Как расторгнуть договор аренды квартиры из-за тараканов и вернуть деньги за неиспользованный срок

Какой договор у вас заключён и что он даёт для расторжения

Ваши отношения — наём жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), даже если в тексте договора он назван «арендой» или «договором найма с агентством». Срок 4 месяца значения не меняет: договор найма заключается на срок до одного года, а расторжение регулируется ст. 687 ГК РФ и общими нормами об аренде в субсидиарном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Это ключевая для вас норма: наниматель-гражданин вправе расторгнуть договор в любое время, закон требует лишь письменно предупредить наймодателя; срок предупреждения — три месяца, но он применяется, если договором не установлен иной срок. Поскольку у вас договор на 4 месяца, ориентируйтесь на свой договор: если в нём стоит «за 1 месяц» или «за 14 дней» — действует этот срок, и с даты вручения уведомления вы отсчитываете его, а не три месяца (иначе предупреждение «съест» весь оставшийся срок найма).

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 3. В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков. 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 5.
— п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

Договор прекращается с момента получения уведомления — поэтому уведомление надо вручать так, чтобы осталось доказательство получения (личная подпись на экземпляре, заказное письмо с описью и уведомлением, телеграмма). Это же уведомление — удобный «формат» для требования о возврате предоплаты и о зачёте.

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
   — п. 2 ст. 687 ГК РФ

Если наймодатель не пойдёт на добровольное расторжение, закон даёт и второй путь — судебный: расторжение по требованию любой стороны, когда помещение перестаёт быть пригодным для проживания, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. Здесь важна оговорка о том, что делать с деньгами до расторжения.

Вывод: вы вправе расторгнуть договор односторонним письменным уведомлением; направить его нужно с фиксацией вручения (экземпляр с подписью, заказное письмо с описью), срок предупреждения берите из своего договора, а при отсутствии условия — 3 месяца по п. 1 ст. 687 ГК РФ, при этом датой прекращения считается дата получения уведомления (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Если наймодатель отказывается подписывать соглашение о расторжении — требование о расторжении и о возврате денег заявляется в суд (подсудность — см. блок 5).

Тараканы как недостаток жилья: кто обязан их устранять и можно ли из-за них расторгнуть договор досрочно и без «каникул»

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— п. 1 ст. 676 ГК РФ

1. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
   — п. 2 ст. 676 ГК РФ

По п. 1 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать помещение в состоянии, пригодном для проживания, а по п. 2 — осуществлять надлежащую эксплуатацию дома и ремонт общего имущества. Массовое присутствие синантропных насекомых — это не «косметический» дефект, а нарушение санитарно-эпидемиологических требований к жилью, то есть недостаток, который препятствует нормальному пользованию квартирой по назначению.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

Здесь прямо сказано: арендодатель отвечает за недостатки, даже если не знал о них, и наниматель по своему выбору может требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения платы, возмещения расходов на устранение (с удержанием из платы после уведомления) либо досрочного расторжения договора. Именно этот набор требований и надо предъявить: обработка квартиры и мест общего пользования за счёт наймодателя (либо зачёт ваших расходов на дезинсекцию в счёт платы) плюс возврат платы за неиспользованный период.

1. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
   — ст. 620 ГК РФ, п. 1, 2

В суде досрочное расторжение по требованию нанимателя возможно, когда имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, не оговорённые и не известные заранее, либо когда имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования. Это ваш «запасной» вариант, если договор не содержит условия о немотивированном досрочном отказе.

1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
   — п. 2 ст. 612 ГК РФ

Ключевая контраргументация противной стороны и главный риск: арендодатель не отвечает за недостатки, которые были оговорены в договоре, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены при осмотре при заключении договора или передаче имущества. Поэтому критично, что написано в акте приёма-передачи: если в нём стоит «претензий к состоянию нет», вам нужно доказывать, что заражение было скрытым (насекомые не видны при дневном осмотре, появились массово после заселения) и что вы сообщали наймодателю и давали ему возможность устранить недостаток. Если же вы при осмотре видели насекомых и всё равно подписали договор по сниженной цене — суд может признать риск на вас.

