Куда обратиться, если кондиционер соседей сверху капает на ваш карниз и мешает шумом

Является ли вывод трубки отвода конденсата и наружного блока кондиционера на фасад/карниз допустимым

Фасад МКД (ограждающие конструкции, карниз) — общее имущество собственников.

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Размещение на нём личного оборудования допускается только по решению общего собрания собственников.

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 . В целях, предусмотренных пунктом 6 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи", монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, необходимых для оказания услуг связи абоненту-гражданину, являющемуся собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме в соответствии с правилами взаимодействия, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 1 статьи 12 настоящего Кодекса.
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Прямую позицию по кондиционерам закрепил Верховный Суд.

1. Использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома.
   — п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2023 (утв. Президиумом ВС РФ 15.11.2023)

Заявитель вправе требовать устранения нарушения независимо от того, установлен ли кондиционер давно: сам факт использования общего имущества без решения ОСС образует нарушение.

Таким образом, действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2023 (утв. Президиумом ВС РФ 15.11.2023)

Вывод по вопросу: вывод наружного блока кондиционера и тем более капающей трубки отвода конденсата на фасад/карниз без решения общего собрания собственников помещений МКД не допускается. Это прямое, не зависящее от давности установки нарушение порядка пользования общим имуществом (п. 3 ч. 1, ч. 4 ст. 36; п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2023).

Нарушение прав соседа: шум и намокание конструкции

Пользование жилым помещением не должно нарушать права соседей.

1. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
   — ч. 4 ст. 17 ЖК РФ

Аналогичная обязанность возложена на собственника.

1. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

1. Пользование жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими на праве собственности гражданам и юридическим лицам жилыми помещениями в многоквартирном доме (далее - жилое помещение) осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с настоящими Правилами (часть 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации
   — п. 1 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр

Шум от капель конденсата и намокание карниза — это воздействие инженерного оборудования, которое подлежит нормированию. Допустимые уровни шума в жилых помещениях ограничены.

1. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.
   — п. 26 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Установленное соседом оборудование (кондиционер с отводом конденсата) относится к инженерным системам, которые должны соответствовать гигиеническим нормативам по шуму и вибрации.

1. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
   — п. 14 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Вывод по вопросу: капающая на карниз трубка отвода конденсата нарушает права соседа (шум, порча имущества) и санитарно-гигиенические требования к жилым помещениям (ч. 4 ст. 17, ч. 4 ст. 30 ЖК РФ; п. 14, 26 Положения № 47). Если замер покажет превышение уровня шума (свыше 55 дБ днём / 45 дБ ночью, а для инженерного оборудования — на 5 дБА ниже), это самостоятельное основание для требования устранения.

Обязанность управляющей организации реагировать

Содержание общего имущества (включая фасад) должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников.

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
   — п. 10 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

Управляющая организация (или иное ответственное лицо в зависимости от способа управления) обязана проводить осмотры общего имущества и оформлять их актом, фиксируя выявленные нарушения и меры к их устранению.

1. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы. 13 1 . Осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные. Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества. Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год: весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту; осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период. Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия. (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 27.03.2018 № 331) 14. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений)
   — п. 13, 14 Правил № 491, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

Вывод по вопросу: управляющая компания обязана отреагировать на заявление — провести осмотр фасада в зоне вывода трубки, составить акт с фиксацией нарушения и, поскольку размещение оборудования без решения общего собрания является нарушением, потребовать от соседа устранить его (убрать трубку отвода конденсата / демонтировать либо надлежаще переустроить отвод). Бездействие УК по такому заявлению неправомерно: её задача — контроль использования общего имущества, а не только его уборка.

Куда обращаться: ГЖИ, Роспотребнадзор, суд

Предмет государственного жилищного надзора охватывает соблюдение требований к использованию и содержанию общего имущества МКД, в том числе гражданами.

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;
   — п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

По результатам надзора может выдаваться предписание об устранении нарушений.

1. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности).
   — ч. 8 ст. 20 ЖК РФ

Обращения в госорганы рассматриваются в установленные сроки.

1. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
   — ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ, п. 1

Вывод по вопросу: обращаться следует по адресам, выстроенным в логике эскалации: (1) письменное заявление в управляющую организацию (с требованием осмотра, акта и предписания соседу); (2) при бездействии — в Государственную жилищную инспекцию региона (она может провести проверку и выдать обязательное предписание по ст. 20 ЖК РФ); (3) параллельно, если шум превышает нормативы, — в Роспотребнадзор (замер шума и санкции по ст. 6.4 КоАП РФ); (4) при бездействии всех инстанций — в суд с негаторным иском об обязании соседа устранить нарушение. Срок рассмотрения письменного обращения в госоргане — 30 дней с возможным продлением до 30 дней.

