В основе ситуации лежит длящийся конфликт по поводу использования фасада многоквартирного дома. Фактически произошло следующее: еще до смены собственника, предыдущей владелицей соседней квартиры был установлен наружный блок кондиционера на участке фасада, который примыкает к окнам квартиры заявителя, а не к ее собственным окнам или балкону. Сейчас этот блок, являясь техническим элементом системы кондиционирования соседнего помещения, расположен в непосредственной близости от окон заявителя, что создает для него физическое препятствие — он занимает место, которое, по мнению заявителя, логически и функционально относится к его квартире, и, возможно, мешает разместить собственное аналогичное оборудование.
Юридически значимым обстоятельством является то, что наружные стены многоквартирного дома входят в состав общего имущества всех собственников помещений. Сама по себе установка кондиционера на фасаде представляет собой использование общего имущества, которое по общему правилу требует согласования. Однако ключевая проблема здесь не столько в общем имуществе, сколько в том, что оборудование соседа размещено не на том участке фасада, который мог бы считаться зоной, обслуживающей именно его помещение, а фактически в зоне, примыкающей к чужому окну. Такое размещение затрагивает права заявителя как собственника квартиры: может ухудшаться обзор из окна, создаваться дополнительный шум, вибрация, блокироваться доступ к части стены для обслуживания или ремонта фасада, и, что особенно актуально сейчас, — заниматься единственное потенциально пригодное место для установки собственной сплит-системы заявителя.
С точки зрения правоотношений, здесь пересекаются два аспекта. Первый — отношения по поводу общего имущества (фасада), которое принадлежит всем собственникам сообща. Второй — отношения между соседями (смежными собственниками), связанные с осуществлением прав на свои квартиры. Действующее законодательство исходит из принципа, что собственник не должен злоупотреблять своими правами и его действия не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Установка кондиционера таким образом, что он оказывается под чужим окном, тогда как у собственника этого кондиционера есть альтернативные места на фасаде (собственные окна и балкон), может расцениваться как выход за пределы разумного и добросовестного использования своего имущества.
Также юридически значимо, что кондиционер был установлен предыдущим собственником, а нынешняя владелица соседней квартиры, приобретая объект, приняла его в существующем виде. Тем не менее, на нее как на текущего собственника перешли и связанные с объектом обязанности, включая обязанность не нарушать права соседей, вызванные особенностями расположения этого оборудования.
Таким образом, суть правовой квалификации сводится к определению того, допускает ли действующее законодательство размещение кондиционера не под своими окнами, а под окнами соседа, особенно когда у владельца есть реальная возможность разместить его на фасаде своей квартиры, и можно ли считать такое расположение законным, если сосед (заявитель) возражал против этого с самого начала, а текущий собственник проигнорировал требования о переносе.
Наружная стена многоквартирного дома, на которой расположен спорный блок кондиционера, является общим имуществом собственников помещений. Это прямо следует из критериев, установленных подзаконным актом. В состав такого имущества включаются как несущие, так и ненесущие ограждающие конструкции, обслуживающие более одного помещения. Стена фасада, на которой закреплён блок, относится к числу таких конструкций, а значит, её использование подчиняется особому правовому режиму, а не исключительной воле одного собственника.
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491
Отнесение фасадной стены к общему имуществу влечёт за собой распространение на неё режима общей долевой собственности. В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая ограждающие конструкции. Это означает, что любой собственник, в том числе и соседка, вправе владеть и пользоваться общим имуществом лишь в той мере, в какой это не нарушает права других собственников и не изменяет параметры самого имущества без согласия всех участников долевой собственности. Более того, в части 3 той же статьи установлено, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путём реконструкции. Здесь же имеет место не столько изменение размера, сколько использование общего имущества в индивидуальных целях, но это всё равно требует соблюдения прав и законных интересов всех сособственников.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) ... ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома... 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Размещение наружного блока кондиционера под окном вашей квартиры объективно создаёт препятствия для вас в реализации собственных прав, в частности в возможности установить свой кондиционер в этом же месте или просто беспрепятственно пользоваться оконным проёмом. Такое поведение соседки противоречит общему принципу, закреплённому в ст. 209 ГК РФ: собственник вправе совершать любые действия, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Поскольку наружная стена — общее имущество, его использование одним собственником не должно ущемлять законные интересы другого собственника. Учитывая, что у соседки есть свободное место под собственными окнами и на балконе, её отказ перенести блок выглядит необоснованным и прямо вторгается в сферу ваших прав.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Кроме того, из содержания общего имущества вытекает обязанность собственников содержать его в состоянии, обеспечивающем соблюдение прав и законных интересов всех собственников, а также поддержание архитектурного облика дома. Размещение блока под чужим окном, а не в месте, которое не затрагивает интересы других, ставит под сомнение соблюдение этих требований. Постановление Правительства РФ № 491 прямо указывает, что содержание общего имущества должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Вы, как собственник квартиры, чьё окно закрыто блоком соседского кондиционера, имеете законный интерес в том, чтобы общее имущество не использовалось во вред вашим возможностям.
- Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации ... в состоянии, обеспечивающем: ... г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; ... е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491
Таким образом, исходя из приведённых норм, размещение наружного блока кондиционера под окном вашей квартиры без вашего согласия является неправомерным, поскольку нарушает ваш законный интерес как сособственника общего имущества и противоречит установленному порядку пользования фасадом. Более конкретная норма, прямо регулирующая порядок установки кондиционеров на фасадах МКД, в предоставленном блоке НПА отсутствует. Она может содержаться в региональных или муниципальных актах, а также в правилах благоустройства. Для принудительного переноса блока вы можете обратиться в жилищную инспекцию с заявлением о нарушении правил содержания общего имущества, а также в суд с иском об обязании соседки демонтировать блок и освободить место, обосновывая это нарушением ст. 209 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ в их взаимосвязи.
