Площадка с мусоропроводом, на которую сосед установил дверь, является общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме. Жилищный кодекс прямо относит такие помещения (с мусоропроводами и иным обслуживающим более одной квартиры оборудованием) к общему имуществу, которое принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам квартир. Юридически значимо, что доступ к этому помещению должен быть свободным для всех жильцов, а его использование кем-либо единолично (в качестве склада или кладовки) возможно только с согласия всех сособственников на общем собрании.
В основе ситуации лежит самовольное занятие части общего имущества. Сосед, утверждавший, что «выкупил» помещение, не мог приобрести его в частную собственность в обычном порядке: закон не допускает продажу или передачу отдельному лицу помещений, относящихся к общему имуществу, без изменения режима всего дома и согласия всех собственников. Поэтому само заявление о «выкупе» юридически сомнительно. Документ, который наследница отказывается показывать, может оказаться либо не имеющим юридической силы решением общего собрания (которое, скорее всего, не было проведено, либо было оформлено с нарушениями), либо бумагами о какой-то иной сделке, не порождающей права собственности на общее имущество.
Смерть соседа не меняет правового статуса помещения. Если он не стал полноправным собственником этой площадки (что почти невозможно), то наследница не могла унаследовать никаких прав на неё — она лишь продолжает фактически владеть чужой вещью. Отказ предъявить документы и заваривание мусоропровода свидетельствуют о сознательном сокрытии факта отсутствия законных оснований на захват общего имущества.
Юридически значимыми обстоятельствами являются: 1) факт наличия двери, отгородившей часть общего имущества; 2) отсутствие в ЕГРН (Росреестре) записи о праве собственности наследницы или умершего соседа на эту площадку (это нужно проверить); 3) отсутствие решения общего собрания собственников о передаче части общего имущества в пользование соседу; 4) ущемление прав заявителя и других жильцов на доступ к мусоропроводу, который является санитарно-техническим оборудованием общего пользования. Спор носит гражданско-правовой характер (нарушение прав общей собственности) и одновременно является жилищным нарушением, так как затрагивает порядок использования общего имущества многоквартирного дома.
Площадка с мусоропроводом в многоквартирном доме, судя по обстоятельствам, является частью общего имущества собственников помещений. Хотя в предоставленном контексте отсутствует статья Жилищного кодекса, прямо раскрывающая состав общего имущества, такая норма содержится в ст. 36 ЖК РФ (к моменту рассмотрения спора следует опираться на эту статью). Однако в рамках доступного анализа мы исходим из того, что мусоропровод как инженерная система, обслуживающая более одного помещения, и обслуживающая его площадка относятся к общему имуществу. На это косвенно указывает ст. 161 ЖК РФ, которая предъявляет требования к управлению домом и содержанию общего имущества. В силу ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества. Поскольку соседи самовольно перекрыли доступ к мусоропроводу и используют площадку как склад, это прямо нарушает право заявителя и других собственников на пользование общим имуществом. Соответствующее требование закона сформулировано в контексте так:
Статья 161 ЖК РФ устанавливает общие требования к управлению многоквартирным домом, включая обеспечение надлежащего содержания общего имущества, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений. Пункт 1.1.3 прямо указывает на необходимость обеспечения доступности пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества. Это полезно для обоснования требования о восстановлении доступа к мусоропроводу, который является частью общего имущества.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Для защиты нарушенного права заявитель вправе предъявить негаторный иск — требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения. Такое право предоставлено ст. 304 ГК РФ. Соседи, установив металлическую дверь и заварив мусоропровод, фактически создали препятствия в пользовании общим имуществом, но не лишили заявителя владения этим имуществом (сам мусоропровод как объект остаётся в общей собственности, но доступ к нему перекрыт). Поэтому ст. 304 ГК РФ применима напрямую:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
На такой иск не распространяется исковая давность, о чём прямо указано в ст. 208 ГК РФ. Это принципиально важно, поскольку прошло около 30 лет с момента установки двери. Соседи не могут ссылаться на пропуск срока, так как нарушение носит длящийся характер и не связано с лишением владения:
Исковая давность не распространяется на: ... требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); ...
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 208
Вопрос о праве собственности на спорное помещение может быть выяснен путём получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ предоставляет любому лицу право запросить выписку из ЕГРН. Статья 62 этого закона устанавливает порядок предоставления таких сведений, а статья 63 — платность (за исключением отдельных случаев, например, для прокуратуры). Заявитель может самостоятельно обратиться в Росреестр или через МФЦ с запросом о предоставлении сведений о правах на помещение площадью около 10 кв. м, примыкающее к квартире соседей. Если в реестре отсутствует запись о праве собственности, это будет дополнительным доказательством того, что помещение является общим имуществом:
Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 1. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к фе
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 62
Статья 63. Плата за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости 1. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются бесплатно по запросам о предоставлении сведений: ... 3) органов прокуратуры Российской Федерации в целях осуществления надзора за исполнением законодательства Российской Федерации;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 63
Таким образом, применимое право позволяет заявителю: 1) требовать демонтажа двери и восстановления доступа к мусоропроводу на основании ст. 304 ГК РФ и ст. 161 ЖК РФ, 2) не опасаться пропуска срока исковой давности (ст. 208 ГК РФ), 3) получить из Росреестра официальную информацию о зарегистрированных правах на помещение (ст. 62, 63 Закона № 218-ФЗ), а при отказе соседей предъявить документы — обратиться в прокуратуру, которая может запросить сведения бесплатно и провести проверку. Указанные нормы в совокупности образуют правовую основу для защиты нарушенного права.
