- Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
- Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
- Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 17
Более того, ваш сосед как собственник дома, передавая его в аренду, обязан обеспечивать соблюдение прав и законных интересов соседей. В силу ст. 30 Жилищного кодекса РФ, он может предоставить помещение в пользование только при условии, что такое пользование будет осуществляться без нарушения ваших прав. Передача дома под общежитие или под дом престарелых, особенно с учетом предыдущего опыта с пьянками и драками, очевидно, нарушает ваши права на тишину, покой и безопасность, особенно учитывая наличие у вас малолетних детей.
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Систематический шум и нарушение тишины от арендаторов, которые вы описываете, подпадают под действие санитарно-эпидемиологических требований. Согласно ст. 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», жилые помещения должны соответствовать требованиям по уровням шума. Если шум от соседнего дома превышает допустимые нормы (что характерно для общежитий и домов престарелых), это является нарушением, за которое предусмотрена административная ответственность по ст. 6.4 КоАП РФ — нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений. Вы вправе обратиться в Роспотребнадзор для проведения замера уровня шума и привлечения виновных к ответственности.
Статья 23. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям.
- Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 23
Статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 6.4
Отдельно стоит вопрос о ваших претензиях к соседу как к арендодателю, даже если договор аренды формально содержит условие о соблюдении тишины. Если это условие систематически нарушается, и арендодатель (сосед) не принимает мер к арендатору, вы можете предъявить претензии именно к нему. Согласно ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора. Если он нарушает эти условия (устраивает шум, нарушает права соседей), арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. В контексте вашей ситуации, если сосед не реагирует на жалобы, вы можете потребовать от него принятия мер к арендатору либо, в крайнем случае, обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании вашим участком.
- Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
- Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 615
Кроме того, если шум и беспорядки причинили вред вашему здоровью или имуществу (например, испуг детей, повреждение забора), вы вправе требовать возмещения этого вреда на основании ст. 1064 Гражданского кодекса РФ. Ответственность за такой вред может быть возложена как на самих арендаторов, так и на собственника, если он не обеспечил надлежащее использование своего имущества.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Наконец, если будет установлено, что дом престарелых действительно размещается в жилом доме, это может быть квалифицировано как использование жилого помещения не по назначению (ст. 7.21 КоАП РФ). Однако обратите внимание: эта норма устанавливает ответственность за порчу жилых помещений или использование не по назначению, но размер штрафа невелик. Более существенным может быть применение ст. 8.8 КоАП РФ — использование земельного участка не по целевому назначению. Если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, а на нем фактически размещается коммерческое социальное учреждение (дом престарелых), это является нарушением. Однако эта норма применяется к земельным участкам, а не к самому дому. В вашем случае первичным является нарушение именно жилищного законодательства (ст. 17 ЖК РФ), а земельное — дополнительным.
- Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.21
Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
- Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, -
влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 8.8
Таким образом, ваши претензии могут быть следующими:
- Требование к соседу-собственнику о недопущении использования дома не по назначению (ст. 17, 30 ЖК РФ);
- Жалоба в Роспотребнадзор на нарушение санитарных норм по шуму (ст. 23 52-ФЗ, ст. 6.4 КоАП РФ);
- Требование о возмещении вреда, если он доказан (ст. 1064 ГК РФ);
- Требование к соседу расторгнуть договор с арендатором, нарушающим его условия (ст. 615 ГК РФ);
- Обращение в прокуратуру или жилищную инспекцию по факту нецелевого использования жилого помещения (ст. 7.21 КоАП РФ) и земельного участка (ст. 8.8 КоАП РФ).
