В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, относится к общему имуществу собственников помещений. Поскольку участок во дворе, где жилец начал строительство, presumptively является частью этого земельного участка, он принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме. Таким образом, возведение любой постройки на этом участке без согласия всех сособственников является нарушением их прав.
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
...
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
- Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Данный вывод подтверждается и статьями 289 и 290 Гражданского кодекса РФ, которые закрепляют, что собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома, включая земельный участок и электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Статья 289. Квартира как объект права собственности
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 289
- Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
- Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
Поскольку жилец возводит строение без каких-либо разрешительных документов, оно подпадает под понятие самовольной постройки, установленное статьей 222 ГК РФ. Эта постройка создана на земельном участке, который не предоставлен жильцу в установленном порядке, и без получения необходимых согласований и разрешений. Такая постройка не порождает права собственности у застройщика и подлежит сносу.
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил... 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой... Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его счет...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Для возведения любого объекта капитального строительства (а сооружение во дворе, вероятно, является таковым) необходимо получить разрешение на строительство, что прямо вытекает из Градостроительного кодекса РФ. Отсутствие такого разрешения делает стройку незаконной.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Намерение жильца самовольно врезаться в электрический кабель и водопровод образует составы административных правонарушений, предусмотренных статьями 7.19 и 7.20 КоАП РФ. Самовольное подключение к электрическим сетям и к централизованным системам водоснабжения влечет административную ответственность, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния. В данном случае такая угроза реальна, и соседи обоснованно опасаются аварий.
Статья 7.19. Самовольное подключение и использование электрической, тепловой энергии, нефти или газа (в ред. Федерального закона от 14.07.2022 N 289-ФЗ) 1. Самовольное подключение к электрическим сетям, тепловым сетям, нефтепроводам, нефтепродуктопроводам, газопроводам либо самовольное (безучетное) использование электрической, тепловой энергии, нефти, газа или нефтепродуктов, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до восьмидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок от одного года до двух лет; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.19
Статья 7.20. Самовольное подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения и (или) самовольное пользование такими системами, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до восьмидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.20
Кроме того, самовольное занятие части общедомового земельного участка для строительства образует состав по статье 7.1 КоАП РФ — самовольное занятие земельного участка. Жилец не имеет прав на этот участок (он не предоставлен ему в установленном порядке), и его действия по возведению строения фактически являются занятием части общего имущества.
Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти ты
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Само строительство с нарушением обязательных требований (например, без проекта, с отступлением от норм безопасности) может быть квалифицировано по статье 9.4 КоАП РФ, предусматривающей ответственность за нарушение требований в области строительства. Даже если постройка еще не завершена, сам процесс возведения без документов является нарушением, которое влечет штраф и предписание об устранении.
Статья 9.4 КоАП РФ устанавливает ответственность за нарушение обязательных требований в области строительства, включая требования технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или специальных технических условий при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства. Часть 1 предусматривает штраф для граждан от 1 000 до 2 000 рублей; часть 2 – за действия, повлекшие отступление от проектных значений, затрагивающие надежность и безопасность объектов, или причинившие вред, или создавшие угрозу вреда, – штраф для граждан от 2 000 до 4 000 рублей; часть 3 – за повторное совершение правонарушения по части 2 – штраф для граждан от 4 000 до 5 000 рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 9.4
Наконец, решение о строительстве хозяйственных построек на общем имуществе многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений (статья 44 ЖК РФ). Жилец не только не получил такого согласия, но и фактически действует в обход коллективной воли. Отсутствие решения общего собрания делает его действия незаконными.
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Таким образом, вся совокупность норм прямо указывает на незаконность действий жильца. Собственники помещений вправе требовать сноса самовольной постройки и демонтажа незаконных подключений на основании статьи 222 ГК РФ, а также обращаться в уполномоченные органы (орган местного самоуправления, органы государственного строительного надзора, прокуратуру, ресурсоснабжающие организации) для привлечения нарушителя к предусмотренной законом административной ответственности. Если действиями жильца будет причинен крупный ущерб или создана реальная угроза безопасности, возможно возбуждение уголовного дела (соответствующие нормы УК РФ не приведены в контексте, поэтому их следует искать в главе о преступлениях против собственности и общественной безопасности).