Вывод: тараканы — недостаток, за который отвечает наймодатель: вы вправе требовать устранения (или зачёта расходов на дезинсекцию), уменьшения платы за период «заражения» и досрочного расторжения. Направьте наймодателю уведомление-требование с описанием недостатка, требованием обработки и предупреждением о расторжении; обязательно сохраните доказательства (фото/видео с датами, вызов дезинсектора с актом, переписку, обращение в управляющую компанию и в Роспотребнадзор). Если в акте приёма-передачи состояние зафиксировано как нормальное — это ваш аргумент в пользу скрытого характера недостатка; если недостаток был оговорён — требование о расторжении по этому основанию ослабнет, и тогда работайте по схеме блока 1 (немотивированный отказ с предупреждением).

Как вернуть деньги за неиспользованный срок

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

После прекращения договора основание для удержания наймодателем платы за период, в котором вы не пользовались квартирой, отпадает — с этого момента сумма превращается в неосновательное обогащение и подлежит возврату. Удерживать её можно только при наличии законного или договорного основания (например, реально понесённые расходы, доказанный ущерб имуществу) — бремя доказывания таких обстоятельств лежит на наймодателе.

1. одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
   — п. 3 ст. 1103 ГК РФ

Норма подтверждает: если вы уже что-то исполнили по обязательству (заплатили вперёд), а встречное предоставление не получили, возврат исполненного идёт по правилам о неосновательном обогащении — то есть проценты по ст. 395 ГК РФ применимы и к вашей ситуации, а не только к «ошибочным» платежам.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Проценты считаются по ключевой ставке Банка России с того момента, когда наймодатель узнал о неосновательности сбережения, — в вашем случае это дата получения уведомления о расторжении/требования о возврате. Это дисциплинирует контрагента: чем дольше удерживает деньги, тем больше сумма. Требование о возврате формулируйте с датой и банковскими реквизитами; можно сразу указать, что при невозврате будут начислены проценты по ст. 395 ГК РФ.

Что удерживать наймодатель вправе: плату за фактический период проживания (около двух месяцев), документально подтверждённые расходы, а также — только при наличии договорного условия и доказательств — задолженность по коммунальным платежам и возмещение ущерба. Обеспечительный платёж (если он был) возвращается на тех же правилах, если договором не предусмотрено иное; условие о его удержании при досрочном отказе нанимателя в части, лишающей нанимателя права, полученного по п. 1 ст. 687 ГК РФ, защите не подлежит.

Вывод: сумма за неиспользованный срок подлежит возврату как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102, п. 3 ст. 1103 ГК РФ) плюс проценты по ст. 395 ГК РФ с даты получения вашего требования (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Требуйте письменно возврата на счёт в конкретный срок (например, 7–10 дней с даты получения) с указанием, что при просрочке будут начислены проценты; удержание допустимо только за фактическое проживание и документально подтверждённые потери наймодателя.

Агентство недвижимости: можно ли вернуть вознаграждение

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Если договор с агентством вы заключали как гражданин-потребитель за подбор квартиры/проверку объекта, вы вправе в любое время отказаться от этой услуги, оплатив только фактически понесённые агентством расходы. Условие договора о невозврате вознаграждения при отказе от услуги в этой части ограничивает ваше законное право и не подлежит применению; агентство обязано доказать свои фактические расходы именно по вашему договору.

Вывод: вознаграждение агентства возвращается не автоматически, а в той части, в какой агентство не докажет фактически понесённые расходы по вашей услуге (ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»): претензию о возврате части вознаграждения предъявляйте отдельно агентству, при отказе — иск (по требованиям из ЗоЗПП вы освобождены от госпошлины и можете выбрать подсудность по своему месту жительства). Если услуга агентства сводилась к подбору квартиры и передаче вам контактов наймодателя, доказуемых расходов у него обычно минимум, и возврат основной части вознаграждения реален.

Процедура: претензия, зачёт, суд и госпошлина

Порядок действий: (1) письменное уведомление о расторжении с требованием о возврате денег за неиспользованный срок — два экземпляра, один с подписью наймодателя либо заказное письмо с описью и уведомлением; (2) если в ответ отказываются или молчат — иск.

