В рассматриваемой ситуации центральная канализационная система общего пользования в четырехквартирном доме квалифицируется как общее имущество многоквартирного дома. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая санитарно-техническое оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Поскольку канализационные трубы, выходящие из каждой квартиры и объединяющиеся в общий стояк или вывод, обслуживают все четыре квартиры, они являются общим имуществом. Действия соседей по изменению схемы подключения и отключению вашего патрубка затронули этот общий элемент, причем без какого-либо решения общего собрания или согласования с органом местного самоуправления, что прямо нарушает ваш режим долевой собственности.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) ... санитарно-техническое и другое оборудование ... находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Само изменение конфигурации внутридомовой канализации, выполненное соседями, представляет собой переустройство инженерных сетей. Статья 25 ЖК РФ определяет переустройство помещения как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. В вашей ситуации перенос или изменение трасс труб, затрагивающие общий стояк, однозначно являются переустройством. Статья 26 ЖК РФ устанавливает, что такое переустройство должно проводиться по согласованию с органом местного самоуправления на основании его решения, а если оно невозможно без присоединения к помещению части общего имущества — также требуется протокол общего собрания с согласием всех собственников. Соседи не только не получили разрешения администрации, но и не заручились вашим согласием, хотя их действия привели к фактическому отключению вас от общего имущества — то есть к уменьшению доли в общем имуществе и присоединению этой части к их квартирам. Тем самым они нарушили установленный законом порядок, а следовательно, их действия являются самовольными.
Статья 25. 1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 25
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. 1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. ... 3) ... если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 26
Поскольку согласия всех собственников получено не было, условие, установленное статьей 40 ЖК РФ, оказалось нарушено. Эта специальная норма прямо запрещает реконструкцию, переустройство или перепланировку, если они невозможны без присоединения к помещению части общего имущества, без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Ваши соседи фактически присоединили к себе часть общего канализационного стояка, отрезав вас, а значит, они обязаны были получить ваше письменное согласие, которое вы не давали. Отсутствие такого согласия делает их действия незаконными независимо от каких-либо иных обстоятельств.
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме. ... 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 40
Более того, своими действиями соседи нарушили и императивный запрет, содержащийся в части 4 статьи 37 ЖК РФ. Собственник помещения не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество, а также отчуждать свою долю или совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение. Фактически, отрезав вас от канализации, они изменили состав общего имущества и попытались распорядиться частью, приходящейся на вашу квартиру, без вашего согласия, что прямо запрещено.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ... 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Последствия самовольного переустройства прямо предусмотрены статьей 29 ЖК РФ. Собственник (в данном случае — соседи), самовольно переустроивший помещение (в том числе затронувший общее имущество), обязан привести общее имущество в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом местного самоуправления. Ваши соседи должны восстановить первоначальную схему канализации так, чтобы ваш выходной патрубок был снова подключен к общей системе. Игнорирование этого требования может повлечь за собой судебное решение об обязании совершить эти действия.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме. 1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, ... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые устанавливаются органом, осуществляющим согласование ...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 29
Для защиты вашего права вы можете воспользоваться гражданско-правовыми способами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ. Статья 304 ГК РФ предоставляет собственнику (а вы являетесь собственником вашей квартиры и доли в общем имуществе) право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Вы не лишились квартиры, но вам чинятся препятствия в пользовании канализацией — это типичный негаторный иск. Нарушение заключается в блокировке выходного патрубка и отключении от общей системы, что мешает вам нормально эксплуатировать ваше помещение. Суд может обязать соседей восстановить подключение и устранить все препятствия.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Кроме того, если вы понесли убытки (например, оплачивали прочистку забившейся канализации, пострадало имущество от засоров), вы вправе требовать их возмещения на основании статьи 1064 ГК РФ. Вред, причиненный вашему имуществу или личности, подлежит возмещению в полном объеме лицом, его причинившим, причем бремя доказывания отсутствия вины лежит на причинителе вреда. В данном случае вина соседей очевидна — именно их незаконное переустройство привело к забиванию вашей канализации. Вы сможете взыскать с них документально подтвержденные расходы.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Следует также учитывать, что самовольное переустройство образует состав административного правонарушения. Статья 7.21 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме в виде штрафа на граждан от двух до двух с половиной тысяч рублей. Вы можете подать заявление в орган местного самоуправления (администрацию) или в Государственную жилищную инспекцию, которые вправе привлечь соседей к ответственности, а также выдать им предписание о восстановлении прежнего состояния. Однако это не заменяет судебного иска, но может послужить дополнительным доказательством незаконности их действий.
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.21
Наконец, при подготовке искового заявления необходимо руководствоваться требованиями Гражданского процессуального кодекса РФ. Статья 132 ГПК РФ содержит перечень документов, которые должны быть приложены к иску. Среди ключевых — документ об уплате госпошлины, копии искового заявления для ответчиков, а главное — документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете требования: правоустанавливающие документы на вашу квартиру (выписка из ЕГРН или договор купли-продажи), технический паспорт дома или выписка из него, подтверждающая, что канализация является общей; акты осмотра или прочистки канализации (вызовите сантехника или УК для составления акта); фотографии и видеозаписи, подтверждающие блокировку патрубка и следы вмешательства; ваша переписка с соседями и УК (копии заявлений, ответов); а также расчет взыскиваемой суммы, если вы требуете возмещения убытков (чеки на услуги прочистки, ремонта и т.д.). При отсутствии у вас части документов (например, актов осмотра) вы можете ходатайствовать перед судом об их истребовании.
Статья 132. Документы, прилагаемые к исковому заявлению. К исковому заявлению прилагаются: 1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины...; 2) доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца; 3) документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок установлен федеральным законом; 4) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования; 5) расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы...; 6) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам... копий искового заявления...; 7) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение...
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 132
Таким образом, совокупность приведенных норм жилищного, гражданского, административного и процессуального законодательства дает вам все основания для защиты в суде. Соседи обязаны восстановить первоначальную схему подключения вашей канализации к общей системе, а также возместить причиненные убытки. Управляющая компания, хотя и сослалась на общее имущество, неверно трактует ситуацию: она обязана принять меры к пресечению самовольного переустройства общего имущества, но ее пассивность не лишает вас права самостоятельно обратиться в суд.
