Что делать, если сосед жалуется на пристройку к квартире в части дома и требует убрать крышу, выходящую за забор, а разрешения на строительство не было

Является ли пристройка реконструкцией, требующей разрешения, и самовольной ли она постройкой

Пристройка, изменяющая площадь и внешние параметры квартиры (части дома), — по правовой природе реконструкция объекта капитального строительства.

1. реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
   — п. 14 ст. 1 ГрК РФ

Реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство. Разрешение подтверждает, в том числе, соответствие проектной документации градостроительному регламенту и допустимость размещения объекта на земельном участке.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— п. 1 ст. 51 ГрК РФ

Ваша пристройка возведена без разрешения на строительство и без архитектурно-строительной (проектной) документации. Признаки самовольности здесь определяются по п. 1 ст. 222 ГК РФ, и перечень их закрытый.

1. В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: – возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; – возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; – возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; – возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
   — п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Ключевое для вашей ситуации: построено без получения необходимых согласований и разрешений — то есть налицо один из признаков самовольной постройки. При этом пристройка стала частью существующего объекта недвижимости, право на который зарегистрировано в ЕГРН.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).
— п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Практически это означает: вся пристройка не «обнуляется», а вопрос решается о той её части, которую вы самовольно пристроили — прежде всего о её свесе/выходе за границу забора и о соблюдении отступов.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
— абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Вывод по вопросу: пристройка является реконструкцией, на которую требовалось разрешение на строительство (либо, для ИЖС, уведомление по ст. 51.1 ГрК РФ), и поскольку оно не получено, пристройка имеет признак самовольной постройки по п. 1 ст. 222 ГК РФ. Это НЕ означает автоматического сноса всей постройки — законодательство допускает приведение её в соответствие с установленными требованиями и в определённых случаях легализацию либо частичный демонтаж.

Крыша, выходящая за забор: нарушение границы участка и права соседа

Самый острый пункт — крыша, выходящая за забор либо идущая вровень с ним. Если её свес выходит за границу вашего земельного участка (на участок соседа напротив или на территорию общего пользования), это самостоятельное нарушение.

1. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.
   — ст. 76 ЗК РФ, п. 2

Сосед напротив (как и любой владелец смежного участка) вправе требовать устранения нарушения своего права, даже если оно не связано с лишением владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Настаиваю на важном для вас следствии: на негаторное требование соседа об устранении свеса крыши над его участком исковая давность не распространяется.

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ, п. 2

И даже в отношении требования о сносе самовольной постройки, если она реально нарушает владение смежным участком (заступает на него), давность не применяется.

Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Что это значит для вас: сосед вправе годами подавать жалобы и в любой момент предъявить иск — «засчитаться» этот свес крыши со временем не может. Если же постройка земельный участок соседа границей не затрагивает, а затрагивает лишь его интересы косвенно (например, эстетика или тень), то основание для иска соседа слабее, и действует общий трёхлетний срок — здесь всё зависит от того, пересекает ли границу именно конструкция.

К требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Вывод по вопросу: выход крыши за границу участка (на соседний участок либо на земли общего пользования) — реальное нарушение, на защиту от которого у соседа нет срока давности. Это главный, а не «надуманный» пункт претензий, и его необходимо устранить технически (убрать свес, организовать водосток внутрь своего участка), иначе иск с высокой вероятностью будет удовлетворён в этой части.

Согласие соседа по дому: достаточно ли его и чего не хватает

Вы получили письменное согласие соседа (второго собственника дома) на пристройку. Этого недостаточно для легализации реконструкции. Согласие второго собственника — лишь одно из условий и само по себе не заменяет разрешительный (уведомительный) порядок.

Обратите внимание на правовой режим: ваш дом после переоформления части в «квартиру» формально стал многоквартирным (двухквартирным) домом либо домом блокированной застройки. От этого зависит процедура: для многоквартирного дома реконструкция, уменьшающая общее имущество, требует не просто согласия, а решения общего собрания / согласия всех собственников помещений (гл. 6 ЖК РФ), а не «согласия соседа» как частного лица.

при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно- гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий 2 и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие). Возведение (создание) здания, сооружения (далее также – объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ). 2.
— п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ

При этом практика ВС РФ прямо признаёт: пристройка к жилому дому или квартире не является самостоятельным объектом недвижимости и потому не «создаёт» у вас новое право — она лишь изменяет параметры существующего объекта, а значит, легализуется через приведение существующего объекта в соответствие, а не через «узаконивание новой постройки».

Практический вывод: согласие соседа без решения общего собрания собственников (если дом по документам многоквартирный) и без разрешения/уведомления юридической силы для легализации пристройки не имеет. При первом же обращении за узакониванием вам придётся добирать именно эти согласования, а их отсутствие на дату возведения — один из признаков самовольности.

