Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые препятствуют пользованию им. Капающий кран под раковиной в санузле является таким недостатком: он не только создаёт дискомфорт, но и может привести к намоканию пола, порче отделки и имущества нанимателя. Наниматель неоднократно уведомлял хозяйку о протечке — сначала устно, затем письменно в мессенджере (сообщение было прочитано, что подтверждает осведомлённость). Несмотря на это, хозяйка не организовала ремонт, а в ответ на предупреждение о возможном выселении заявила, что будет устранять недостаток только после освобождения квартиры. Такое поведение свидетельствует об отказе от исполнения обязанности по ст. 612. Таким образом, наниматель вправе по своему выбору: потребовать безвозмездного устранения недостатка, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения своих расходов на ремонт или досрочного расторжения договора.
- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 612
Дополнительную основу для расторжения даёт ст. 620 ГК РФ. Согласно её пункту 2, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, если имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им при осмотре. Капающий кран и неработающий кондиционер — это именно такие недостатки: при осмотре квартиры перед заключением договора наниматель мог не заметить неисправность крана (особенно если он был временно подкручен), а кондиционер мог не работать в момент осмотра (например, в прохладную погоду). Ни один из недостатков не был оговорён в договоре. Следовательно, наниматель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора.
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 620
Статья 450 ГК РФ устанавливает общее основание для расторжения договора по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признаётся нарушение, которое влечёт для стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Наниматель квартиры рассчитывал на комфортное проживание, включая исправную сантехнику и работающий кондиционер (особенно актуально для летнего периода в Балашихе). Отказ хозяйки устранить протечку в течение двух месяцев, а также её заявление о намерении отложить ремонт до выселения свидетельствуют о грубом неисполнении основной обязанности арендодателя — поддерживать имущество в пригодном для использования состоянии. Такое поведение может быть признано существенным нарушением и служить основанием для расторжения договора в судебном порядке по ст. 450.
- По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 450
Помимо расторжения, наниматель вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы на основании ст. 614 ГК РФ. Согласно пункту 4 этой статьи, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, состояние имущества существенно ухудшилось, арендатор может требовать уменьшения арендной платы. Капающий кран и неработающий кондиционер — это именно такие обстоятельства: наниматель не виноват в их появлении, а сами недостатки ухудшают пользование квартирой (сырость в санузле, отсутствие кондиционирования). Наниматель вправе обратиться к хозяйке с требованием об уменьшении платы за период с момента уведомления о протечке до её полного устранения, а также за период, когда кондиционер не работал (если это подтверждено). При этом возможно удержание соответствующей суммы из арендной платы после предварительного уведомления — такой механизм прямо предусмотрен ст. 612 ГК РФ.
- Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 614
Статья 616 ГК РФ возлагает на арендодателя обязанность производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а если он не определён договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок. Хотя протечка крана и неисправность кондиционера обычно относятся к текущему ремонту, в данной ситуации хозяйка сама направила мужа и рабочих, что указывает на осознание ею необходимости вмешательства, выходящего за рамки простой подтяжки. Кроме того, неоднократные неэффективные попытки ремонта и длительное бездействие могут быть расценены как неисполнение обязанности по производству ремонта в разумный срок. Нарушение этой обязанности даёт арендатору право: произвести ремонт самостоятельно и взыскать стоимость с арендодателя (или зачесть её в счёт арендной платы); потребовать уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. При этом следует учитывать, что специальная норма ст. 612 имеет приоритет, и наниматель может выбрать наиболее удобный способ защиты именно из той статьи.
- Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещ
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 616
Переходя к вопросу об изменении порядка оплаты, следует обратиться к общим положениям ГК РФ об обязательствах. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Договором аренды предусмотрена наличная форма оплаты, поэтому перечисление аренды безналичным переводом не соответствует условиям договора. Статья 310 ГК РФ прямо запрещает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Наниматель в одностороннем порядке изменил порядок оплаты, что формально является нарушением договора. Однако хозяйка, получив указанный перевод (если она его приняла или не вернула), может считаться фактически одобрившей такую форму расчёта. Если же она впоследствии заявит о непринятии безналичного платежа, наниматель может быть признан просрочившим. В данной ситуации это обстоятельство не является центральным, но нанимателю рекомендуется зафиксировать факт принятия платежа (например, переписка или выписка по счёту) и впредь согласовывать любые изменения условий с хозяйкой.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 309
Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства
- Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 310
По вопросу о недопуске арендодателя (его мужа) для ремонта в предоставленном контексте отсутствует прямая норма, регулирующая право доступа арендодателя в арендованное жильё. Можно предположить, что соответствующие положения содержатся в жилищном законодательстве (Жилищный кодекс РФ), которое в силу ст. 288 ГК РФ применяется к отношениям найма жилых помещений. В отсутствие прямой нормы в контексте следует отметить, что арендатор обязан обеспечить доступ арендодателя для осмотра и проведения необходимого ремонта, однако такой ремонт не должен создавать угрозу длительного нарушения права пользования жильём. Поскольку хозяйка ясно заявила, что не намерена производить ремонт до выселения нанимателя, а муж пришёл «разбирать» кран без конкретного плана и сроков, опасения нанимателя относительно затягивания ремонта обоснованны. В такой ситуации наниматель мог отказать в доступе, сославшись на ст. 612 ГК РФ и потребовав либо немедленного устранения недостатка, либо соразмерного уменьшения платы, либо расторжения договора. Рекомендуется урегулировать порядок ремонта письменно с указанием точных сроков, либо обратиться за защитой в суд.
