Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с соседями

Можно ли не платить за забор во дворе дома, если голосовала против, и что делать, если общее собрание провели без вас или не показывают протокол

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите копию протокола и бюллетеней у инициатора и в управляющей организации письменно.descriptionЗаявление в управляющую организацию о предоставлении заверенной копии протокола общего собрания собственников помещений МКД о выборе управдома и утверждении раз (свободная форма)
  2. 2
    Проверьте по протоколу кворум более 50% и 2/3 голосов от всех собственников.
  3. 3
    Не платите 15 000 рублей до подтверждения законности решения собрания.
  4. 4
    При нарушениях подайте иск в районный суд об оспаривании решения в течение 6 месяцев.
  5. 5
    Заявите в суде ходатайство об истребовании протокола, бюллетеней и реестра собственников.
  6. 6
    При отказе в протоколе обратитесь в орган государственного жилищного надзора.descriptionЖалоба в орган государственного жилищного надзора (свободная форма)

Документы и доказательства

  • Копия протокола общего собрания и решений по вопросам повестки — письменный запрос инициатору и в управляющую организацию.
  • Реестр собственников помещений дома и сведения о размерах их долей в общем имуществе.
  • Бюллетени голосования и листы регистрации участников собрания — для проверки кворума и 2/3 голосов.
  • Уведомления (сообщения) о созыве собрания, повестке и порядке ознакомления с материалами.
  • Документы о передаче подлинников протокола в управляющую организацию или орган госжилнадзора.
  • Письменные обращения в ГЖИ и ответы по проверке законности собрания; квитанции о направлении запросов.

  • Срочно: первые шаги

    • Запрос подайте в двух экземплярах с отметкой о вручении либо заказным письмом.
    • Проверьте кворум более 50% и большинство не менее 2/3 от всех собственников.
    • При нарушениях готовьте иск в районный суд в течение 6 месяцев с момента, когда узнали о решении.

  • Сроки и риски

    • Срок обжалования решения собрания в суде — 6 месяцев с момента, когда вы узнали о нём.
    • Итоги голосования должны быть доведены до собственников в течение 10 дней со дня принятия решения.
    • Подлинники протокола передаются в УК/ТСЖ/ЖСК или орган госжилнадзора в 10-дневный срок.
    • Пропуск 6-месячного срока лишает вас права оспорить решение в суде.
    • Законно принятое решение обязательно и для голосовавших против — риск утраты права на возврат взноса.
    • При нарушении порядка созыва, кворума или 2/3 голосов решение оспоримо или ничтожно.

  • Чего не делать

    • Не считайте голосование «против» основанием для отказа от платежа при законном решении.
    • Не соглашайтесь на сбор по подписям инициативной группы без протокола общего собрания.
    • Не пропустите 6-месячный срок обжалования решения в районный суд.
    • Не оставляйте без реакции отказ показать протокол — жалуйтесь в ГЖИ.
    • Не пытайтесь решать вопрос уговорами с инициативной группой вместо проверки кворума и 2/3 голосов.

  • Когда нужен адвокат

    • Спор о законности решения об установке забора — нужен адвокат для проверки кворума и 2/3 голосов.
    • Если протокол не показывают и собрание провели без вас — адвокат поможет истребовать материалы через суд.
    • При угрозе взыскания 15 000 рублей с квартиры — адвокат оценит перспективы оспаривания и возврата денег.
    • Для подготовки иска о признании решения недействительным в районный суд — доверьте адвокату.
    • Если инициативная группа давит и пугает — адвокат составит письменные запросы и жалобу в ГЖИ.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте на сайте ГИС ЖКХ или в ГЖИ, размещён ли протокол вашего собрания — отсутствие там подтверждает нарушение.
    • Запросите в управляющей организации (ТСЖ/ЖСК) копию протокола и реестр собственников — они обязаны хранить эти документы.
    • Инициируйте внеочередное общее собрание как собственник и включите в повестку вопрос об отмене решения о заборе.
    • Объединитесь с другими противниками забора и подайте коллективное обращение в ГЖИ о проверке законности собрания.
    • Предложите альтернативу: шлагбаум или ограничение парковки вместо сплошного забора — дешевле и без ограничения доступа.
    • Направьте инициаторам письменное требование о предоставлении сметы расходов до внесения любых сумм.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация юридическим языком

Собственники помещений многоквартирного пятиэтажного дома инициировали процедуру принятия решения об установке ограждения (забора) по периметру земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений МКД. Инициативная группа осуществляет поквартирный обход, заявляет о неизбежности принятия решения общим собранием и требует от собственников денежные средства в размере ориентировочно 15 000 рублей с квартиры.

