Может ли второй собственник сдать свою долю в жилом доме в аренду без согласия другого собственника и с прописанными несовершеннолетними детьми?

Вправе ли сособственник сдать свою долю/часть дома без согласия второго собственника

Исходная позиция: дом принадлежит вам и второму лицу на праве общей долевой собственности, доли в натуре не выделены. Именно поэтому решает не «его комната», а режим долевой собственности.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Норма прямо говорит: распоряжение общим имуществом возможно только по соглашению всех участников. Сдача части дома посторонним — это предоставление им во владение и пользование, то есть распорядительное действие с общим имуществом. Согласия здесь недостаточно «молчаливого» — требуется согласованная воля всех сособственников.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Это ключевая норма для вашего случая: пока порядок пользования не определён соглашением или судом, любое пользование общим домом, включая вселение третьих лиц, требует согласия всех. «Своей» комнаты юридически у него нет — есть только доля в праве.

1. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 2 ст. 247 ГК РФ

Право требовать часть общего имущества, соразмерную доле, у него есть, но оно реализуется так же — по соглашению, а при споре судом. Само по себе «я тут не живу, значит сдам» из этой нормы не вытекает.

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд. (В редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ) 3.
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Часть 2 ст. 30 ЖК РФ допускает сдачу жилого помещения собственником по договору найма, но с оговоркой: «с учётом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом». То есть право сдачи не отменяет требования согласия сособственников по ст. 246, 247 ГК РФ, а действует вместе с ним.

Ответ. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст.288 ГК, ст.30 ЖК). Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст.247 ГК). Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности. Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.
— Вопрос 4 Обзора судебной практики ВС РФ, утв. Президиумом ВС РФ 16.06.2010

Прямое разъяснение Верховного Суда: вселение иных граждан — это реализация права пользования и распоряжения, поэтому нужно согласие всех сособственников жилого помещения. Это ровно ваша ситуация: посторонние люди по договору — это «иные граждане».

Вывод: нет, второй сособственник не вправе сдать свою долю (часть дома) посторонним без вашего согласия. То, что он не зарегистрирован и не проживает в доме, значения не имеет: регистрация и фактическое проживание не расширяют его правомочия по распоряжению общим имуществом — границы заданы ст. 246 и 247 ГК РФ. Без вашего согласия договор заключён неправомерно.

Правовая судьба договора, заключённого без вашего согласия, и ваши способы защиты

Если он всё-таки сдаст, ваш инструмент — оспаривание сделки и защита права пользования.

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
   — п. 1 ст. 166 ГК РФ

Сделка, нарушающая закон и посягающая на права третьих лиц (ваши как сособственника и проживающих детей), относится к ничтожным или оспоримым — по п. 1 ст. 168 ГК РФ она оспорима, а в части посягательства на права третьих лиц ничтожна. Требование о признании ничтожной сделки вы как лицо с охраняемым интересом предъявить можете.

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 168 ГК РФ

Это разграничение важно: вы вправе требовать признания договора недействительным, ссылаясь на нарушение ваших прав как сособственника и прав проживающих в доме лиц.

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
   — п. 1 ст. 167 ГК РФ

Последствие — договор не порождает юридических последствий с момента совершения, а каждая сторона обязана вернуть полученное; невозвратимое в натуре (пользование) компенсируется стоимостью. Практически это означает выселение нанятых жильцов по прекращённому праву пользования.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Негаторный иск: вы вправе требовать устранения всяких нарушений вашего права, даже если они не связаны с лишением владения. Вселение посторонних в дом, где проживают ваши несовершеннолетние дети, — классическое нарушение права пользования.

1. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ , от 15.04.2019 № 59-ФЗ ) 4.
   — ч. 4 ст. 17 ЖК РФ

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нём граждан. Этот довод усиливает вашу позицию: интересы детей, проживающих в доме, — законное ограничение для вселения третьих лиц.

Пользование жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими на праве собственности гражданам и юридическим лицам жилыми помещениями в многоквартирном доме (далее - жилое помещение) осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с настоящими Правилами (часть 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2008, № 30, ст. 3616). 10. В качестве пользователя жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения наниматель обязан: а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации : для временного проживания в связи с работой, прохождением службы, обучением, назначением на государственную должность Российской Федерации, государственную должность субъекта Российской Федерации, на выборную должность; для временного проживания нанимателя и членов его семьи в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на это помещение, признанием жилого помещения непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
— п. 1 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр

Правила пользования жилыми помещениями (утв. Приказом Минстроя России № 292/пр) подтверждают этот же принцип — пользование осуществляется с учётом прав проживающих граждан. Практически это ваш аргумент в суде и в жалобе.

Вывод: даже если договор будет заключён, он не имеет законной силы для вас. Вы вправе предъявить в суд иск о признании договора недействительным и об устранении препятствий в пользовании домом (ст. 304 ГК РФ) с требованием о выселении вселённых лиц. Такие споры рассматривает районный (городской) суд по правилам искового производства (ГПК РФ).

Денежные последствия: право на часть дохода от сдачи общего имущества

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— ст. 248 ГК РФ

Доходы от использования общего имущества поступают в состав общего имущества и распределяются соразмерно долям. Значит, вычтенная плата за наём, приходящаяся на вашу долю, принадлежит вам — он обязан её передать.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если он удержал причитающуюся вам часть платы, это неосновательное обогащение: приобретённое за ваш счёт подлежит возврату. Правило применяется независимо от того, чьим поведением вызвано обогащение.

1. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
   — п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Если вернуть в натуре невозможно, возмещается денежная стоимость сбережённого — по цене, существовавшей, когда пользование закончилось. Практически это позволяет взыскать с него часть рыночной стоимости найма за период проживания жильцов.

