Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.17
Собственник квартиры, даже если он сдаёт её без письменного договора, несёт ответственность за действия своих нанимателей. Согласно ст. 30 ЖК РФ, реализуя право сдавать жильё, собственник обязан обеспечить соблюдение прав и законных интересов соседей. То обстоятельство, что договор, предположительно, устный, не освобождает его от этой обязанности — закон требует обеспечения порядка независимо от формы сделки.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресур
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.30
Прямой механизм принуждения собственника к прекращению найма заложен в ГК РФ. Статья 687 ГК РФ специально регулирует ситуацию, когда наниматель или те, кто за него отвечает, систематически нарушают права соседей. Эта норма даёт наймодателю (собственнику) право сначала предупредить нанимателя, а если нарушения не прекратятся — самому в судебном порядке расторгнуть договор. Ваша задача — донести до собственника, что он обязан воспользоваться этим правом, иначе он сам становится нарушителем.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.687
Если суд расторгнет договор, ст. 688 ГК РФ гарантирует выселение всех проживающих. Однако важно: этот иск вправе подать только собственник. Соседи (вы) не могут напрямую требовать выселения нанимателей через суд — у вас нет с ними договорных отношений. Но вы можете понудить собственника это сделать либо через жалобы в жилищную инспекцию, либо через иск о возмещении вреда (ст. 1064 ГК РФ), либо через требование о прекращении нарушения ваших прав (ст. 304 ГК РФ). Если собственник бездействует, полиция может привлекать к ответственности его самого, а не только арендаторов, за нарушение ст. 30 ЖК РФ.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моментрасторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.688
Что касается административной ответственности самих арендаторов, к ним применимы нормы КоАП РФ. Статья 20.1 (мелкое хулиганство) покрывает драки и нецензурную брань, а ст. 20.20 — распитие алкоголя в общественных местах (подъезд, лестничная клетка — это общественное место). Многократное привлечение к административной ответственности — ключевое доказательство систематичности нарушений, которое впоследствии позволит собственнику (или суду по иску соседей) признать договор расторгнутым.
- Мелкое хулиганство, то есть нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу, сопровождающееся нецензурной бранью в общественных местах, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно уничтожением или повреждением чужого имущества, - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до одной тысячи рублей или административный арест на срок до пятнадцати суток.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст.20.1
Также отдельно регламентированы обязанности самого нанимателя. Согласно ст. 678 ГК РФ, он обязан использовать квартиру только для проживания. Устройство в ней притона, постоянные драки, попытки суицида — это использование не по назначению. Это дополнительное основание для расторжения договора по ст. 687 ГК РФ.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.678
Наконец, важна норма об ответственности нанимателя за действия своих гостей или сожителей. Статья 677 ГК РФ прямо устанавливает, что наниматель отвечает перед наймодателем за всех, кто с ним проживает. Поэтому собственник не может отмалчиваться, говоря «это не я, это квартиранты». Он вправе и обязан потребовать порядка от нанимателя, а если тот не контролирует ситуацию — расторгнуть договор.
- Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.677
В контексте вопроса о выселении напрямую соседями, следует особо отметить, что ни ст. 35 ЖК РФ (выселение по требованию собственника), ни ст. 688 ГК РФ не дают соседям права самостоятельного иска о выселении. Однако вы можете подать в суд иск о возмещении вреда (ст. 1064 ГК РФ — за моральный вред, причинённый шумом и страхом за детей), а также иск об обязании устранить нарушения (ст. 304 ГК РФ). В рамках такого иска вы можете потребовать обязать собственника расторгнуть договор найма как единственный способ устранить длящееся нарушение. Если собственник заключил договор аренды (с юридическим лицом), применима ст. 619 ГК РФ, но в ситуации с физическими лицами правильнее ориентироваться на жилищное законодательство (ст. 687 ГК РФ).
