и п. 2, 2¹ ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Это же обстоятельство определяет и подсудность спора о сносе — иск будет рассматриваться судом.

Обжалование требования (предписания) администрации: орган, сроки, порядок

Если администрация вынесла предписание/требование о сносе забора, оно может быть оспорено в порядке административного судопроизводства как ненормативный акт органа местного самоуправления.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Срок — три месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении права (то есть со дня получения требования).

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Подсудность главы 2 КАС РФ (ст. 19 КАС РФ) означает, что административное исковое заявление об оспаривании действий органа местного самоуправления подаётся в районный суд по месту нахождения органа. Важно не пропустить трёхмесячный срок: он пресекательный по существу, восстановление возможно только по уважительным причинам.

Вывод по вопросу 4. Требование (предписание) администрации вы можете оспорить в районном суде по правилам главы 22 КАС РФ: административный иск подаётся по месту нахождения органа и в течение трёх месяцев со дня, когда вы узнали о нарушении права (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Если угроза сноса без суда сохраняется, можно также заявить ходатайство о приостановлении действия оспариваемого акта. Обращение в суд — надлежащий способ защиты именно тогда, когда администрация пытается действовать внесудебно или когда акт нарушает права собственников.

Гражданско-правовые последствия: деньги и защита владения

Даже если формально требование основано на законе, снос — крайняя мера, и сторона защиты использует гражданско-правовые механизмы.

Для защиты уже установленного ограждения (пока администрация не доказала право на его снос и не получила решение суда) применяется ст. 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения. Эта норма работает в вашу пользу против третьих лиц и против попыток администрации нарушить ваше владение иначе как по суду, а ст. 305 ГК РФ распространяет её и на владельцев по иному основанию.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Юридическая природа спора о сносе — негаторный характер (защита от нарушений, не связанных с лишением владения), что подтверждается позицией Верховного Суда.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Если забор всё же снесут незаконно или в ходе незаконных действий органа, вы вправе взыскать убытки — реальный ущерб и расходы, которые придётся произвести для восстановления нарушенного права, — за счёт казны соответствующего муниципального образования.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
— ст. 1069 ГК РФ

Вывод по вопросу 5. При сносе или повреждении забора в результате незаконных действий администрации вы вправе взыскать полную стоимость восстановления в порядке ст. 15 и ст. 1069 ГК РФ (за счёт казны муниципального образования), а пока ограждение существует — требовать устранения всяких нарушений вашего права по ст. 304–305 ГК РФ. Притязания на земельный участок и ограждение как элементы благоустройства могут быть предметом спора в районном суде в порядке искового производства.

Ветка защиты: узаконивание забора (постфактум) и риски

Вместо судебного спора возможен путь легитимации: провести общее собрание собственников и принять решение о благоустройстве, легализовав существующее ограждение. Это соответствует компетенции собрания (п. 2¹ ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и большинству, требуемому ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Решение общего собрания, принятое в установленном порядке по вопросам его компетенции, обязательно для всех собственников, включая не принявших участия в голосовании. Это подтверждается практикой Верховного Суда.

При этом следует учитывать риск, связанный с занятием земельного участка и ограждением двора: если забор препятствует доступу (пожарным, аварийным службам, иным лицам) или заступает на земли общего пользования, администрация может настаивать на демонтаже независимо от воли собственников. Правила содержания общего имущества требуют соблюдения прав и законных интересов собственников и иных лиц и доступности пользования земельным участком (п. 10 Правил № 491).

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ ) 2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.12.2017 № 416-ФЗ ) 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Вывод по вопросу 6. Наиболее прагматичный путь — не судиться «против всех», а инициировать общее собрание собственников и принять решение о благоустройстве с ограждением (п. 2¹ ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), после чего решение обязательно для всех и снимает формальное основание требования администрации. Если собрание невозможно или забор нарушает права иных лиц и доступность участка, риск демонтажа сохраняется. Обращение в суд уместно, если администрация действует внесудебно, выносит незаконный акт или угрожает сносом без решения суда.