Имеет ли право собственник квартиры пользоваться подвалом в многоквартирном доме, если он закрыт и ключей нет

Правовой режим подвала: он принадлежит всем собственникам квартир в силу закона

Подвал, в котором проходят инженерные коммуникации (трубы отопления, водоснабжения, канализации, электрические вводы), относящиеся к дому, — это технический подвал, прямо названный в законе общим имуществом. Право на него возникает автоматически, «в силу закона», и не зависит от того, что написано в договоре купли-продажи или в выписке ЕГРН на квартиру: в ЕГРН фиксируется только квартира, а доля в общем имуществе следует её судьбе.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (п. 1, 2)

Для ситуации жены это значит: отсутствие упоминания подвала в её договоре и выписке — нормальная ситуация, а не пробел в её правах. Утверждение соседей «подвал только наш» противоречит п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, если в подвале есть общедомовые коммуникации или оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 290 ГК РФ

ГК РФ дублирует то же правило и добавляет ключевое: долю в общем имуществе нельзя ни отчуждать отдельно от квартиры, ни «выкупить», ни обособить. Следовательно, соседи не могли приобрести подвал в индивидуальную собственность путём простой договорённости — требуется проверка ЕГРН.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции
— ч. 2, 3 ст. 36 ЖК РФ

Части 2 и 3 ст. 36 ЖК РФ показывают границы: собственники владеют и пользуются общим имуществом, а уменьшить его размер можно только с согласия ВСЕХ собственников путём реконструкции. Захват подвала двумя соседями (например, установка замка и размещение своих вещей с отсечением доступа) — это фактическое уменьшение объёма общего имущества, доступного остальным, что законом не допущено.

Вывод: подвал в доме жены по общему правилу — общее долевое имущество всех собственников помещений, и её право пользования им существует независимо от отсутствия записи в её документах. Исключение — только если в ЕГРН зарегистрировано право индивидуальной собственности конкретного лица на подвал как на самостоятельное помещение (см. блок 2).

Ветка «подвал — чужое самостоятельное помещение»: как проверить и что это меняет

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона, но оно не действует в отношении помещений, которые законно сформированы как самостоятельные объекты и права на них зарегистрированы за отдельными лицами. Поэтому решающий факт — наличие (или отсутствие) в ЕГРН записи о праве собственности кого-либо на подвал как на отдельное помещение с кадастровым номером и площадью, а также его назначение по техническому/поэтажному плану.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (п. 1, 2)

По смыслу п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общим имуществом являются помещения, «не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения». Если же помещение изначально проектировалось и учтено как самостоятельный объект (например, отдельный подвал-склад, принадлежавший застройщику или иному лицу), оно общим имуществом не является и требование о доступе к нему не основано на ст. 36 ЖК РФ.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 . В целях, предусмотренных пунктом 6 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи", монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, необходимых для оказания услуг связи абоненту-гражданину, являющемуся собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме в соответствии с правилами взаимодействия, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 1 статьи 12 настоящего Кодекса.
— ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Даже если подвал — общее имущество, передача объектов общего имущества в пользование иным лицам возможна только по решению общего собрания собственников. Значит, если соседи покажут протокол общего собрания о выделении им подвала (например, под кладовую), такой документ нужно проверять на законность: он не должен лишать остальных собственников доступа к общему имуществу, а решения, принятые с нарушением закона, оспариваются в суде.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ

Если подвал общий, но фактически занят двумя соседями, работает п. 1 ст. 247 ГК РФ: владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом. То есть жена вправе требовать согласования порядка пользования (выдача ключей, определение части подвала под её нужды), а при отказе — просить суд установить такой порядок. Пункт 2 этой же статьи даёт альтернативу: если выделить соразмерную долю часть невозможно, можно требовать компенсации от тех, кто пользуется приходящимся на её долю имуществом.

Вывод: исход зависит от ЕГРН. Если подвал в реестре как общее имущество (или вообще не учтён отдельным объектом) — право жены пользования бесспорно, а замок соседей незаконен. Если в ЕГРН есть зарегистрированное право иного лица на подвал — требование о доступе к нему по ст. 36 ЖК РФ не сработает, но можно: (а) оспаривать основание такой регистрации, если подвал фактически технический, (б) требовать доступа к коммуникациям как необходимого условия эксплуатации дома, (в) в случае общего подвала — идти в суд за установлением порядка пользования по ст. 247 ГК РФ.

