Является ли дворовая парковка общим имуществом собственников и можно ли «закрепить» место
Дворовая территория, на которой вы ставите машину, по общему правилу входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, если речь идёт о земельном участке, на котором расположен дом.
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности
— п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
- Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме
— ч. 2 ст. 36 ЖК РФ
Из этого следует: конкретное «место» на дворовой парковке не может принадлежать ни вам, ни «старшему по дому», ни другому жильцу на праве индивидуальной собственности. Собственник помещения не вправе ни выделить свою долю в общем имуществе в натуре, ни передать её отдельно от квартиры:
- Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
— п. 4 ч. 1 ст. 37 ЖК РФ
Поэтому факт многолетней парковки «примерно на одном и том же месте» сам по себе не даёт вам никакого права на это место — ни в силу «давности», ни в силу сложившейся практики. Место останется за вами только в одном случае: если общее собрание собственников примет решение о порядке пользования придомовой территорией, которое закрепит за вами право пользования конкретным парковочным местом.
Вывод: дворовая парковка — общее имущество; единственное место останется за вами, только если общее собрание собственников примет решение о таком порядке пользования земельным участком, а единоличное «закрепление» старшего по дому юридической силы не имеет.
Каким документом оформляется порядок пользования и имеет ли силу «подписной лист»
Вопрос о пределах использования земельного участка под домом относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений.
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме
— п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
— п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Решение по таким вопросам принимается не простым подписным листом, а в установленном ЖК РФ порядке и оформляется протоколом:
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ
Кроме того, решение обязательно для всех собственников только тогда, когда принято именно общим собранием с соблюдением кворума и процедуры:
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании
— ч. 5 ст. 46 ЖК РФ
- Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
— ч. 3 ст. 45 ЖК РФ
Собранные старшим по дому «подписи соседей» сами по себе не заменяют решение общего собрания: такое решение принимается большинством голосов от числа собственников, причём голоса считаются пропорционально доле в праве на общее имущество, а не «по количеству подписавшихся жильцов».
- Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме
— ч. 3 ст. 48 ЖК РФ
Важно: старший по дому (председатель совета МКД) может лишь выносить предложения о порядке пользования придомовой территорией на рассмотрение общего собрания, но принимать такое решение сам он не вправе.
- выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу; 3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; 4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
— п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ
Что вам делать, чтобы место осталось за вами: инициировать или добиться проведения общего собрания собственников с вопросом о закреплении порядка пользования парковкой (например, «закрепить за жильцом квартиры №… право пользования парковочным местом №…»). Если такое решение будет принято надлежащим большинством и оформлено протоколом — оно станет обязательным для всех, включая старшего по дому. Если же решение не принято или старший по дому действует в обход собрания — «забрать место» и передать его другому лицу он юридически не вправе.
Вывод: закрепление места возможно только решением общего собрания, оформленным протоколом; подписной лист юридической силы не имеет, а у председателя совета дома нет полномочий единолично распоряжаться парковочными местами.
Вправе ли соседи/старший по дому самовольно запретить вам парковаться и как это оспорить
Вы, как собственник помещения в доме, имеете право беспрепятственно пользоваться придомовой территорией, в том числе размещать на ней свой автомобиль, пока общее собрание своим решением не установило иные пределы пользования.
- Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме
— ч. 2 ст. 36 ЖК РФ
Самовольные действия старшего по дому или соседей — перегораживание места, блокировка автомобиля, запрет въезда, вымогательство «освободить» место — совершаются вопреки установленному законом порядку и могут квалифицироваться как самоуправство:
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам
— ст. 19.1 КоАП РФ
Судебная практика прямо подтверждает: право собственника помещения на беспрепятственный въезд на придомовую территорию и размещение на ней автомобиля закреплено законом; наложение на собственника ограничений без надлежащего решения общего собрания неправомерно.
Суд, признав ограничение права С. на использование парковки, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома, регламентированным Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК 14 июня 2013 г., и соответствующим требованию ППМ № 428-ПП, не учел, что данным постановлением не регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на 5 огороженной придомовой территории, а следовательно, и наложения каких-либо ограничений права С., как собственника помещения в многоквартирном доме на пользование придомовой территорией, в том числе и на размещение на ней принадлежащего ей автомобиля. Пунктом 13 ППМ № 428-ПП запрещается установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территорию общего пользования. Право С. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как собственницы жилого помещения в данном доме, закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК.
— п. 1 Обзора ВС РФ № 1/2018 от 28.03.2018
Защитить своё право пользования вы можете обращением в суд с негаторным иском о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ
Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения
— ст. 12 ГК РФ
Если же общее собрание уже приняло решение, которым вас лишают возможности ставить машину на данном месте, вы вправе обжаловать это решение в суде в течение шести месяцев со дня, когда узнали о нём — при условии, что вы в собрании не участвовали либо голосовали против, и что решением нарушены ваши права:
- Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1.
— ч. 6 ст. 46 ЖК РФ
Куда жаловаться помимо суда: (1) в управляющую организацию/ЖСК — с требованием пресечь самовольные действия и созвать собрание; (2) в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) — если нарушается порядок проведения собрания или протокола; (3) в полицию — если место физически перегораживают, блокируют авто, портят имущество или угрожают (это уже самовольные действия, подпадающие под административную/гражданскую ответственность). Спор о порядке пользования придомовой территорией рассматривается районным судом по месту нахождения дома (исключительная подсудность по спорам о вещных правах).
Вывод: до принятия надлежащего решения общего собрания запрещать вам ставить машину на общем месте ни старший по дому, ни соседи не вправе; самовольный запрет и блокировку вы можете оспорить через ГЖИ, управляющую организацию, полицию и суд (негаторный иск), а незаконное решение собрания — обжаловать в суд в 6-месячный срок.
Риски самого клиента и возмещение ущерба
Поскольку дворовая территория — это земельный участок (общее имущество собственников либо, если участок под домом не сформирован, муниципальная земля), ваше бессрочное занятие «своего» места без всяких правоустанавливающих документов — как и любое использование земли без предусмотренных прав — формально подпадает под признаки самовольного занятия земельного участка:
Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок
— ст. 7.1 КоАП РФ
На практике к внутридворовой парковке жителя собственного дома эта норма применяется редко (участок находится в общей долевой собственности всех собственников, включая вас), но при конфликте с соседями именно она и региональные правила благоустройства могут быть использованы против вас, если вы, например, оборудуете место ограждением, цепочкой, столбиком или занимаете участок, не входящий в придомовую территорию. Поэтому закреплять за собой место «самовольно» (устанавливая ограждения) нельзя — это как раз и создаёт для вас административный риск.
Если же вашу машину или имущество повредят (поцарапают, проткнут колёса, перегородят с ущербом), действия причинителя влекут гражданско-правовую ответственность с полным возмещением убытков:
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ
Требование о возмещении убытков и об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ) предъявляется к конкретному причинителю вреда в районный суд по месту нахождения имущества/жительства ответчика.
Вывод: пока вы не прибегаете к самовольному огораживанию места, ваш основной риск — административные претензии по ст. 7.1 КоАП при занятии участка вне придомовой территории; напротив, любые повреждения вашего автомобиля дают вам право на полное возмещение убытков с причинителя, а блокировку/препятствия — на негаторный иск и обращение в полицию.
