Сосед по коммунальной квартире занял часть общей кухни: поставил стенку с дверью и замком — как обязать убрать и куда обращаться

Кухня в коммунальной квартире — общее имущество, и её уменьшение без согласия всех собственников незаконно

Ключевой момент спора — правовой статус кухни. Она обслуживает более одной комнаты, поэтому входит в состав общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире:

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). 2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
   — ст. 41 ЖК РФ, п. 1

Это означает: у каждого собственника комнаты есть доля в праве собственности на кухню (пропорциональная площади его комнаты, ст. 42 ЖК РФ), а владение и пользование общим имуществом осуществляются только по соглашению всех участников:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Важно, что изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно лишь с согласия всех собственников и только через переустройство/перепланировку (ч. 2 ст. 41 ЖК РФ). Аналогичный принцип закреплён и для общего имущества всего дома:

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Применительно к вашей ситуации: сосед, отгородив часть кухни стенкой с дверью и замком и превратив её в своё подсобное помещение, фактически изъял часть общего имущества в своё исключительное пользование и уменьшил площадь кухни, доступную остальным для приготовления пищи. Поскольку согласия соседей не было, а разрешения на перепланировку он не представил, его действия нарушают и ч. 2 ст. 41 ЖК РФ (изменение общего имущества без согласия всех собственников), и п. 1 ст. 247 ГК РФ (пользование общим имуществом без соглашения всех участников). Довод соседа «это удобно и не уменьшает мою часть» юридически несостоятелен: общее имущество неделимо в натуре (собственник комнаты не вправе выделять свою долю в натуре — п. 5 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ, п. 5 ч. 1 ст. 42 ЖК РФ), поэтому выделить «свою часть кухни» нельзя в принципе.

Вывод: кухня — общее имущество всех собственников комнат; отгораживание её части в личное пользование без согласия остальных собственников незаконно и подлежит устранению независимо от «удобства» соседа.

Возведение стенки — самовольная перепланировка, требующая согласования

Отгораживание части кухни капитальной стенкой с дверью и замком — это перепланировка, поскольку изменяется внутренняя планировка и (при необходимости внесения изменений в техпаспорт/ЕГРН) границы и площадь помещения:

1. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки
   — ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Такая перепланировка может проводиться только с согласованием органа местного самоуправления на основании решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Перепланировка, проведённая без такого основания, признаётся самовольной:

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
   — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

Поскольку сосед «разрешения на перепланировку не показывал» и, по вашим словам, его не получал, его перегородка является самовольной перепланировкой. Правовое последствие прямо установлено законом — обязанность привести помещение в прежнее состояние:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Важный аспект: к лицу, самовольно перепланировавшему помещение, применяется и административная ответственность:

1. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
   — ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Вывод: возведённая соседом стенка с дверью и замком на общей кухне — самовольная перепланировка помещения, за которую предусмотрена как обязанность привести кухню в прежнее состояние, так и административный штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.

Куда обращаться: сначала — УК и жилищная инспекция (ГЖИ), суд не обязателен как первый шаг

По данному вопросу обязательного досудебного порядка (претензии/обращения в орган) федеральный закон для иска о приведении помещения в прежнее состояние НЕ устанавливает, поэтому обращаться в суд можно и напрямую. Однако практически эффективнее и быстрее сначала задействовать надзорный механизм.

Именно орган государственного жилищного надзора (ГЖИ — жилищная инспекция вашего региона) уполномочен проверять соблюдение порядка перепланировки/переустройства и качества использования жилого фонда:

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;
   — п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

По результатам проверки ГЖИ вправе выдавать обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений:

1. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности). 9. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 232-ФЗ ) 10. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, направление высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора, а также иные полномочия, установленные Правительством Российской Федерации.
   — ч. 8 ст. 20 ЖК РФ

Это означает: вы вправе подать заявление в жилищную инспекцию (а дублирующее — в управляющую организацию, которая обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и доступность пользования им — п. 3 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ). ГЖИ проводит проверку, фиксирует самовольную перепланировку, выдаёт соседу предписание о приведении кухни в прежнее состояние (срок устанавливает она) и вправе составить протокол по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Это, как правило, самый быстрый способ «пошевелить» соседа без судебных издержек.

Суд — следующий этап, если сосед предписание не исполнил либо если вы хотите взыскать сверх того (демонтаж + убытки). Основание для судебной защиты — восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права:

1. восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 5) прекращения или изменения жилищного правоотношения; 6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Статья 11. Защита жилищных прав 1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2.
   — п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ

Вывод: наиболее рациональная последовательность — письменно обратиться в ГЖИ (и параллельно в УК); при бездействии или неисполнении предписания — иск в суд. Закон не запрещает обратиться сразу в суд, но надзорный путь обычно быстрее и бесплатен.

