Форма соглашения об изменении договора должна соответствовать форме самого договора, что прямо установлено ст. 452 ГК РФ. Поскольку договор аренды был заключён в письменной форме, любое изменение его условий, включая увеличение арендной платы, должно быть оформлено письменным соглашением сторон. Фактически новый договор не привозился и не подписывался, поэтому одностороннее изменение платы юридически ничтожно.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 452
Переданное помещение изначально имело существенный недостаток — наличие клопов, что препятствовало нормальному проживанию. В силу ст. 620 ГК РФ такой недостаток даёт арендатору право требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены при осмотре. В описанной ситуации хозяйка не предупреждала о клопах, а при первоначальном осмотре их было невозможно выявить. Следовательно, арендатор был вправе отказаться от дальнейшего проживания и потребовать расторжения договора уже по этому основанию, что он фактически и сделал, покинув квартиру.
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 620
Кроме того, ст. 614 ГК РФ предусматривает право арендатора требовать соразмерного уменьшения арендной платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, состояние имущества существенно ухудшилось. Заражение квартиры клопами — именно такое обстоятельство, за которое арендатор не отвечает, и оно делает помещение непригодным для проживания. Поэтому за весь период, пока квартира была заражена и арендатор не мог ею пользоваться, он вправе требовать уменьшения платы вплоть до нуля. Факт того, что арендатор уже выехал, не отменяет этого права за прошлый период.
Обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе, если иное не установлено договором — это следует из ст. 616 ГК РФ. Замена дверей, если речь идёт о входной или межкомнатной двери как конструктивном элементе, относится к капитальному ремонту, поскольку это замена части основных конструкций помещения. Договор, судя по описанию, не возлагает на арендатора обязанность менять двери. Поэтому хозяйка не вправе требовать от арендатора оплаты замены дверей, а тем более удерживать залог для этих целей. Залог (обеспечительный платёж) предназначен для покрытия ущерба, причинённого арендатором (например, поломка дверей по его вине), а не для проведения капитального ремонта, который обязан делать арендодатель. Если арендатор не повредил двери, то удержание залога неправомерно.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. ... Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: ... потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 616
После того как арендатор покинул квартиру из-за её непригодности (клопы) и предложил передать ключи, а хозяйка отказывается их принимать, продолжение начисления арендной платы за период, когда арендатор уже не пользуется помещением и не может его вернуть по вине арендодателя, является злоупотреблением правом. В нормах, содержащихся в контексте, нет прямого указания на обязанность арендодателя принять возвращаемое имущество, однако по общему принципу (ст. 622 ГК РФ, которая не приведена в контексте, но подлежит применению) арендатор обязан вернуть, а арендодатель — принять имущество. Отказ в приёме ключей не может служить основанием для взыскания арендной платы, так как арендатор готов освободить помещение, и задержка в возврате происходит не по его вине. Более того, ст. 620 ГК РФ даёт арендатору право на расторжение договора из-за непригодности помещения — реализовав это право, арендатор прекращает обязательство по внесению платы с момента уведомления о расторжении. В контексте также есть ст. 687 ГК РФ, которая регулирует расторжение договора найма жилого помещения, но она не содержит прямого запрета на отказ в приёме ключей; однако её положения о том, что при непригодности помещения (п. 3) договор может быть расторгнут в суде по требованию любой стороны, также подтверждают, что проживание в заражённой квартире невозможно и плата за неё не должна взиматься.
Статья 687 ГК РФ регулирует расторжение договора найма жилого помещения. Пункт 1: наниматель вправе расторгнуть договор с письменным предупреждением за три месяца. Пункт 2: наймодатель может требовать расторжения в суде при невнесении платы за шесть месяцев (или более двух раз при краткосрочном найме) или при разрушении/порче помещения нанимателем. Пункт 3: договор может быть расторгнут в суде по требованию любой стороны, если помещение перестало быть пригодным для проживания. Пункт 4: при использовании помещения не по назначению или систематическом нарушении прав соседей наймодатель может предупредить, а затем обратиться в суд.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 687
Что касается общего порядка изменения и расторжения договора, ст. 450 ГК РФ устанавливает, что изменение возможно по соглашению сторон или по решению суда при существенном нарушении договора. Наличие клопов и последующий отказ арендодателя принять меры является существенным нарушением, так как арендатор лишился того, на что рассчитывал при заключении договора — возможности проживать в пригодном для жилья помещении. Это даёт арендатору право требовать расторжения договора в судебном порядке, а также взыскания убытков (например, расходы на временное проживание в другом месте). Хозяйка же, уклоняясь от принятия квартиры и требуя плату, сама существенно нарушает договор, что даёт арендатору основания для расторжения договора без дополнительных предупреждений.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. ... По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450
Таким образом, хозяйка не вправе: (1) требовать арендную плату в повышенном размере; (2) взыскивать плату за период после выезда арендатора, если квартира была непригодна для проживания; (3) удерживать залог для замены дверей, если их повреждение не вызвано действиями арендатора. Арендатор вправе требовать возврата залога, расторжения договора в суде (если это не сделано во внесудебном порядке), а также соразмерного уменьшения арендной платы за время, когда в квартире были клопы. В контексте НПА отсутствуют нормы, прямо регулирующие ответственность арендодателя за сокрытие недостатков (например, ст. 612 ГК РФ), поэтому при необходимости следует дополнительно обратиться к общим положениям об аренде, предусматривающим ответственность арендодателя за недостатки сданного имущества.
