Соседи сверху изменили функциональное назначение комнаты: помещение, которое по техническому паспорту является спальней, они фактически используют как гостиную (место для просмотра телевизора, отдыха в креслах, активных игр ребенка). При этом несущие конструкции не затронуты, стены не сносились — то есть планировка квартиры в строительном смысле осталась прежней.
Юридически значимым здесь является разграничение двух понятий: перепланировка (изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт — перенос/снос перегородок, закладка дверных проемов и т.п.) и изменение порядка пользования помещениями внутри квартиры. Поскольку несущие стены не тронуты, а стены (перегородки) не передвигались, сама по себе перестановка мебели и смена функционального назначения комнаты без изменения строительного объема не образует состава самовольной перепланировки по смыслу Жилищного кодекса. Однако такой вопрос требует проверки: в отдельных случаях (например, если в проектной документации для конкретного дома предусмотрено строгое зонирование) даже смена назначения может потребовать согласования, но для типовых серийных домов это, как правило, не применяется.
Второй ключевой момент — это нарушение тишины. Шум от просмотра кино, громких разговоров, топота и беготни ребенка создает дискомфорт, особенно в ночное время. Правоотношения в этой части регулируются региональным законодательством о тишине (в каждом субъекте РФ установлены свои часы «тихого времени», обычно с 23:00 до 7:00), а также санитарными нормами, устанавливающими предельно допустимые уровни шума в жилых помещениях. Юридически значимо, что источник шума находится именно в измененной комнате: если бы спальня оставалась спальней, вечерняя активность там была бы менее вероятна. Конструкция пола (отсутствие звукоизоляции) может усугублять проблему, но законодательство не обязывает соседей делать дополнительную шумоизоляцию.
Третий аспект — договор аренды соседей. Если они снимают квартиру по договору найма или аренды, то их право пользования помещением ограничено назначением жилого помещения (проживание). Однако договор обычно не содержит детализации, какую комнату для какой цели использовать. Смена функционального назначения комнаты в пределах квартиры не является прямым нарушением условий договора, если арендаторы не допускают порчи имущества или не нарушают права соседей. Но если шум становится систематическим и мешает другим жильцам, это может быть расценено как нарушение условий договора, если в нем есть пункт о соблюдении тишины и добрососедских отношений. Юридически значимо, что арендатор (наниматель) несет ответственность за действия проживающих с ним лиц (в том числе детей) перед соседями и перед собственником квартиры.
Таким образом, перед вами комплексная ситуация: она включает в себя вопрос о допустимости смены функционального назначения комнаты (вероятнее всего, не является перепланировкой, но требует уточнения по документам), нарушение права на отдых и тишину (административное правонарушение, если шум в запрещенное время) и возможное нарушение условий договора найма со стороны арендаторов.
Применимое право
В первую очередь следует определить, является ли изменение функционального назначения комнаты (превращение спальни в гостиную) перепланировкой, требующей согласования. Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка представляет собой изменение внутренней планировки помещения, в том числе без изменения границ. В рассматриваемой ситуации соседи не изменяли границы комнаты, не переносили перегородки и не трогали несущие стены — они лишь изменили меблировку и функциональное использование пространства. По смыслу закона, простое изменение обстановки (установка телевизора и мягкой мебели) не образует перепланировку, так как не затрагивает конструктивные элементы и не требует внесения изменений в технический паспорт. Поэтому согласование с органом местного самоуправления по ст. 26 ЖК РФ в данном случае не требуется.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 25
Тем не менее, использование жилого помещения должно соответствовать его назначению и не нарушать права соседей. В силу ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан, а пользование им осуществляется с соблюдением прав и законных интересов соседей. Фактически соседи продолжают проживать в квартире: они спят в другой комнате, а в бывшей спальне — смотрят телевизор и отдыхают. Такое использование не выходит за пределы проживания и не противоречит ст. 17, даже если комната в техпаспорте значится спальней. Закон не устанавливает обязательного соответствия внутреннего функционального зонирования комнат проектному назначению — важны лишь конструктивные изменения.
- Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
- Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями,
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 17
Однако шум, возникающий в результате действий соседей (просмотр кино, беготня ребёнка), может нарушать право на отдых и тишину. Здесь применяются нормы о санитарно-эпидемиологических требованиях к жилым помещениям. Статья 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливает, что уровни шума в жилых помещениях должны соответствовать санитарным нормам. Конкретные предельные уровни шума в дневное и ночное время устанавливаются подзаконными актами (СанПиН), но сам закон закрепляет обязанность соблюдения этих требований. Если шум от соседей превышает нормативы, особенно в ночное время (с 23:00 до 7:00, как правило), это является нарушением санитарно-эпидемиологического законодательства.
Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
— Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", ст. 23
Ответственность за превышение шума может наступить по статье 6.4 КоАП РФ (нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений) или по региональным законам об административных правонарушениях, устанавливающим ответственность за нарушение тишины и покоя граждан. Соседей можно привлечь к административной ответственности, обратившись в полицию или Роспотребнадзор с заявлением и, по возможности, с результатами замера уровня шума.
Дополнительно, собственник квартиры, в которой проживают шумные соседи, вправе использовать гражданско-правовые способы защиты. В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Вы, как собственник (или наниматель) квартиры снизу, можете обратиться в суд с негаторным иском о возложении на соседей обязанности прекратить действия, нарушающие ваше право на тишину (например, ограничить время просмотра телевизора, уложить ковровое покрытие для снижения шума от беготни ребёнка). Для этого необходимо доказать систематических характер нарушений и их реальное влияние на вашу жизнь.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Что касается договора аренды, в контексте из НПА нормы об аренде жилых помещений отсутствуют. Предположительно, они содержатся в главе 35 ГК РФ (статьи 671–688). В договоре найма жилого помещения обычно предусматривается обязанность нанимателя использовать жильё по назначению, соблюдать права соседей и правила пользования. Однако, как указано выше, изменение функционального назначения комнаты без конструктивных изменений не является нарушением договора. Если же шум систематический, наниматель может быть привлечён к ответственности по договору, но это внутреннее правоотношение между арендатором и собственником квартиры, а не с вами.
Таким образом, основное нарушение в описанной ситуации — не перепланировка, а возможное превышение допустимого уровня шума, особенно в ночное время. Для прекращения шума следует: зафиксировать нарушения (вести журнал, делать аудиозаписи), обратиться в полицию, привлечь Роспотребнадзор для замера шума, а в судебном порядке — требовать прекращения действий, нарушающих ваше право на тишину (ст. 304 ГК РФ).