Юридически значимые факты:

  • Земельный участок под домом — общее имущество собственников помещений МКД. Установка забора по его периметру означает введение ограничения пользования этим участком, в том числе запрет доступа третьих лиц (чужих автомобилей). Это прямо подпадает под п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — «принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им».
  • Требуемое большинство — не менее двух третей голосов от общего числа всех собственников помещений в доме, а не от числа присутствующих на собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это повышенный порог, установленный именно для решений по п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
  • Кворум собрания — более 50% голосов от общего числа собственников (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Без такого кворума собрание неправомочно, а принятое на нём решение ничтожно (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ).
  • Клиент голосовала против и не согласна нести расходы. Сам по себе факт голосования «против» не освобождает от обязательности законно принятого решения (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ), однако при отсутствии кворума или необходимого большинства 2/3 решение ничтожно и обязанности платить не возникает.
  • Инициативная группа не показывает протокол. Закон обязывает инициатора собрания довести итоги голосования до собственников не позднее 10 дней путём размещения сообщения в доступном месте (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ), а подлинники протокола и решений передать в управляющую организацию или орган госжилнадзора не позднее 10 дней после проведения собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Отказ в ознакомлении — самостоятельное нарушение, указывающее на возможную дефектность процедуры.

2. Затронутые правоотношения

  • Право общей долевой собственности на земельный участок под МКД. Установка забора изменяет режим пользования общим имуществом: ограничивается доступ на участок, вводится физическое препятствие. Это затрагивает имущественные права каждого собственника, включая клиента, и потому требует соблюдения специальной процедуры принятия решения (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
  • Корпоративно-управленческие отношения внутри МКД (порядок созыва и проведения ОСС). Решение об ограждении принимается исключительно общим собранием собственников с соблюдением требований к кворуму (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ) и большинству голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Поквартирный сбор подписей вне надлежаще созванного и оформленного собрания юридической силы не имеет.
  • Обязательственные отношения по финансированию решения ОСС. Обязанность собственника участвовать в расходах возникает только из решения, «принятого в установленном настоящим Кодексом порядке» (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). При ничтожности или оспоримости решения правовое основание для сбора денег отсутствует.
  • Правоотношения по оспариванию решений собраний. Клиент, не участвовавшая в собрании или голосовавшая против, вправе обжаловать решение в суд в течение шести месяцев со дня, когда узнала или должна была узнать о нём (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Нарушение порядка созыва, проведения или оформления протокола — основание для признания решения недействительным (ст. 181.4 ГК РФ).
  • Кондикционные обязательства (неосновательное обогащение). Если деньги собраны на основании ничтожного или признанного недействительным решения, они подлежат возврату как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ) с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ (п. 1, 2 ст. 1107 ГК РФ).

3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  • Квалификация ограждения как ограничения пользования общим имуществом. Забор, препятствующий доступу во двор, — это не просто благоустройство (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), а введение ограничений пользования земельным участком (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Отсюда — повышенный порог: не менее 2/3 голосов от общего числа всех собственников.
  • Наличие кворума собрания. Собрание правомочно только при участии собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Отсутствие кворума влечёт ничтожность решения (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ).
  • Наличие большинства 2/3 от общего числа собственников. Даже при кворуме решение об ограждении не может быть принято простым большинством от присутствующих — требуется квалифицированное большинство от общего числа голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Недостижение этого порога влечёт ничтожность решения.
  • Соблюдение порядка созыва, проведения и оформления результатов собрания. Нарушение порядка уведомления, проведения голосования, составления протокола — основание для признания решения недействительным по ст. 181.4 ГК РФ. Отказ инициатора показать протокол и неисполнение обязанности по доведению итогов до собственников (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ) и передаче подлинников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) — признаки таких нарушений.
  • **Ф

