Центральным вопросом является законность размещения наружного блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома без согласования. Прежде всего, необходимо определить правовой статус фасада. В силу ст. 36 ЖК РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, к которым относится и фасадная стена, являются общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме. Установка кондиционера с креплением к фасаду представляет собой использование этого общего имущества. Поскольку соседи установили оборудование без получения согласия пользователя, они нарушили порядок пользования общим имуществом, который требует согласования с другими сособственниками, так как их действия влекут изменение и уменьшение общего имущества (стена используется под крепление, в ней могут быть просверлены отверстия). Это прямо противоречит ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, согласно которой уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные расположенные на указанном земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
- Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Поскольку фасад прямо отнесен к общему имуществу и Правилами содержания общего имущества (утв. ПП РФ № 491) он включен в состав такого имущества, соседи обязаны были получить согласие всех собственников, чьи права могут быть затронуты. Пользователь, как собственник помещения, чье окно находится непосредственно над блоком, имеет законный интерес в сохранении фасада в неизменном виде. Отсутствие такого согласия делает установку самовольной и нарушающей права пользователя. Договор с УК, требующий согласия соседей, лишь конкретизирует общую норму закона.
ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
— Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491
Далее, необходимо оценить, нарушает ли размещение блока на расстоянии 40 см от окна санитарные нормы. Жилищное законодательство обязывает собственников соблюдать права и законные интересы соседей. Согласно ст. 17 ЖК РФ, пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований санитарно-гигиенических и экологических требований.
- Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 17
Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливает требования к жилым помещениям. Ст. 23 этого закона предписывает, что уровни шума, вибрации, а также микроклимат (тепловое излучение от блока) должны соответствовать санитарным нормам, чтобы не оказывать вредного воздействия на человека. Размещение блока непосредственно под окном может приводить к повышенному шуму, вибрации и тепловому потоку в помещение пользователя, что с высокой вероятностью нарушает эти требования. Более того, ст. 20 того же закона требует, чтобы воздух в жилых помещениях не оказывал вредного воздействия — работающий кондиционер может создавать зону отработанного горячего воздуха непосредственно под окном пользователя, что ухудшает микроклимат его квартиры при проветривании.
Статья 20. Санитарно-эпидемиологические требования к атмосферному воздуху в городских и сельских поселениях, на территориях промышленных организаций, воздуху в рабочих зонах производственных помещений, жилых и других помещениях
- Атмосферный воздух в городских и сельских поселениях, на территориях промышленных организаций, а также воздух в рабочих зонах производственных помещений, жилых и других помещениях (далее - места постоянного или временного пребывания человека) не должен оказывать вредное воздействие на человека.
— Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 20
Статья 23. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям:
- Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
— Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 23
Кроме того, работа кондиционера создает шум и вибрацию. Ст. 30 ЖК РФ прямо обязывает собственника жилого помещения обеспечивать соблюдение прав и законных интересов соседей и правил содержания общего имущества.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. ... Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение ... при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Если шум от кондиционера превышает допустимые уровни, это является нарушением законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии, за что предусмотрена административная ответственность по ст. 6.3 КоАП РФ.
Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, выразившееся в нарушении действующих санитарных правил и гигиенических нормативов, невыполнении санитарно-гигиенических и противоэпидемических мероприятий, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до пятисот рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 6.3
В данном случае пользователь имеет право требовать устранения нарушения. Ст. 304 ГК РФ предоставляет собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Стена под окном пользователя является частью фасада — общего имущества, которая используется соседями без законных оснований. Пользователь, как сособственник общего имущества, вправе требовать демонтажа или переноса оборудования.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Дополнительно, ст. 11 ЖК РФ предусматривает такой способ защиты жилищных прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Поскольку установка произведена без согласования с пользователем и с нарушением санитарных норм, пользователь вправе обратиться в суд с иском об обязании соседей демонтировать кондиционер или перенести его на безопасное расстояние, а также о компенсации морального вреда, если будет доказано причинение вреда здоровью шумом и вибрацией.
