Начнём с центрального вопроса — недостоверной информации об этаже. Продавец, указав квартиру как «третий этаж», тогда как фактически это первый этаж из-за паркинга, мог ввести покупателя в существенное заблуждение относительно качества предмета сделки. В силу ст. 178 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, если заблуждение было настолько существенным, что сторона не совершила бы её при знании действительного положения дел. Этаж напрямую влияет на уровень приватности, шума и безопасности — все эти аспекты нарушены в описанной ситуации. Покупатель, зная, что квартира находится на уровне тротуара, мог отказаться от покупки.
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
- Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
- При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
- сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 178
Кроме того, если продавец намеренно умолчал о фактическом расположении квартиры (в обороте он обязан был сообщить такие сведения при должной добросовестности), это может быть квалифицировано как обман по ст. 179 ГК РФ. Покупатель вправе требовать признания сделки недействительной и возмещения убытков.
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 179
Переходя к вопросу о кафе под квартирой: его размещение в жилом комплексе должно соответствовать ст. 17 ЖК РФ. Даже если кафе находится в нежилом помещении, его деятельность не должна нарушать права и законные интересы жильцов. Постоянные запахи, шум от посетителей, а также санитарные риски — всё это прямо противоречит ч. 4 указанной статьи, предписывающей соблюдение санитарно-гигиенических требований.
Статья 17 ЖК РФ: 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 17
Ситуация с тем, что прохожие видят внутрь квартиры через окна, а также с запахами мочи под окнами, затрагивает право на неприкосновенность частной жизни. Конституция РФ в ст. 23 прямо закрепляет это право. В развитие этой нормы ст. 150 ГК РФ относит неприкосновенность частной жизни к нематериальным благам, подлежащим защите. Нарушение выражается в том, что любой прохожий может наблюдать за происходящим в квартире, что создаёт постоянное нравственное страдание. Покупатель вправе требовать компенсации морального вреда на основании ст. 151 ГК РФ.
Статья 23 1. Каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени.
— Конституция Российской Федерации, ст. 23
Статья 150. 1. Жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, неприкосновенность жилища, личная и семейная тайна, свобода передвижения, свобода выбора места пребывания и жительства, имя гражданина, авторство, иные нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона, неотчуждаемы и непередаваемы иным способом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 150
Статья 151. Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 151
Запах мочи под окнами является прямым нарушением санитарно-эпидемиологических требований. В силу ст. 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения должны соответствовать санитарным нормам, включая отсутствие стойких неприятных запахов. Действия лиц, допускающих такое поведение, создают угрозу здоровью. Кроме того, ст. 8 того же закона даёт гражданам право на благоприятную среду обитания и на возмещение вреда, причинённого здоровью нарушением санитарного законодательства.
Статья 23. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям: 1. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
— Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 23
Статья 8. Права граждан
Граждане имеют право: на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека; ... на возмещение в полном объеме вреда, причиненного их здоровью или имуществу вследствие нарушения другими гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарного законодательства, а также при осуществлении санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
— Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 8
Теперь об ответственности за повреждение кондиционера детьми. Поскольку дети малолетние (до 14 лет), применению подлежит ст. 1073 ГК РФ. Она прямо устанавливает, что за вред, причинённый таким несовершеннолетним, отвечают его родители (усыновители) или опекуны, если не докажут отсутствие своей вины. В ситуации, когда дети бросают палки, камни, бьют по блоку кондиционера, ущерб налицо. Родители могут быть привлечены к возмещению стоимости ремонта или замены.
Статья 1073. Ответственность за вред, причиненный несовершеннолетними в возрасте до четырнадцати лет
- За вред, причиненный несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним), отвечают его родители (усыновители) или опекуны, если не докажут, что вред возник не по их вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1073
Для случая проникновения через окно (кража или грабёж) общее основание — ст. 1064 ГК РФ, обязывающая причинителя вреда возместить ущерб. Однако в описанной ситуации пока что речь идёт лишь о риске. Если проникновение произойдёт, то виновное лицо будет нести ответственность по указанной статье. При этом бездействие управляющей компании, не установившей ограждения и камеры, может повлиять на её ответственность, но прямая норма в контексте — ст. 1064.
Статья 1064. 1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1064
Поведение жильцов, которые хамят, а также детей, создающих шум, может подпадать под административную ответственность. Ст. 20.1 КоАП РФ квалифицирует мелкое хулиганство, в том числе оскорбительное приставание к гражданам. Если родители или жильцы в ответ на замечания нецензурно бранятся или демонстративно игнорируют требования, это является нарушением общественного порядка. Также ст. 7.17 КоАП РФ устанавливает ответственность за умышленное повреждение чужого имущества (например, того же кондиционера), если ущерб не является значительным. Для привлечения необходимо обращение в полицию.
Статья 20.1. 1. Мелкое хулиганство, то есть нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу, сопровождающееся нецензурной бранью в общественных местах, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно уничтожением или повреждением чужого имущества, - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до одной тысячи рублей или административный арест на срок до пятнадцати суток.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 20.1
Статья 7.17. Уничтожение или повреждение чужого имущества
Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, - влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.17
Ключевую роль в этой ситуации играет бездействие управляющей компании. Ст. 161 ЖК РФ возлагает на неё обязанность обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, а также соблюдение прав и законных интересов собственников. Отказ УК устанавливать ограждения, дополнительные камеры, решать проблему выгула собак и высаживания детей под окнами прямо противоречит этой норме. Покупатель может требовать от УК исполнения её обязанностей, а при отказе — обратиться в суд с иском об обязании совершить определённые действия.
Статья 161. 1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме... 1.1. Надлежащее содержание общего имущества... должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц... 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Дополнительным инструментом защиты является негаторный иск по ст. 304 ГК РФ. Покупатель как собственник вправе требовать устранения любых нарушений его права, даже не связанных с лишением владения. В данном случае это может быть требование к УК и соседям о прекращении использования придомовой территории способом, нарушающим покой и приватность.
Статья 304. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 304
Наконец, общая норма о недопустимости злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) применима к действиям жильцов, которые игнорируют правила общежития, и к бездействию УК, которая не принимает мер. Однако это скорее вспомогательная норма для усиления позиции в суде.
Статья 10. 1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 10
Таким образом, на основании приведённых норм покупатель может: оспорить сделку купли-продажи (ст. 178, 179 ГК РФ); требовать от УК исполнения обязанностей по обеспечению безопасности и порядка (ст. 161 ЖК РФ); требовать от родителей возмещения вреда за повреждение кондиционера (ст. 1073 ГК РФ); взыскивать компенсацию морального вреда за нарушение неприкосновенности частной жизни (ст. 151 ГК РФ, ст. 23 Конституции); привлекать нарушителей к административной ответственности за хулиганство и повреждение имущества (ст. 20.1, 7.17 КоАП РФ); а также использовать негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) для устранения препятствий в пользовании квартирой.