Как защитить право пользования: иск об устранении препятствий и отсутствие срока давности

Закрытый на замок подвал и отказ выдать ключи — классическое нарушение права, не связанное с лишением владения: жена не лишена квартиры, но ей чинят препятствия в пользовании общим имуществом. Средство защиты — иск об устранении нарушений права (негаторный иск).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Статья 304 ГК РФ прямо даёт собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, даже если они не соединены с лишением владения. Жена как собственник квартиры — участник общей долевой собственности на подвал, поэтому вправе требовать, чтобы соседи не препятствовали её доступу.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Статья 305 ГК РФ распространяет эту защиту и на законных владельцев; в связке со ст. 290, 36 ЖК РФ это подтверждает: защита вещного права на общее имущество доступна каждому собственнику помещения в доме.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. 46. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца. 47.
— п. 45 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Пленум разъясняет состав доказывания: истцу достаточно доказать (1) своё право (выписка ЕГРН на квартиру + факт наличия общего имущества в виде подвала по технической документации) и (2) что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право. Наличие реального нарушения (замок, отсутствие ключей, отказ в доступе) — достаточное основание; иск удовлетворяется независимо от того, на своём или чужом объекте действует ответчик.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца. 48. Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения. 49. В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом. Споры об освобождении имущества от ареста 17 50. В случае наложения арбитражным судом ареста в порядке обеспечения иска на имущество, не являющееся собственностью должника и не принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с ходатайством об отмене обеспечительных мер в арбитражный суд, их принявший.
— п. 47 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Пункт 47 Пленума даёт важное процессуальное последствие: суд может как запретить ответчику препятствовать доступу, так и обязать устранить последствия нарушения (например, передать ключи, демонтировать замок). Пункты 48 и 49 закрывают две типичные защиты соседей: ссылка на то, что прежний собственник квартиры не возражал, не работает, а длительность занятия подвала значения не имеет — исковая давность на такие требования не распространяется.

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ

Это подтверждено и в самом ГК РФ: абз. 5 ст. 208 ГК РФ прямо исключает исковую давность для требований по ст. 304 ГК РФ. Практический смысл — соседи не смогут заявить «прошло три года, мы здесь давно», даже если пользуются подвалом десятилетиями.

Вывод: надлежащий способ защиты — иск об устранении препятствий в пользовании общим имуществом (ст. 304, 305 ГК РФ) с требованием обязать ответчиков передать ключи и не препятствовать доступу в подвал; иск предъявляется в районный суд по месту нахождения ответчиков (дом расположен там же), госпошлина — как по требованию неимущественного характера, срок исковой давности не применяется.

Доступ к подвалу как требование содержания дома: управляющая организация и жилищный надзор

Спор с соседями не единственный путь. Подвал с коммуникациями должен быть доступен для осмотра и обслуживания — это обязанность по содержанию общего имущества.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц
— п. 10 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

Правила № 491 требуют, чтобы общее имущество содержалось в состоянии, обеспечивающем доступность пользования помещениями общего пользования и соблюдение прав и законных интересов собственников. Запирание подвала, в котором проходят коммуникации, лишает и жену, и управляющую организацию возможности пользоваться и обслуживать помещение общего пользования.

осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях
— подп. «а», «в» п. 11 Правил № 491

Пункт 11 Правил № 491 обязывает проводить осмотры общего имущества и поддерживать подвалы и технические подполий в нормальном состоянии (в том числе держать продухи открытыми весь год). Закрытый на замок подвал, к которому у ответственных лиц нет доступа, делает эти обязанности неисполнимыми — это нарушение правил содержания дома.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1 1 ) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
— п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Установка перегородок, отдельного замка, отсечение части подвала — это переустройство помещения, входящего в состав общего имущества, которое относится к исключительной компетенции общего собрания собственников. Единоличные действия двух соседей по обустройству общего подвала без такого решения недопустимы.

Порядок надзора в этой сфере установлен ст. 20 ЖК РФ: государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль осуществляются уполномоченными органами, в которые граждане вправе обращаться по фактам нарушений содержания общего имущества. Обращение в орган жилищного надзора (ГЖИ) с требованием провести проверку и обязать управляющую организацию обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям — законный досудебный рычаг.

Вывод: параллельно с иском (или до него) жене следует письменно обратиться в управляющую организацию/ТСЖ с требованием обеспечить доступ к подвалу и составить акт осмотра, а при бездействии — в орган жилищного надзора (ГЖИ) и орган местного самоуправления с жалобой на нарушение Правил № 491. Акт осмотра и ответы этих органов, а также заказанная выписка из ЕГРН на здание/помещения подтвердят статус подвала и станут доказательствами в суде по иску об устранении препятствий (ст. 304 ГК РФ, районный суд).