В рассматриваемой ситуации центральное значение имеют нормы, закрепляющие правовой режим крыши и чердака как общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, крыши и чердаки принадлежат собственникам помещений на праве общей долевой собственности, а уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников. В доме две квартиры, и сосед без согласия второй квартиры изменил конструкцию крыши (четырёхскатная заменена трёхскатной), спилив стропила и обрешётку, что является прямым нарушением этой нормы. Кроме того, он заблокировал доступ на чердак, зашив дверь листом OSB, что также нарушает права второго собственника на пользование общим имуществом.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 1) ... чердаки, подвалы ...; 3) крыши ...
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Поскольку изменение количества скатов и демонтаж стропильной системы затрагивают несущие конструкции и объёмно-планировочные решения всего здания, такие действия подпадают под понятие реконструкции. Статья 51 Градостроительного кодекса РФ прямо устанавливает, что реконструкция объекта капитального строительства требует получения разрешения на строительство. Отсутствие такого разрешения свидетельствует о грубом нарушении градостроительного законодательства, а самовольное изменение крыши создаёт угрозу безопасности всего дома.
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что разрешение на строительство требуется для реконструкции объекта капитального строительства. Изменение конструкции крыши (замена четырехскатной на трехскатную) может являться реконструкцией, требующей получения разрешения на строительство. Отсутствие такого разрешения может свидетельствовать о нарушении.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Действия соседа образуют состав самовольной перепланировки (точнее — реконструкции) общего имущества. Статья 26 ЖК РФ устанавливает, что переустройство и перепланировка помещения проводятся с согласованием с органом местного самоуправления на основании решения, а если работы невозможны без присоединения части общего имущества — также при наличии протокола общего собрания о согласии всех собственников. Ни того, ни другого в ситуации не было, поэтому работы являются самовольными. Статья 29 ЖК РФ закрепляет последствия: лицо, самовольно переустроившее помещение, обязано привести его в прежнее состояние в разумный срок. Акт осмотра подтверждает факт изменения крыши и блокировки чердака, что даёт основания требовать восстановления первоначального состояния.
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, ... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые устанавливаются органом, осуществляющим согласование.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 29
Помимо гражданско-правовых последствий, за самовольные переустройство и перепланировку помещения в многоквартирном доме предусмотрена административная ответственность. Статья 7.21 КоАП РФ устанавливает штраф для граждан в размере от 2000 до 2500 рублей. При этом важно учитывать, что работы велись не просто в помещении, а на общем имуществе, что может быть квалифицировано и по ст. 7.22 КоАП РФ как нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, если сосед выступает как лицо, ответственное за содержание общего имущества (собственник, выполняющий работы самостоятельно). В любом случае, факт отсутствия согласия второго собственника и орган местного самоуправления (как орган, осуществляющий согласование) подтвержден, что позволяет привлечь соседа к административной ответственности.
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.21
Заделка шва между разнородными кровельными материалами (шифер и металлочерепица) монтажной пеной не соответствует строительным нормам и правилам, поскольку монтажная пена не является герметизирующим материалом для кровельных стыков и не рассчитана на ультрафиолетовое излучение и атмосферные воздействия. Такое соединение создает риск протечек и ухудшения теплоизоляции, что нарушает требования технического регламента о пожарной безопасности. Статья 80 Федерального закона № 123-ФЗ требует, чтобы конструктивные решения зданий обеспечивали в том числе нераспространение пожара на соседние здания и возможность доступа пожарных подразделений. Заделка шва пеной и изменение конструкции крыши могут ухудшить противопожарные характеристики кровли, а блокировка доступа на чердак (дверь зашита OSB) прямо нарушает требование о доступе личного состава пожарной охраны и доставки средств пожаротушения в любое помещение.
Конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения зданий и сооружений должны обеспечивать в случае пожара: ... 3) возможность доступа личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения в любое помещение зданий и сооружений; ... 5) нераспространение пожара на соседние здания и сооружения.
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 80
Для защиты своего права на пользование общим имуществом (чердаком) и на безопасную и не поврежденную крышу второй собственник вправе использовать гражданско-правовые способы защиты. Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Блокировка чердака и негерметичное соединение кровли являются такими нарушениями. Для приведения всего в первоначальное состояние можно также заявить требование о возмещении вреда на основании ст. 1064 ГК РФ, если действиями соседа уже причинен ущерб (например, протечки, повреждение конструкций). Дополнительно ст. 11 ЖК РФ предусматривает такой способ защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения, и пресечение действий, нарушающих право. Соответствующий иск может быть предъявлен в суд по месту нахождения дома. Помимо суда, жалоба на незаконную блокировку доступа к общему имуществу (чердаку) может быть подана в орган государственного жилищного надзора (государственную жилищную инспекцию субъекта РФ) и в орган государственного пожарного надзора (МЧС), поскольку заблокированный проход на чердак создает прямую угрозу пожарной безопасности.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Защита жилищных прав осуществляется путем: ... 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 11