Юридическая природа решения об ограждении и требуемое большинство голосов

Установка забора по периметру двора — это одновременно и вопрос о пределах использования общего земельного участка (введение ограничения пользования вплоть до запрета доступа третьим лицам), и вопрос о благоустройстве этого участка. Земельный участок под домом входит в состав общего имущества собственников:

{src}

Право принимать решения по обоим этим направлениям прямо отнесено к компетенции общего собрания собственников:

  1. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
    — п. 2, 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Ключевое различие — в требуемом большинстве. По общему правилу решения ОСС принимаются большинством голосов от числа участвующих в собрании, но п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (пределы использования участка, введение ограничений пользования) прямо назван исключением — по нему решение принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа всех собственников, а не только присутствующих:

  1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
    — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Правовое значение для вашей ситуации: инициативная группа, говорящая «собрание всё равно решит», должна понимать, что забор, ограничивающий пользование двором (не пускающий чужие машины), — это не рядовое благоустройство, а ограничение пользования общим имуществом (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), для чего нужно собрать «за» не менее 2/3 голосов от общего числа всех собственников помещений дома. Кроме того, само собрание правомочно только при кворуме более 50%:

  1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум): (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
    — ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Вывод: решение об установке забора, ограничивающего доступ во двор, принимается исключительно на общем собрании и требует не менее двух третей голосов от общего числа собственников (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). «Хождение по квартирам» и сбор подписей вне надлежаще созванного и оформленного собрания юридической силы не имеет и обязать вас ни к чему не может.

Обязанность платить, если голосовали против

Закон прямо отвечает на ваш главный вопрос: решение общего собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников — в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании:

  1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
    — ч. 5 ст. 46 ЖК РФ

Это означает: если собрание проведено законно, с кворумом, с нужным большинством (2/3), вы как собственник, даже голосовавший против, формально обязаны участвовать в финансировании решения. Однако из этой же нормы вытекает обратная логика: обязанность платить возникает ТОЛЬКО при решении, «принятом в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания».

Поэтому ваша защита строится не на отказе «я голосовала против», а на проверке законности самого решения:

  • если решение принято без кворума (менее 50% участников) — оно ничтожно (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ);
  • если принято при отсутствии необходимого большинства 2/3 по п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — оно также ничтожно;
  • если нарушен порядок созыва/проведения или правила составления протокола — решение оспоримо (ст. 181.4 ГК РФ).

{src}

Если решение ничтожно или оспорено и признано недействительным — правового основания требовать с вас «15 тысяч» не существует, а уже собранные (с вас или с других) деньги подлежат возврату как неосновательное обогащение:

  1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
    — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Сверх того на сумму незаконно собранных денег начисляются проценты:

  1. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. 2. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
    — п. 1, 2 ст. 1107 ГК РФ

Вывод: голосование «против» само по себе не освобождает от платежа — но только при законно принятом решении с кворумом и большинством 2/3. Если решение принято с нарушениями, оно ничтожно или оспоримо, и платить вы не обязаны; уплаченное можно взыскать обратно с процентами (ст. 1102, 1107 ГК РФ).

Что делать, если собрание провели без вас или не показывают протокол

У вас есть право обжаловать решение, принятое с нарушением требований ЖК РФ, если вы не участвовали в собрании или голосовали против и решение нарушает ваши права:

  1. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
    — ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Срок — шесть месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о решении. Подсудность — районный суд по месту нахождения дома (спор о правах на недвижимость/решение общего собрания рассматривается районным судом, а не мировым).