Судебная защита: иск, подсудность, гражданско-правовые последствия

Собственник вправе требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Опасность причинения вреда в будущем (продолжающийся шум, капание на имущество) — основание для иска о пресечении деятельности.

1. Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность
   — п. 1, 2 ст. 1065 ГК РФ

Подсудность: негаторный иск об обязании устранить нарушение (демонтировать/переустроить отвод конденсата) — неимущественное требование, подсудное районному суду.

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 24 ГПК РФ

Если же заявляется только имущественное требование о возмещении ущерба (испорченный карниз, отделка) при цене иска не выше 50 000 руб., оно относится к подсудности мирового судьи.

1. Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
   — ст. 23 ГПК РФ, п. 1

Вывод по вопросу: при бездействии соседа, УК и надзорных органов заявитель вправе обратиться в районный суд по месту нахождения дома с иском об обязании соседа устранить нарушение (демонтировать или переустроить отвод конденсата), а при доказанном ущербе — о возмещении убытков и морального вреда. Требование неимущественного характера (обязание устранить нарушение) подсудно районному суду; чисто имущественное требование на сумму до 50 000 руб. — мировому судье.

Административная ответственность

За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и помещений (для лиц, ответственных за их содержание) предусмотрена ответственность.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— ст. 7.22 КоАП РФ, п. 2

За нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, включая шум, — самостоятельный состав.

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
— ст. 6.4 КоАП РФ, п. 3

Вывод по вопросу: ответственность возможна по двум направлениям. К управляющей организации, не реагирующей на нарушение при использовании общего имущества (фасада), применима ст. 7.22 КоАП РФ (штраф на должностных лиц 4 000–5 000 руб., на юрлиц 40 000–50 000 руб.). К соседу, эксплуатирующему оборудование с нарушением санитарных требований (превышение шума), — ст. 6.4 КоАП РФ (штраф на граждан 500–1 000 руб.). Привлечение осуществляют соответственно органы жилищного надзора и Роспотребнадзор по заявлению потерпевшего. Норма регионального закона о соблюдении тишины дополнительно усиливает позицию по ночному шуму — её применяет полиция (участковый), и ответственность варьируется по субъекту РФ.

Развилки, от которых зависит исход

1. Было ли решение общего собрания о размещении кондиционеров. Если в доме общим собранием собственников принято решение о порядке размещения кондиционеров (согласованный тип, место, отвод конденсата) И сосед получил такое согласование — придание конструкции законности возможно лишь в части, не нарушающей права соседа. Если решения нет — нарушение безусловно (п. 3 Обзора ВС РФ № 3/2023). Даже при наличии решения ОСС заявитель вправе требовать устранения конкретного воздействия (шум, капание) на основании ст. 304 ГК РФ.

2. Превышен ли уровень шума фактически. Если инструментальный замер Роспотребнадзора/аккредитованной лаборатории подтвердит превышение нормативов (п. 26 Положения № 47) — это самостоятельное основание для административной (ст. 6.4 КоАП РФ) и гражданской ответственности. Если шум в пределах нормы, но трубка физически капает на карниз и портит имущество — сохраняется негаторное требование по ст. 304 ГК РФ и требование о возмещении вреда.

3. Кто управляет домом. Если домом управляет УК по договору управления — обязанность осмотра и реагирования лежит на УК (п. 10, 13, 14 Правил № 491). При ТСЖ/ЖСК — на их органах управления; при непосредственном управлении — на лицах по договору оказания услуг. От способа управления зависит, кому адресовать первое заявление.

4. Статус заявителя. Собственник вправе заявлять негаторный иск и требовать пресечения нарушений (ст. 304 ГК РФ, ст. 1065 ГК РФ). Наниматель (по договору соцнайма) вправе обращаться в УК и надзорные органы, а в суд — с требованием об устранении нарушений, создающих препятствия в пользовании жильём, через наймодателя либо самостоятельно при нарушении санитарных норм.

5. Ущерб имуществу. Если капание уже повредило карниз/отделку — фиксация актом (с УК) и оценка дают основание для иска о взыскании убытков с соседа по ст. 15, 1064 ГК РФ (в пределах цены — мировой судья или районный суд).

Вывод по вопросу: итог спора определяется прежде всего наличием/отсутствием решения общего собрания о размещении кондиционеров, фактом превышения шума и способом управления домом; во всех случаях заявитель располагает самостоятельным негаторным требованием об устранении нарушающего его права воздействия независимо от давности установки кондиционера.