Определяющее значение для оценки процедуры имеет форма голосования. Согласно ст. 44.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, общее собрание собственников может проводиться, в том числе, в форме очно-заочного голосования. Именно эта форма была выбрана инициаторами: 10 марта проведена очная часть во дворе (совместное присутствие), а с 12 по 15 марта – заочная часть (приём письменных решений). Таким образом, формально порядок проведения соответствует закону, и ссылки соседей на необходимость именно очно-заочной, а не заочной формы в данном случае неосновательны, так как она фактически и была реализована. Единственное, что следует проверить – наличие кворума на очной части (ст. 45 ЖК РФ), однако факт проведения очного обсуждения сам по себе не оспаривается.
Статья 44.1. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ) Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44.1
Порядок голосования при очно-заочной форме дополнительно раскрыт в ст. 48 ЖК РФ. Голосование осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников, которые передаются инициатору в ходе проведения собрания. Это означает, что бланки решений (бюллетени) являются единственным юридически значимым документом, фиксирующим волеизъявление. В протоколе общего собрания указано, что заочная часть проводилась с 12 по 15 марта, и решения собирались именно в этот период. Однако по тексту ст. 48 ч. 4.1 требуется, чтобы решения передавались «в ходе проведения данного собрания». Учитывая, что очная часть закончилась 10 марта, фактически передача решений шла уже после её завершения, что укладывается в логику очно-заочной формы (заочный этап следует после очного). Но важно, чтобы сами бланки решений содержали все обязательные сведения: ФИО собственника, номер помещения, долю в праве, результаты голосования по каждому вопросу повестки (за/против/воздержался). Отсутствие этих реквизитов может повлиять на подсчёт голосов.
4.1. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и переданных инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в ходе проведения данного собрания в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 48, ч. 4.1
Сам вопрос установки автомата по продаже воды относится к передаче общего имущества в пользование иному лицу. В силу ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества могут быть переданы в пользование третьим лицам только по решению общего собрания собственников. Данное положение даёт собранию право определить условия пользования, но не устанавливает обязательный минимум их детализации. В протоколе указано: «установить водомат за счет привлеченных средств, арендную плату за использование места направлять на текущий ремонт». Эта формулировка является достаточно общей: не указаны конкретная модель водомата и место установки. С точки зрения закона, решение собрания должно быть конкретным и определённым, чтобы его можно было исполнить. Отсутствие указания на модель и точное расположение оборудования может привести к спорам при исполнении, а также к признанию решения недействительным из-за неопределённости предмета передачи (ст. 181.5 ГК РФ, если решения по существу не принято). Поэтому рекомендуется дополнять повестку и решение точным описанием: границы места (например, «на стене в подъезде №1 на первом этаже»), площадь, а также модель (или хотя бы технические характеристики). Однако сам по себе факт передачи имущества без детализации не противоречит ст. 36 ЖК РФ, если иное не вытекает из конкретных обстоятельств.
Часть 4: 'По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.'
— Жилищный кодс Российской Федерации, ст. 36, ч. 4
Передача общего имущества в пользование влечёт необходимость принятия решения квалифицированным большинством? Ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания решение вопросов о пользовании общим имуществом, но не указывает, что для такого решения требуется большинство не менее 2/3 голосов. В тех случаях, когда передача не связана с реконструкцией, капитальным ремонтом или изменением границ помещений, применяется общее правило ст. 46 ЖК РФ – решение принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании (при наличии кворума). Установка водомата, как правило, не является реконструкцией или капитальным ремонтом, поэтому достаточно простого большинства от присутствующих.
- Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1 , 4 , 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1 , 1.1-1 , 1.2 , 1.3 , 2 , 3 , 3.1 , 3.8 , 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственнико
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46, ч. 1
Вопрос о необходимости прикладывать к уведомлению договор с арендатором (лицом, устанавливающим водомат) прямо не урегулирован ст. 45 ЖК РФ (в контексте она указана, но не содержит таких требований). Однако для того чтобы собственники могли принять информированное решение, они должны знать существенные условия передачи имущества: размер арендной платы, срок, ответственность сторон, порядок демонтажа и т.д. Если эти условия не раскрыты в уведомлении или в повестке, решение может быть оспорено как принятое без достаточной информации, что нарушает принцип добросовестности. В контексте конкретного вопроса – приложенный проект договора или хотя бы изложение его существенных условий в решении собрания являются желательными, но не строго обязательными, если иное не установлено регламентом собрания. В рассматриваемой ситуации указание в решении на направление арендной платы на текущий ремонт – это распоряжение доходом, а не условие пользования. Само условие о платеже (размер, порядок) должно быть определено, иначе решение будет неисполнимым.
По поводу детализации условий передачи общего имущества – ст. 36 ЖК РФ и ст. 44 ЖК РФ не содержат требований о полном перечне условий. Однако, исходя из общих принципов гражданского права и судебной практики, решение должно быть конкретным: необходимо указать площадь, местоположение, срок, размер платы, ответственность за порчу имущества. В противном случае при возникновении спора будет сложно установить, какое именно имущество и на каких условиях передано. Следовательно, в протоколе и в бланках решений стоит фиксировать эти детали. Если в протоколе указано только «установить водомат» и «арендную плату направлять на текущий ремонт», решение может быть признано недействительным в части условий пользования, если собственники докажут, что их воля была неопределённой.
Оформление протокола общего собрания при очно-заочной форме подчиняется общим правилам ст. 181.2 ГК РФ. В протоколе должны быть указаны: дата и место проведения собрания (включая очную и заочную части), сведения о лицах, проводивших подсчёт, список участников очной части, количество переданных бланков решений, результаты голосования по каждому вопросу. В данном случае протокол содержит повестку дня, даты проведения очной и заочной частей, решение. Однако отсутствие в нём сведений о количестве голосов (площади) «за», «против», «воздержался» по каждому вопросу, а также отсутствие подписей членов счётной комиссии может быть существенным нарушением правил составления протокола (п. 3 ст. 181.2 ГК РФ). Это делает решение оспоримым по п. 4 ст. 181.4 ГК РФ.
Статья 181.2 ГК РФ регулирует принятие решений собрания, включая очно-заочное голосование (п. 1.2), требования к кворуму (п. 1), оформление протокола (п. 3). Полезно для вопросов 1, 6, 8.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 181.2
- Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; ... 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 181.4
Если бы голосование проводилось как чисто заочное, а не очно-заочное, это было бы нарушением порядка (ст. 181.4 ГК РФ – существенное нарушение). Однако в данном случае форма зафиксирована в протоколе как очно-заочная (очная часть указана). Если же очная часть фактически не проводилась (например, никто не пришёл, но в протоколе указано, что прошла), это будет являться недостоверной информацией, что также ведёт к недействительности. Для исправления ситуации необходимо провести новое собрание с соблюдением всех требований, либо, если нарушение формальное и не повлияло на результаты, можно попытаться подтвердить решение судом, но риск признания недействительным сохраняется.