Что касается «не показывают протокол» — это самостоятельное нарушение. Инициатор обязан довести итоги голосования до всех собственников не позднее 10 дней, разместив сообщение в доступном месте:

  1. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
    — ч. 3 ст. 46 ЖК РФ

А подлинники протокола и решений в течение 10 дней передаются в управляющую организацию (или в орган госжилнадзора при непосредственном управлении), где и хранятся; копии хранятся по адресу, определённому собранием:

  1. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ ) 5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7.
    — ч. 4 ст. 46 ЖК РФ

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания . Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (о размещении протокола и передачи подлинников)

Поэтому если вам отказываются показать протокол, вы вправе:

  1. письменно запросить копию протокола у инициатора собрания, управляющей организации/ТСЖ;
  2. при отказе — обратиться в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ), где хранятся подлинники, и в прокуратуру;
  3. истребовать протокол через суд — при подаче иска об оспаривании решения (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ) суд по ходатайству истребует материалы собрания, в том числе бюллетени и реестр собственников.

Нарушение порядка созыва/проведения и правил составления протокола — самостоятельное основание признания решения недействительным:

  1. Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования ; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181 2 ). 2. Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено последующим решением собрания , принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 3. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.
    — п. 1 ст. 181.4 ГК РФ

Вывод: если собрание провели без надлежащего уведомления вас или не показывают протокол — подавайте в районный суд иск о признании решения недействительным (в течение 6 месяцев со дня, когда узнали о нём), параллельно запросив протокол у инициатора и в ГЖИ; нарушение порядка проведения и оформления — прямое основание для отмены решения (ст. 181.4 ГК РФ, ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Правовые пределы забора: земельный участок, проезды, доступ

Даже решение, принятое большинством истово желающих забор, не может нарушать закон и права остальных. Три ограничения, на которые вы вправе ссылаться:

1. Забор только в границах сформированного участка. Общее имущество — это земельный участок, границы и размер которого определяются по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Если участок под домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, ставить забор «по периметру двора» на земле, не входящей в общее имущество дома, нельзя — это будет самовольное занятие чужого (муниципального) участка.

2. Противопожарные проезды и разворотные площадки. Забор не должен перекрывать проезд пожарной техники и разворотную площадку; в противном случае он создаёт угрозу жизни и здоровью и может быть признан незаконным по требованию надзорных органов и по иску заинтересованных собственников.

3. Соразмерность и запрет злоупотребления. Забор, который «не даёт развернуться» и радикально ухудшает пользование общим участком частью собственников, может быть расценён как нарушение их прав. Как сособственник вы вправе требовать устранения нарушений вашего права пользования общим имуществом:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Решение общего собрания не может быть оставлено в силе, если оно причиняет убытки собственнику и нарушает его права (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ) — суд прямо наделён правом это учитывать.

Вывод: установка забора допустима только в границах земельного участка, входящего в общее имущество дома, без перекрытия пожарных проездов и без непропорционального ущемления прав части собственников. Несформированный участок, перекрытие проездов или существенное ущемление пользования общим имуществом — самостоятельные основания оспорить решение и требовать устранения ограждения (ст. 304 ГК РФ, п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Земельно-градостроительные пределы и возможность контр-собрания

Участок под домом входит в общее имущество собственников (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), его границы и размер определяются по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Пока участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, собственники не вправе распоряжаться им как своим — а следовательно, и огораживать «по периметру двора» землю, юридически им не принадлежащую:

  1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
    — ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Это значит: прежде чем ставить забор, инициативная группа обязана подтвердить, что огораживаемая территория входит в границы сформированного (поставленного на кадастровый учёт) участка дома. Если это не так — ограждение находится вне правового поля независимо от решения собрания.

Альтернативное поведение для вас. Вы не обязаны ограничиваться пассивным сопротивлением. Любой собственник вправе созвать внеочередное общее собрание:

  1. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 2 1 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ) 2 2 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания.
    — ч. 2 ст. 45 ЖК РФ

То есть вы с единомышленниками вправе сами инициировать собрание с «контр»-повесткой (например: не огораживать двор забором, установить только шлагбаум/ворота, ограничить ограждение частью периметра, не затрагивающей проезды). Решение, принятое на законном собрании, отменит или подменит прежнее.

