Ситуация представляет собой спор по поводу ненадлежащего качества объекта долевого строительства (квартиры), выявленного арендаторами спустя 4,5 года после передачи квартиры первым жильцам (арендаторам, которые являются также и первыми владельцами). Ключевой правоотношение — это отношения между участником долевого строительства (первым приобретателем квартиры, который одновременно является арендодателем, так как сдает её в аренду) и застройщиком по поводу скрытых недостатков объекта. Одновременно затрагиваются отношения из договора аренды (найма) жилого помещения между арендодателем (собственником) и арендаторами.
Юридически значимо следующее. Неработающая розетка в ванной комнате при отсутствии вмешательства арендаторов в проводку в этом помещении (на кухне проводку меняли они, но в ванной нет) квалифицируется как производственный дефект (недостаток, возникший до передачи объекта участнику долевого строительства). Поскольку гарантийный срок на квартиру от застройщика истёк (5 лет), это обстоятельство не отменяет возможность предъявления требований к застройщику за скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены при обычном визуальном осмотре и эксплуатации, включая отсутствие необходимости пользоваться конкретной розеткой. Ключевой вопрос — доказуемость того, что дефект является скрытым (не был заметен без специальных знаний или инструментов и не проявился за время, пока розетка не использовалась) и возник до передачи квартиры.
Отдельно значим момент: кто в данный момент несёт бремя доказывания, кто должен инициировать экспертизу и кто отвечает перед арендаторами — застройщик или их арендодатель (собственник). Арендаторы, не имеющие отношения к застройщику, находятся в договорных отношениях только с арендодателем. Арендодатель, в свою очередь, имеет право регресса к застройщику, если докажет, что недостаток является скрытым дефектом строительства. Также важно, что арендаторы не вносили изменений в проводку ванной, что исключает их вину в появлении неисправности. Если неисправность делает использование помещения (или его части) невозможным или существенно затрудняет его, это может затрагивать права арендаторов на соответствие помещения условиям договора найма (пригодность для проживания).
В силу статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несёт бремя его содержания. Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что арендодатель (родственник-собственник квартиры) обязан обеспечивать исправность инженерных систем, включая электропроводку. Поскольку арендаторы не вносили изменений в проводку ванной и дефект розетки не связан с их действиями, именно собственник должен нести расходы по устранению неисправности, если она возникла по причинам, не зависящим от арендаторов. При этом собственник вправе впоследствии предъявить требования к застройщику, если установит, что дефект носит строительный характер.
"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме"
— Жилищный кодекс РФ, ст. 30
Далее, специальные гарантии качества объекта долевого строительства установлены статьёй 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данной норме, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует обязательным требованиям. Если объект построен с отступлениями от этих требований, участник вправе требовать безвозмездного устранения недостатков. В вашей ситуации гарантийный срок от застройщика уже истёк (4,5 года), однако из цитируемой части статьи не следует, что после его истечения ответственность застройщика полностью прекращается. Полный текст закона (ч. 5-6 ст. 7) устанавливает минимальные гарантийные сроки: на технологическое и инженерное оборудование – 3 года, на сам объект – 5 лет. Поскольку розетка в ванной относится к инженерному оборудованию, 3-летний гарантийный срок истёк. Если же рассматривать весь комплекс отделки и электрики как часть объекта, то 5-летний срок ещё не закончился, и тогда застройщик обязан устранить недостаток. Однако в вопросе указано, что гарантия «кончилась», поэтому, вероятно, речь идёт об истечении 3-летнего срока. В таком случае застройщик не обязан устранять дефект, если только не будет доказано, что недостаток является скрытым и возник до передачи квартиры, а срок исковой давности (3 года) не пропущен. Но для этого необходимо провести экспертизу.
"Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
- Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
- В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недоста"
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 7
Наконец, статья 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» устанавливает сроки предъявления требований к продавцу (изготовителю) в отношении недостатков товара. По общему правилу, если гарантийный срок не установлен, потребитель может предъявить требования в течение двух лет со дня передачи товара. Однако в данном случае гарантийный срок от застройщика был установлен и истёк (4,5 года), поэтому по этой норме напрямую заявить требования к застройщику уже нельзя. При этом арендаторы не являются потребителями по отношению к застройщику – потребителем является участник долевого строительства (собственник квартиры). Поэтому арендаторы не вправе ссылаться на эту статью в отношениях с застройщиком. Для собственника же данная норма означает, что он пропустил даже двухлетний срок, если бы гарантия не была установлена. Однако следует учитывать, что для скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены при обычной приемке, закон предусматривает возможность предъявления требований в пределах срока службы или в течение десяти лет (ст. 19 п. 6 – не приведена в контексте). Поскольку в предоставленных нормах это не содержится, можно предположить, что при наличии скрытого строительного дефекта собственник может попытаться взыскать с застройщика убытки в судебном порядке, но для этого потребуется экспертиза, доказывающая, что недостаток возник до передачи квартиры.
"Статья 19. Сроки предъявления потребителем требований в отношении недостатков товара
- Потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.
В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором."
— Закон РФ "О защите прав потребителей", ст. 19
Таким образом, из анализа применимых норм следует: ответственность за устранение неисправности розетки в первую очередь лежит на собственнике квартиры (арендодателе) на основании ст. 30 ЖК РФ. Прямая обязанность застройщика устранить дефект после истечения гарантийного срока (4,5 года) из приведённых норм не вытекает, если только не будет доказан скрытый характер недостатка и соблюдение сроков исковой давности. Для выяснения причины неисправности и определения, является ли дефект строительным, сторонам (прежде всего собственнику) следует обратиться в независимую экспертную организацию – законодательство не содержит специальных ограничений, поэтому можно выбрать любую аккредитованную компанию, имеющую лицензию на проведение электротехнических экспертиз.
