Ситуация касается длящихся правоотношений, связанных с участием в долевом строительстве (или договором купли-продажи будущей квартиры) и переходом объекта в собственность, а также с последующим содержанием общего имущества многоквартирного дома. Застройщик, осуществив ввод дома в эксплуатацию и передав квартиру жильцам (семье), формально завершил основную часть обязательств по договору. Однако он продолжает присутствовать на объекте для завершения внутренних работ и благоустройства, что указывает на то, что дом ещё не передан в полное управление (например, в управляющую компанию) либо застройщик сам выполняет гарантийные и послегарантийные обязательства, связанные с доработками.
Юридически значимым является факт проведения застройщиком строительных и малярных работ на общем имуществе многоквартирного дома (козырёк над входной группой является общей долевой собственностью собственников помещений). При этом работа производилась без предварительного уведомления жильцов, чьи окна непосредственно примыкают к месту работ, и привела к существенному загрязнению воздуха внутри квартиры резким запахом краски, что сделало проживание невозможным и вынудило семью покинуть жилье в вечернее время.
Затронуты два основных блока правоотношений: во-первых, право на благоприятную среду обитания и санитарно-эпидемиологическое благополучие граждан (законное право дышать чистым воздухом в собственной квартире, не подвергаться вредному воздействию летучих химических веществ из невентилируемых помещений). Во-вторых, право на спокойное владение и пользование собственностью, включая право на отдых и неприкосновенность жилища. Действия застройщика (покраска в рабочее время без оповещения, оставление незавершённой работы с источником запаха на ночь) привели к реальному вынужденному переселению семьи, что является утратой возможности нормально пользоваться жильём. С правовой точки зрения, это может квалифицироваться как нарушение обязательств по обеспечению безопасных условий проживания (если застройщик сохраняет контроль над территорией), либо как причинение вреда (морального и материального) в результате действий, которые не были согласованы с собственниками и не соответствуют стандартам проведения работ в уже заселённом доме.
Юридически значимо также то, что застройщик мог и должен был предвидеть последствия своих действий (запах краски от крыльца проникнет в квартиру над ним), но не предпринял мер для минимизации неудобств (не предупредил, не организовал проветривание, не использовал менее токсичные материалы, не завершил работу в один день). Семья является единственной пострадавшей стороной ввиду уникального расположения окон непосредственно над местом покраски, что создаёт специфическую ситуацию, отличную от общих проблем с запахами для всех жильцов. Требование согласовывать проведение таких работ с конкретным собственником не предусмотрено законом напрямую для внутренних ремонтов застройщика, однако общий принцип добрососедства и обязанность не нарушать права других лиц (собственников) подразумевает, что такие работы должны проводиться с учётом интересов проживающих, особенно если они затрагивают их единственное окно или вентиляцию.
Согласно ст. 17 Жилищного кодекса РФ, пользование жилым помещением должно осуществляться с соблюдением прав и законных интересов проживающих. В данной ситуации застройщик, проводя малярные работы с использованием краски, выделяющей сильный и стойкий запах, сделал проживание семьи в их собственной квартире невозможным. Это прямое нарушение права семьи на благоприятную среду проживания, закреплённого названной нормой. Застройщик обязан был учитывать, что над козырьком находятся жилые окна, и предотвратить такое ухудшение условий.
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением ... 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 17
Далее, общие основания возмещения вреда установлены ст. 1064 ГК РФ. Застройщик причинил вред здоровью членов семьи (физические страдания от запаха, невозможность находиться в квартире, вынужденный переезд). Вина застройщика очевидна: он начал работы без оценки последствий для жильцов, не предупредил и не принял мер по вентиляции или временному отселению. Следовательно, вред подлежит возмещению в полном объёме.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Специальная норма о компенсации морального вреда содержится в ст. 151 ГК РФ. Поскольку действиями застройщика нарушено личное неимущественное право семьи на благоприятную среду проживания, а также причинены нравственные страдания (вынужденный переезд с детьми в ночное время, невозможность дышать), суд вправе взыскать денежную компенсацию. При определении размера учитывается степень вины застройщика и обстоятельства дела — в данном случае грубая неосмотрительность и продолжение работ без согласования.
Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 151
Порядок определения компенсации дополнительно раскрыт в ст. 1101 ГК РФ. Суд должен учитывать требования разумности и справедливости, характер страданий и фактические обстоятельства. Здесь очевидно, что семья не могла провести вечер и ночь дома, что является существенным дискомфортом, выходящим за рамки обычных бытовых неудобств.
Статья 1101. Способ и размер компенсации морального вреда
- Компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.
- Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1101
Поскольку семья, купившая квартиру у застройщика, является потребителем, подлежит применению ст. 14 Закона РФ «О защите прав потребителей». Проведение малярных работ — это часть услуги по строительству/отделке, и сильный запах краски является недостатком такой работы (некачественное выполнение, создавшее вред). Вред, причиненный здоровью вследствие недостатка работы, подлежит возмещению застройщиком независимо от договорных отношений (ст. 14 п. 2 — любой потерпевший, в том числе члены семьи).
Статья 14. Имущественная ответственность за вред, причиненный вследствие недостатков товара (работы, услуги) 1. Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков товара (работы, услуги), подлежит возмещению в полном объеме. 2. Право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара (работы, услуги), признается за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с продавцом (исполнителем) или нет. 3. Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя, подлежит возмещению, если вред причинен в течение установленного срока службы или срока годности товара (работы). ... Вред, причиненный вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению испол
— Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», ст. 14
Помимо гражданско-правовой ответственности, действия застройщика образуют состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 6.4 КоАП РФ — нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (выделение вредных паров краски в жилую зону). Это может служить дополнительным доказательством противоправности и вины, а также основанием для обращения в Роспотребнадзор.
Статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 6.4
Что касается обязанности согласовывать такие работы с жильцами — прямого требования в представленных нормах нет. Однако из ст. 17 ЖК РФ и ст. 1064 ГК РФ вытекает обязанность застройщика не нарушать права проживающих. Если работы объективно затрагивают только одну квартиру, застройщик обязан предупредить заранее, либо предложить временное отселение. При отсутствии такой нормы в законе суд может применить аналогию — например, правила о проведении ремонтных работ в многоквартирном доме, требующие уведомления соседей. В контексте Закона о защите прав потребителей застройщик как исполнитель обязан обеспечить безопасность услуги (ст. 7 Закона — не приведена в контексте, но является общей), что подразумевает согласование работ, создающих существенный дискомфорт. Таким образом, требование обязать застройщика согласовывать может быть заявлено как способ защиты нарушенного права (ст. 12 ГК РФ — не приведена, но подразумевается), в частности, через пресечение действий, нарушающих право.