Вывод: помимо недействительности договора вы вправе взыскать с сособственника денежную часть дохода, приходящуюся на вашу долю (ст. 248, 1102, 1105 ГК РФ). Это самостоятельное требование, которое можно заявить вместе с иском о защите права пользования.

Ответственность за самовольную сдачу и защита прав несовершеннолетних детей

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Самовольное, вопреки установленному порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права без существенного вреда — это административное самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ). «Действительное право» (его доля) не исключает состава: он реализует её вопреки порядку согласования с сособственником.

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
   — п. 1 ст. 330 УК РФ

Если такими действиями причинён существенный вред (в том числе существенное нарушение ваших прав и интересов детей), содеянное квалифицируется как уголовное самоуправство — п. 1 ст. 330 УК РФ. Существенность вреда оценивается с учётом конкретных обстоятельств; в тяжёлых случаях вы можете ставить вопрос о возбуждении уголовного дела.

Права детей, проживающих в доме, защищаются отдельно. Согласно правовой позиции Верховного Суда (Вопрос 4 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ 16.06.2010), вселение несовершеннолетних детей к проживающим в жилом помещении родителям осуществляется независимо от мнения остальных собственников — на родителей возложена обязанность воспитывать детей (ст. 54 СК РФ), что предполагает их совместное проживание. Это защищает именно вас: ваши дети не могут быть «выдавлены» из дома возражениями сособственника.

Вывод: действия второго собственника при сдаче без вашего согласия могут повлечь административную (ст. 19.1 КоАП РФ), а при существенном вреде — уголовную ответственность (п. 1 ст. 330 УК РФ). Вы вправе требовать выселения вселённых лиц и защищать право проживания детей, чьё вселение к вам от чужого согласия не зависит.

Сроки обращения в суд

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
   — п. 1 ст. 181 ГК РФ

Срок исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной и о применении последствий — три года, исчисляемые для лица, не являющегося стороной сделки, со дня, когда оно узнало или должно было узнать о начале её исполнения. По вашему делу срок начинает течь с момента, когда вы узнали о вселении жильцов и о договоре.

Вывод: требование о признании договора недействительным вы можете заявить в течение трёх лет с даты, когда узнали о его исполнении. Не дожидайтесь истечения срока: иск о защите права пользования (ст. 304 ГК РФ) в силу закона негаторным требованиям сроком давности не ограничивается, если нарушение продолжается, — это даёт вам запас времени. Однако заявлять требование следует, не откладывая.

Что вы вправе сделать заранее и какой порядок пользования установить

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Право собственности не безгранично: собственник не вправе совершать действия, нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Это ограничивает и вашего соседа, и служит вам ориентиром при возражениях.

1. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ

Если договориться не удаётся, спор решает суд. Вы вправе требовать выдела доли в натуре (что при доме возможно) либо, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба, требовать компенсации. Для вас это способ окончательно разграничить «свою» и «его» части дома и снять риск вселения посторонних в вашу половину.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Если он всё-таки захочет продать — вы имеете преимущественное право покупки доли: продавец обязан известить вас в письменной форме о цене и условиях, и в течение месяца вы решаете, покупать или нет. Нарушение даёт вам право в течение трёх месяцев требовать перевода на вас прав и обязанностей покупателя.

Вывод: самый надёжный путь — закрепить порядок пользования домом письменным соглашением либо решением суда (ст. 247 ГК РФ) и при желании — выделить доли в натуре (ст. 252 ГК РФ). Это устраняет почву для спора о «его части». При продаже доли вы вправе воспользоваться преимущественным правом покупки по ст. 250 ГК РФ.

Доказывание факта сдачи без согласия и исполнение решения о выселении

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Для защиты вам нужно доказать сам факт сдачи и его условия. Бремя доказывания фактов, на которые вы ссылаетесь, лежит на вас. Собирайте: экземпляр или скан договора найма, переписку с сособственником, объявления о сдаче, свидетельские показания, акт о фактическом проживании посторонних лиц (составленный с участием незаинтересованных лиц), квитанции/выписки о поступлении платы, а также подтверждение отсутствия вашего письменного согласия.

Решение суда о признании договора недействительным и об устранении препятствий исполняется принудительно: вселённые жильцы, чьё право пользования прекращено, обязаны освободить помещение, а при отказе выселяются на основании решения суда (ст. 35 ЖК РФ). Исполнительный лист выдаётся судом и предъявляется судебному приставу-исполнителю.

Вывод: иск должен быть подготовлен с доказательствами факта вселения и отсутствия вашего согласия; при удовлетворении иска выселение вселённых лиц обеспечивается принудительно через службу судебных приставов. Направьте сособственнику письменное возражение (запрет на сдачу без согласия) заранее — оно фиксирует вашу позицию и пригодится как доказательство.

Доказывание факта сдачи без согласия (дополнение к способам защиты)

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом . 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (часть 3 введена Федеральным законом от 28.11.2018 N 451-ФЗ)
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Бремя доказывания лежит на вас: вы ссылаетесь на факт сдачи и отсутствие согласия — значит, эти обстоятельства вы и доказываете. Собирайте письменные доказательства: копию договора найма, переписку, объявления, акт о фактическом проживании посторонних, свидетельские показания, выписки о поступлении платы.

Вывод: для успешного иска зафиксируйте письменно факт вселения посторонних и своё несогласие (письменное возражение сособственнику). Это и есть доказательственная база для требования о признании договора недействительным, устранении препятствий и взыскании приходящейся на вашу долю части платы.