Можно ли требовать сноса стенки: да, через негаторный иск и иск о приведении в прежнее состояние

Право требовать демонтажа (сноса) перегородки безусловно существует. Собственник комнаты, чьё право пользования общим имуществом нарушено, вправе требовать устранения всяких нарушений, хотя бы и не связанных с лишением владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Требование об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, на исковую давность не распространяется:

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Для коммунальной квартиры судебная практика прямо подтверждает: самовольная перепланировка, лишившая других жильцов возможности пользоваться помещениями, признаётся незаконной, и на нарушителя возлагается обязанность привести помещения в первоначальное состояние:

Наниматели одной из комнат, расположенных в коммунальной квартире, самовольно произвели перепланировку помещений всей квартиры, изменив конфигурацию комнат, их площадь, в результате чего помещения объединены в одно жилое помещение и наниматели других комнат в этой же квартире не имеют возможности пользоваться указанными жилыми помещениями. Решением суда произведенная перепланировка признана незаконной и на нанимателей возложена обязанность привести жилые помещения в первоначальное состояние.
— п. 18 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Таким образом, иск следует формулировать как требование об обязании соседа демонтировать самовольно возведённую перегородку и привести кухню в первоначальное состояние (восстановить прежнюю планировку), основанное на ст. 304 ГК РФ и ч. 3 ст. 29 ЖК РФ.

Важная оговорка (защитная ветка соседа): суд вправе сохранить помещение в перепланированном состоянии, только если это не нарушает права и интересы граждан и не создаёт угрозу жизни/здоровью:

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Аналогичную позицию занял Верховный Суд — отсутствие согласования само по себе не влечёт безусловный снос, если нарушитель докажет, что права иных лиц не нарушены:

Отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее 31 состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью.
— п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Применительно к вашей ситуации эта ветка соседу НЕ поможет: вы прямо указываете, что из-за отгороженной части «готовить реально негде», то есть ваше право пользования общей кухней существенно нарушено, площадь общего имущества уменьшена без согласия сособственников. При таких обстоятельствах условие ч. 4 ст. 29 ЖК РФ (отсутствие нарушения прав) не выполняется, и суд должен обязать соседа снести стенку.

Вывод: требовать сноса стенки и приведения кухни в прежнее состояние можно и нужно; довод соседа об «удобстве» не освобождает его от демонтажа, поскольку права других собственников нарушены.

Подсудность, сроки и состав лиц

Иск об обязании демонтировать перегородку и привести кухню в прежнее состояние — это иск о правах на жилое помещение (восстановление пользования общим имуществом), поэтому он предъявляется в суд по месту нахождения квартиры, независимо от места жительства ответчика:

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Подсудность — районный суд (не мировой, поскольку спор неимущественный, не подлежащий денежной оценке). Иск подаётся по месту нахождения дома, где расположена квартира.

Срок исковой давности к негаторному требованию не применяется (ст. 208 ГК РФ — цитата выше), поэтому даже если стенка стоит давно, это не лишает вас права требовать её демонтажа.

Ответчиком по иску выступает сосед — собственник комнаты (либо наниматель, если жильё муниципальное — тогда ответчик наниматель, а наймодателя привлекают третьим лицом). Остальных соседей и ГЖИ целесообразно указать третьими лицами. В иске обязательно зафиксировать, что перегородка возведена без согласия сособственников и без согласования органа МСУ, чем уменьшена площадь общего имущества и нарушено ваше право пользования кухней.

Дополнительно к демонтажу можно заявлять требования о возмещении убытков и компенсации морального вреда, если таковые докажете (ст. 15, 151, 1064 ГК РФ), однако в типовом споре о перепланировке основным и достаточным требованием является демонтаж.

Вывод: иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ), исковая давность не применяется; параллельно рекомендуется административный путь через ГЖИ.

Денежные последствия: возмещение убытков и вред, причинённый имуществу

Помимо самого демонтажа, вы вправе требовать от соседа полного возмещения убытков, которые причинены вам самовольной перепланировкой:

1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Под убытками понимаются, в частности, расходы, которые вы произвели или должны будете произвести для восстановления нарушенного права — например, расходы на замеры (БТИ/кадастровый инженер), на получение технического плана, на оценку, а при необходимости — на вынужденный демонтаж перегородки за свой счёт с последующим взысканием этих сумм с соседа. Общее основание ответственности — причинение вреда имуществу:

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Это гражданско-правовая мера, применяемая независимо от административного штрафа по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ: даже если ГЖИ оштрафует соседа, штраф идёт в бюджет, а не вам, поэтому для компенсации собственных расходов предъявляйте требование о взыскании убытков в том же иске (или отдельным иском). Также возможно требование компенсации морального вреда (ст. 151 ГК РФ), если докажете нравственные страдания, однако на практике по спорам о перепланировке основным денежным требованием являются именно убытки.

Вывод: в иске к требованию о демонтаже целесообразно присоединить требование о взыскании с соседа убытков (расходов на восстановление кухни) по ст. 15, 1064 ГК РФ.