В основе ситуации лежит длящийся конфликт по поводу использования фасада многоквартирного дома. Фактически произошло следующее: еще до смены собственника, предыдущей владелицей соседней квартиры был установлен наружный блок кондиционера на участке фасада, который примыкает к окнам квартиры заявителя, а не к ее собственным окнам или балкону. Сейчас этот блок, являясь техническим элементом системы кондиционирования соседнего помещения, расположен в непосредственной близости от окон заявителя, что создает для него физическое препятствие — он занимает место, которое, по мнению заявителя, логически и функционально относится к его квартире, и, возможно, мешает разместить собственное аналогичное оборудование.
Юридически значимым обстоятельством является то, что наружные стены многоквартирного дома входят в состав общего имущества всех собственников помещений. Сама по себе установка кондиционера на фасаде представляет собой использование общего имущества, которое по общему правилу требует согласования. Однако ключевая проблема здесь не столько в общем имуществе, сколько в том, что оборудование соседа размещено не на том участке фасада, который мог бы считаться зоной, обслуживающей именно его помещение, а фактически в зоне, примыкающей к чужому окну. Такое размещение затрагивает права заявителя как собственника квартиры: может ухудшаться обзор из окна, создаваться дополнительный шум, вибрация, блокироваться доступ к части стены для обслуживания или ремонта фасада, и, что особенно актуально сейчас, — заниматься единственное потенциально пригодное место для установки собственной сплит-системы заявителя.
С точки зрения правоотношений, здесь пересекаются два аспекта. Первый — отношения по поводу общего имущества (фасада), которое принадлежит всем собственникам сообща. Второй — отношения между соседями (смежными собственниками), связанные с осуществлением прав на свои квартиры. Действующее законодательство исходит из принципа, что собственник не должен злоупотреблять своими правами и его действия не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Установка кондиционера таким образом, что он оказывается под чужим окном, тогда как у собственника этого кондиционера есть альтернативные места на фасаде (собственные окна и балкон), может расцениваться как выход за пределы разумного и добросовестного использования своего имущества.
Также юридически значимо, что кондиционер был установлен предыдущим собственником, а нынешняя владелица соседней квартиры, приобретая объект, приняла его в существующем виде. Тем не менее, на нее как на текущего собственника перешли и связанные с объектом обязанности, включая обязанность не нарушать права соседей, вызванные особенностями расположения этого оборудования.
Таким образом, суть правовой квалификации сводится к определению того, допускает ли действующее законодательство размещение кондиционера не под своими окнами, а под окнами соседа, особенно когда у владельца есть реальная возможность разместить его на фасаде своей квартиры, и можно ли считать такое расположение законным, если сосед (заявитель) возражал против этого с самого начала, а текущий собственник проигнорировал требования о переносе.