Как закончится и что делать: порядок действий

Что вам грозит по существу (сценарии):

1. По жалобе соседа органы (администрация, орган госстройнадзора, прокуратура) вправе провести проверку и выдать предписание об устранении. Важно: самостоятельно принять решение о сносе пристройки к жилому дому, право на который зарегистрировано в ЕГРН, орган местного самоуправления не вправе — это компетенция только суда.

Орган местного самоуправления (в городах федерального значения также уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя полномочия в области градостроительной деятельности не отнесены к перечню вопросов местного значения) не вправе в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 222 ГК РФ, принимать решение о сносе объекта, в том числе подвергшегося реконструкции (например, в случае самовольного возведения пристройки к жилому дому), если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН
— п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

1. Снос возможен только через суд по иску соседа, администрации или прокурора. Споры о сносе и о признании права на самовольную постройку рассматриваются по правилам исключительной подсудности — по месту нахождения объекта (ст. 30 ГПК РФ), т.е. в районном суде по месту дома.

Иски о сносе самовольной постройки, о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности – по месту нахождения спорного объекта
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

1. Закон отдаёт приоритет приведению в соответствие, а не сносу. Суд обязан вынести на обсуждение вопрос об устранимости нарушений и может предложить провести строительно-техническую экспертизу.

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 31 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, – о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ). Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.
— п. 30 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Именно здесь ваша главная линия защиты: если нарушения (выход крыши, отступ 1 м от забора вместо положенного по ПЗЗ) устранимы — демонтажом свеса, изменением уклона кровли, организацией водостока в границах своего участка — суд склонится к приведению в соответствие, а не к полному сносу.

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
— п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

1. Легализация (признание права) — крайний, исключительный способ и возможна, только если соблюдены все три условия п. 3 ст. 222 ГК РФ одновременно.

1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
   — п. 3 ст. 222 ГК РФ

Учтите ограничение: если вы вообще не принимали мер к получению разрешительной документации (не обращались в администрацию), суд может признать это недобросовестным поведением и отказать в признании права — подтверждается позицией Пленума.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
— п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Вывод по вопросу: самый вероятный и благоприятный для вас исход — не полный снос, а требование в порядке п. 2 ст. 222 ГК РФ привести пристройку в соответствие: убрать свес крыши, обеспечить нормативный отступ и водосток. Для этого следует незамедлительно, до суда, самостоятельно устранить выход крыши за границу и обратиться в администрацию за приведением/узакониванием, а в случае иска — ходатайствовать о строительно-технической экспертизе. Полный снос всей пристройки судом маловероятен, если нарушения носят устранимый характер.

Опасности дополнительного характера: ответственность, земельный участок, деньги

1. Земельный участок под домом. Если пристройка фактически стоит на земле, права на которую у вас нет (например, земельный участок под домом не сформирован и не оформлен в собственность собственников помещений, либо пристройка частично вышла на чужую землю), это отдельное основание признания постройки самовольной — «возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке».

1. В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: – возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; – возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; – возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; – возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
   — п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

В этом случае возврат самовольно занятой земли и привидение в соответствие идут по ст. 76 ЗК РФ — без компенсации вам затрат на строительство.

1. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.
   — ст. 76 ЗК РФ, п. 2

2. Административная ответственность. Реконструкция объекта капитального строительства без разрешения (когда оно требовалось) образует состав правонарушения по ст. 9.5 КоАП РФ — влечёт штраф. Если же речь об ИЖС-объекте и вы не подали уведомление, применяется специальный состав (ст. 9.5.1 или сходные нормы, применимые к нарушению уведомительного порядка). Точную квалификацию определит орган по вашему типу объекта (МКД/ИЖС/блокированный дом), но сам факт отсутствия разрешительных документов влечёт административную ответственность.

3. Материальные риски. Расходы на приведение в соответствие (демонтаж свеса, переустройство кровли), а при проигранном иске — и судебные издержки, и возможное возмещение соседу реально причинённого вреда ложатся на вас (общий принцип возмещения убытков).

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Добросовестность поведения — сквозное требование: суд оценивает, принимали ли вы «надлежащие меры» к получению разрешений, и действовали ли осознанно в обход закона.

1. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
   — ст. 1 ГК РФ, п. 3

Вывод по вопросу: помимо риска судебного спора о сносе, вам грозит административный штраф за реконструкцию без разрешения/уведомления и потенциальные расходы на приведение постройки в соответствие и возмещение вреда. Отсутствие каких-либо мер по получению разрешительной документации суд может расценить как недобросовестность, что закроет путь к признанию права собственности. Рекомендуется параллельно с устранением свеса крыши инициировать легализацию в административном порядке.