1. по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
   — п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

По имущественным спорам до 50 000 руб. дело рассматривает мировой судья; свыше — районный суд (ст. 24 ГПК РФ, в прочитанном фрагменте она не цитируется). Иск предъявляется по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ); по требованиям, вытекающим из Закона о защите прав потребителей (например, к агентству), вы вправе выбрать подсудность по своему месту жительства.

Зачёт — самый быстрый способ получить своё без суда: если вы должны наймодателю какую-то определённую сумму (например, плату за последние дни проживания), вы вправе зачесть её против его долга, уведомив об этом. Для этого заявление о зачёте надо направить до или вместе с уведомлением о расторжении, с расчётом: сколько начислено за фактически прожитые дни, сколько вы внесли, сколько подлежит возврату.

Практические сроки и расходы: срок исковой давности по возврату неосновательного обогащения — 3 года (ст. 196, 200 ГК РФ), он течёт с момента, когда вы узнали о нарушении права (то есть с даты отказа вернуть деньги), так что для вас он не критичен; госпошлина — от цены иска по правилам ст. 333.19 НК РФ и уплачивается после соблюдения досудебного порядка, приложите к иску копию уведомления и доказательства его направления.

Вывод: действуйте так: уведомление о расторжении + требование о возврате (с расчётом и реквизитами) → при отказе или молчании 10 дней — иск. До 50 000 руб. иск подаётся мировому судье по месту жительства ответчика, свыше — в районный суд; по требованиям к агентству как к исполнителю услуг вы вправе подать иск по своему месту жительства. Доказательства собирайте сразу: договор, акт приёма-передачи, платёжные документы, переписку, фото/видео насекомых с датами, акт дезинсектора, обращения в управляющую компанию и Роспотребнадзор. Если наймодатель заявляет встречные требования об ущербе — требуйте документального подтверждения (акт с вашим участием при выезде), сдача квартиры оформляется актом возврата с подписями и показаниями счётчиков.

Обеспечительный платёж и встречные требования наймодателя (риски) + недействительность условий, ущемляющих права нанимателя-потребителя

Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя
— ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 1

Применительно к вашим рискам это работает так. Если договор найма содержит условие о невозврате предоплаты или удержании обеспечительного платежа при досрочном отказе нанимателя, такое условие ограничивает право нанимателя, прямо предоставленное п. 1 ст. 687 ГК РФ (немотивированный отказ с предупреждением), и в части, касающейся ваших отношений с исполнителем услуги по подбору (агентством), является недопустимым по ст. 16 Закона о защите прав потребителей: оно не подлежит применению, а полученное по нему подлежит возврату. Бремя доказывания реальных потерь — на наймодателе/агентстве.

По обеспечительному платежу: он является способом обеспечения обязательства и по общему правилу возвращается при прекращении основного обязательства, если договором не предусмотрено иное. Точный текст ст. 381.1 ГК РФ в локальном корпусе процитировать не удалось, но практический вывод защищён уже приведёнными нормами: удержание обеспечительного платежа «за досрочный отказ» без доказанных убытков — это неосновательное обогащение наймодателя (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), поэтому требуйте его возврата в общем порядке, а если договор напрямую связывает невозврат платежа с досрочным отказом нанимателя — заявляйте о недопустимости такого условия.

Встречный иск об ущербе — реальный риск только при наличии доказательств: акт осмотра с вашим участием, фиксация повреждений и их причинно-следственной связи с вашим проживанием. Требуйте составления акта возврата квартиры с показаниями счётчиков и фотофиксацией; при передаче ключей фиксируйте состояние помещения на дату выезда — это снимает большинство спекулятивных претензий о «порче».

Вывод: условие о невозврате платы/удержании обеспечительного платежа при досрочном отказе ущемляет ваше право по п. 1 ст. 687 ГК РФ и является недопустимым для потребителя (ст. 16 Закона о ЗоЗПП) — оно не применяется, а удержанное взыскивается как неосновательное обогащение. Против встречных требований об ущербе защищайтесь актом возврата помещения и отсутствием доказательств причинно-следственной связи; обеспечительный платёж требуйте вернуть в общем порядке вместе с предоплатой.