Соседка сдает дом без налогов, называя жильцов родственниками: шумят, пьют, мешают спать — что делать и как проверить

Нарушение тишины и ночного покоя: что это за нарушение и кто его пресекает

Претензии соседа к «хамскому» поведению жильцов — это прежде всего нарушение санитарных и жилищных требований к пользованию жильём, а также публично-правовое правонарушение. Основа обязанности не шуметь ночью и не нарушать права соседей закреплена в двух регулятивных нормах.

1. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ, от 15.04.2019 № 59-ФЗ) 4.
   — ч. 3, 4 ст. 17 ЖК РФ

Пользование жилым помещением — включая частный дом — должно соблюдать права и законные интересы соседей и санитарно-гигиенические требования. Это норма прямого действия: именно на неё опирается вывод о том, что громкая музыка после 23:00, мешающая вам спать, — это не «личное дело» соседки, а нарушение ваших прав.

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. (В редакции Федерального закона от 19.07.2011 № 248-ФЗ) 2. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. 3. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам. Статья 24. Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта 1. При эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. 2.
— ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», п. 1

Уровень шума в жилых помещениях должен соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям. Конкретные предельно допустимые уровни шума (в том числе ночного) установлены санитарными нормами (СанПиН), а сам запрет действий, нарушающих тишину и покой граждан в ночное время, в подавляющем большинстве регионов вынесен в закон субъекта РФ (региональный КоАП) — поэтому состав и штраф за «ночной шум» зависят от вашего региона. Федеральный КоАП отдельного состава «нарушение тишины» не содержит.

Мелкое хулиганство, то есть нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу, сопровождающееся нецензурной бранью в общественных местах, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно уничтожением или повреждением чужого имущества, - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до одной тысячи рублей или административный арест на срок до пятнадцати суток. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) 2. Те же действия, сопряженные с неповиновением законному требованию представителя власти либо иного лица, исполняющего обязанности по охране общественного порядка или пресекающего нарушение общественного порядка, - влекут наложение административного штрафа в размере от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей или административный арест на срок до пятнадцати суток. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) 3.
— ст. 20.1 КоАП РФ, п. 1

Если шум сопровождается пьянством, нецензурной бранью и агрессией в отношении вас — это уже федеральный состав мелкого хулиганства (ст. 20.1 КоАП РФ), штраф от 500 до 1000 руб. или административный арест до 15 суток. Состав образует «нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу» — применительно к вашему случаю это возможно именно при нецензурной брани или оскорбительном приставании, а не просто при громкой музыке.

Вывод по вопросу. Основной инструмент против ночного шума — заявление участковому (полиции), который фиксирует факт и привлекает виновных по региональному закону о тишине и (или) по ст. 20.1 КоАП РФ за хулиганские действия. Отдельного федерального состава «нарушение тишины» в КоАП РФ нет — привязываться надо к региональному акту и к конкретным фактам (брань, приставание, пьянство в общественном месте).

Идти к участковому: что заявлять и какие составы применимы

Помимо шума, в действиях жильцов просматривается несколько самостоятельных административных составов, которые участковый обязан проверить по вашему заявлению.

Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации 1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей. 2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от пяти тысяч до семи тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей. Примечание.
— ст. 19.15.1 КоАП РФ

Если жильцы живут в доме дольше 90 суток без регистрации по месту пребывания (или без регистрации по месту жительства), штрафуются и сами граждане (2–3 тыс. руб.), и — что важно для вашей задачи «прищучить» соседку — собственник жилья, допустивший такое проживание (2–5 тыс. руб.). Этого состава нет, только если жильцы — близкие родственники, в этом случае они освобождаются от ответственности по примечанию к статье.

Соседка утверждает, что это «родственники», но по ч. 1 ст. 31 ЖК РФ членами семьи собственника автоматически признаются только супруг, дети и родители — а «другие родственники» и «иные граждане» становятся членами семьи, лишь если собственник вселил их именно в качестве членов своей семьи, что при возмездной сдаче жилья (найме) места не имеет.

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Отсюда ключевой юридический вывод для вашего спора: родство само по себе не освобождает ни от обязанности регистрации (кроме прямо указанных в законе близких родственников), ни от налоговых обязанностей, если жильцы платят за проживание. Даже если это действительно дальние родственники — ваша позиция не меняется: они либо члены семьи (живут безвозмездно, вселены как семья), либо временные жильцы/наниматели (платят), третьего не дано.

Как проверить «родственники они или нет». Самостоятельно устанавливать родство вы не обязаны и фактически не можете — персональные данные жильцов вам не раскроют. Проверку проводит полиция: по вашему заявлению участковый устанавливает личности проживающих, проверяет наличие регистрации и выясняет характер их вселения (возмездный/безвозмездный). Факт возмездности подтверждается не «показами договора», а совокупностью обстоятельств: повторяющиеся смены жильцов, объявления о сдаче, показания свидетелей, оплата коммунальных услуг.

Вывод. Идти к участковому — правильно и необходимо. В заявлении указывайте всё сразу: систематический ночной шум и музыку после 23:00; пьянство и нецензурную брань; проживание посторонних лиц, которых соседка скрывает под видом родственников; возможную сдачу жилья без регистрации и возмездно. Это запускает проверку по нескольким составам КоАП одновременно (региональный закон о тишине, ст. 20.1, ст. 19.15.1 КоАП РФ).

Налоговая линия: сдача жилья без уплаты налога — обращаться ли в ФНС

Здесь работает самостоятельная, независимая от жилищного спора ветка — налоговая. Если жильцы платят соседке, у неё возникает облагаемый НДФЛ доход, который она обязана задекларировать и с которого сама исчисляет налог.

доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.
— пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Доход от сдачи имущества в аренду (наём) — это доход от источника в РФ, подлежащий обложению НДФЛ.

физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; (В редакции федеральных законов от 29.11.2001 № 158-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов;
— пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

Поскольку наниматель-гражданин не является налоговым агентом, физическое лицо — арендодатель само исчисляет и уплачивает НДФЛ с сумм, полученных по договорам найма или аренды. Сокрытие такого дохода (неподача декларации 3-НДФЛ, неуплата налога) образует налоговое правонарушение, влекущее доначисление налога, пени и штраф по ст. 119 и 122 НК РФ.

Ключевой момент для спора: аргумент «это родственники» не снимает налоговую обязанность. Налоговый кодекс не ставит налогообложение дохода от сдачи жилья в зависимость от степени родства — важен сам факт получения дохода. Родственники, которые платят за проживание, точно так же образуют облагаемый доход арендодателя.

Вывод. Обращение в ФНС оправдано, но это отдельное направление от полицейского: сообщение о сокрытии дохода от сдачи жилья подаётся в налоговый орган (в т.ч. через ЛК налогоплательщика или приёмную) с указанием адреса дома, предполагаемого собственника и фактов возмездной сдачи. Однако учтите, что ФНС потребует доказательства возмездности — одних ваших подозрений недостаточно для доначисления; они служат основанием для камеральной проверки. Поэтому налоговая линия эффективна в связке с полицейской проверкой (установление личностей и характера пользования), а главным рычагом против «хамства» остаётся административная ответственность и иск, описанные ниже.

Судебные способы защиты: негаторный иск, компенсация морального вреда

Параллельно административной линии вы вправе защищать свои права в суде против собственницы дома — именно она отвечает за соблюдение прав соседей при предоставлении жилья другим лицам.

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд. (В редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ) 3.
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Собственник, предоставляющий жильё посторонним, обязан обеспечить соблюдение прав и законных интересов соседей. Если предоставление дома нарушает ваши жилищные права — вы вправе обратиться за их защитой в суд. Это прямое основание предъявить иск именно к соседке, а не только к её жильцам.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Хотя негаторный иск по букве рассчитан на собственника (защита от нарушений, не связанных с лишением владения), он по аналогии применяется и к защите прав титульных владельцев — в вашем случае это требование о пресечении действий, создающих препятствия в нормальном пользовании вашим домом (шум, нарушение тишины), и о возложении на соседку обязанности обеспечить соблюдение прав соседей её жильцами. Соединяется это с требованием о компенсации морального вреда.

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) Статья 152. Защита чести, достоинства и деловой репутации 1. Гражданин вправе требовать по суду опровержения порочащих его честь, достоинство или деловую репутацию сведений, если распространивший такие сведения не докажет, что они соответствуют действительности. Опровержение должно быть сделано тем же способом, которым были распространены сведения о гражданине, или другим аналогичным способом. По требованию заинтересованных лиц допускается защита чести, достоинства и деловой репутации гражданина и после его смерти. 2. Сведения, порочащие честь, достоинство или деловую репутацию гражданина и распространенные в средствах массовой информации, должны быть опровергнуты в тех же средствах массовой информации.
— ст. 151 ГК РФ, п. 2

Систематическое лишение сна и покоя — это посягательство на нематериальные блага (здоровье, благоприятные условия проживания), за которое суд может взыскать с нарушителя денежную компенсацию морального вреда. Размер определяется судом с учётом степени вины и страданий.

Вывод. Помимо полиции и налоговой, у вас есть гражданско-правовой рычаг: иск к соседке в районный суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность — ст. 30 ГПК РФ) с требованиями о пресечении нарушений тишины/прав соседей и компенсации морального вреда. Ответчиком выступает именно собственница: она отвечает за соблюдение прав соседей лицами, которым предоставила жильё (ч. 2 ст. 30, ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Для успеха суда нужны доказательства систематичности нарушения: записи, вызовы полиции, акты, показания свидетелей.

Порядок обращения, сроки и что делать, если участковый бездействует

Заявление о правонарушении подаётся в территориальный орган МВД (участковому или в дежурную часть) в письменной форме с обязательной регистрацией в КУСП — это гарантирует, что его не «потеряют». К заявлению вы вправе приложить имеющиеся доказательства (аудио/видео, показания соседей).

Общий срок проверки заявления об административном правонарушении — по правилам КоАП РФ составление протокола или отказ. Если участковый не реагирует, отказной материал или бездействие обжалуются: вышестоящему руководителю ОВД, в прокуратуру (надзор за исполнением законодательства об административных правонарушениях) и в суд.

Что касается проверки родства и «прищучить». Установить родство/возмездность самостоятельно вы не можете, и пытаться незаконно получать персональные данные жильцов не стоит (это риск встречных претензий по ст. 137 УК РФ — нарушение неприкосновенности частной жизни — и ст. 13.11 КоАП РФ о персональных данных). Проверку делает только полиция в рамках вашего заявления: устанавливает личности и регистрацию проживающих, выясняет характер вселения.

Вывод. Последовательность действий: (1) письменное заявление участковому/в дежурную часть с фиксацией в КУСП — по пунктам: ночной шум, пьянство/брань, проживание посторонних без регистрации, возможная возмездная сдача; (2) при каждом новом нарушении — вызов полиции, фиксация (запись, свидетели); (3) параллельно — заявление в ФНС о сокрытии дохода от сдачи жилья; (4) при систематических нарушениях — иск в районный суд к собственнице о пресечении нарушений и компенсации морального вреда. Подсудность по всем имущественным и негаторным требованиям — районный суд по месту нахождения домовладения (ст. 30 ГПК РФ, исключительная подсудность); органы привлечения — полиция (составление протоколов), административная комиссия/орган субъекта РФ (региональный закон о тишине), ФНС (налоговый контроль).