Куда жаловаться на нарушения. Соблюдение требований жилищного законодательства при проведении собраний и оформлении их результатов — предмет государственного жилищного надзора:

  1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда:
    — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ (госжилнадзор)

Непредоставление протокола, фальсификация подписей, нарушение кворума и порядка созыва — законные поводы для обращения в орган госжилнадзора (ГЖИ субъекта РФ) и в прокуратуру; при установлении нарушений ГЖИ вправе признать собрание непроведённым/неправомочным, что лишает «решение» силы. Обращение в ГЖИ и прокуратуру — внесудебный и бесплатный способ защиты, который предшествует или сопутствует иску.

Вывод: огораживать можно только сформированный участок, входящий в общее имущество дома (ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ); как собственник вы вправе созвать контр-собрание (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ) и обжаловать нарушения в ГЖИ и прокуратуру (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).

Платить вы обязаны только в том случае, если решение об установке забора принято общим собранием с соблюдением всех требований закона — с кворумом более 50% и большинством не менее 2/3 голосов от общего числа всех собственников. Если собрание проведено с нарушениями или протокол вам не показывают — решение можно оспорить, и тогда оснований для сбора денег нет.

Установка забора по периметру двора — это не просто благоустройство, а введение ограничений пользования общим земельным участком, что относится к компетенции общего собрания собственников (п. 2, 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для такого решения требуется не менее двух третей голосов от общего числа всех собственников помещений в доме, а не только от числа присутствовавших на собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом само собрание правомочно лишь при кворуме — участии собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Если кворума не было или решение принято без необходимых 2/3 — такое решение может быть оспорено как принятое с существенным нарушением (ст. 181.4 ГК РФ), и обязанности платить оно не порождает.

Голосование «против» само по себе не освобождает от платежа, если решение принято законно: согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании. Однако ваша защита строится на проверке законности самого решения. Если оно принято с нарушением порядка созыва, проведения или оформления — оно оспоримо (п. 1 ст. 181.4 ГК РФ), и вы вправе требовать его отмены в суде. При признании решения недействительным собранные с вас деньги подлежат возврату как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), а на сумму незаконно собранных средств начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 1, 2 ст. 1107 ГК РФ).

Если собрание провели без вас или не показывают протокол — это самостоятельные нарушения. Инициатор собрания обязан довести итоги голосования до всех собственников не позднее 10 дней со дня принятия решения (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ), а подлинники протокола и решений передать в управляющую организацию (или в орган госжилнадзора при непосредственном управлении) также в 10-дневный срок (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Копии протоколов хранятся по адресу, определённому решением собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). Отказ показать протокол — прямое основание для обращения в суд и в орган государственного жилищного надзора.

Пошаговые действия

  1. Запросите протокол письменно. Направьте письменный запрос о предоставлении копии протокола общего собрания инициатору собрания и в управляющую организацию (ТСЖ/ЖСК). Запрос составляйте в двух экземплярах, на вашем экземпляре требуйте отметку о принятии либо направьте заказным письмом с уведомлением о вручении.

  2. При отказе или непредоставлении протокола — обратитесь в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ). Подлинники протокола должны быть переданы туда (при непосредственном управлении домом) либо в управляющую организацию. ГЖИ осуществляет контроль за соблюдением жилищного законодательства (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ) и вправе провести проверку законности проведённого собрания.

  3. Подайте иск в районный суд по месту нахождения дома о признании решения общего собрания недействительным. Срок — 6 месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Вы вправе оспорить решение, если не участвовали в собрании или голосовали против и решение нарушает ваши права. В иске укажите на отсутствие кворума, отсутствие большинства 2/3, нарушение порядка созыва и оформления протокола.

  4. Заявите в суде ходатайство об истребовании материалов собрания — протокола, бюллетеней голосования, реестра собственников, уведомлений о проведении собрания. Это позволит проверить, был ли кворум и необходимое большинство.

  5. Не платите до проверки законности решения. Если с вас уже потребовали деньги или вы их уплатили, а решение впоследствии признано недействительным — требуйте возврата уплаченного как неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ) с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). При отказе — взыскивайте в судебном порядке.

  6. Если забор уже установлен и нарушает ваши права (ограничивает доступ, создаёт препятствия в пользовании общим имуществом) — вы вправе требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения, на основании ст. 304 ГК РФ, в том числе в судебном порядке.