В центре рассматриваемой ситуации находятся длящиеся правоотношения найма жилого помещения, возникшие на основании заключенного между сторонами договора. Фактически арендатору (нанимателю) передано во владение и пользование жилое помещение (квартира) с находящимся в ней имуществом (мебелью, включая диван), за пользование которым он вносит арендную плату.
Основная проблема связана с состоянием предоставленного имущества и распределением обязанностей по его содержанию и ремонту. Диван, переданный в пользование вместе с квартирой, является частью предмета договора, даже если в тексте договора упомянута только сантехника. Его длительный срок эксплуатации (около 10 лет) свидетельствует о том, что выход из строя пружин, скорее всего, является следствием естественного износа, а не неправильной эксплуатации со стороны нанимателя. Отказ арендодателя от замены или ремонта дивана и его претензии к арендатору по поводу порчи имущества в данной ситуации представляют собой существенный спор о качестве предоставленного имущества.
Юридически значимым является вопрос о том, на ком лежит обязанность по поддержанию в исправном состоянии самой квартиры и находящегося в ней имущества (включая мебель). Наймодатель должен передать помещение и имущество в состоянии, пригодном для проживания. Утрата диваном своих потребительских свойств (пружины царапают кожу) может рассматриваться как ухудшение качества предмета найма, за которое по общему правилу отвечает наймодатель, если иное не оговорено договором.
Желание арендатора за свой счет покрыть ванну акрилом относится к проведению работ по улучшению имущества. В контексте жилищных правоотношений такие работы (особенно покрытие ванны акрилом) являются неотделимым улучшением, то есть изменением объекта, которое нельзя удалить без повреждения самого имущества. Согласие собственника на такие работы является критически важным, так как они затрагивают конструкцию и внешний вид его собственности. Самовольное проведение работ без согласия арендодателя, а тем более попытка зачесть их стоимость в арендную плату, вступает в противоречие с правом собственника распоряжаться своим имуществом.
Претензии арендодателя по поводу периодических встреч с друзьями (до 6 человек) касаются интерпретации понятия «использование жилого помещения по назначению». Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Проведение досуга (настольные игры) с гостями, являющееся обычной частью быта и не нарушающее покой соседей, не выходит за пределы обычного пользования жильем и не образует состава правонарушения. Соответственно, угрозы выселения на этом основании, а также на неподтвержденном утверждении о порче дивана, представляются юридически необоснованными.
Таким образом, затронуты следующие правоотношения и юридически значимые обстоятельства:
- Обязательства из договора найма жилого помещения.
- Обязанность наймодателя передать и поддерживать имущество в надлежащем состоянии с учетом его нормального износа.
- Право нанимателя на пользование имуществом, пригодным для целей проживания.
- Разграничение текущего и капитального ремонта, а также понятие неотделимых улучшений.
- Право нанимателя требовать соразмерного уменьшения платы за пользование при выявлении недостатков, за которые отвечает наймодатель.
- Основания и правомерность требования наймодателя о расторжении договора (выселении) по обстоятельствам, не связанным с задолженностью по плате.
- Пределы обычного использования жилого помещения без изменения его назначения.
В первую очередь, оценивая правовую ситуацию с диваном, необходимо обратиться к обязанностям наймодателя при передаче жилого помещения. Хотя диван не упомянут в договоре наряду с сантехникой, он был фактически передан арендатору в пользование как часть обстановки квартиры. Согласно ст. 676 ГК РФ, наймодатель обязан передать помещение в состоянии, пригодном для проживания. Диван с вылетающими пружинами, которые царапают кожу, делает использование жилого помещения небезопасным и дискомфортным, что ставит под сомнение его пригодность. Факт передачи имущества, не указанного в договоре, не освобождает наймодателя от этой общей обязанности, поскольку диван является частью предоставленной квартиры. Учитывая, что дивану около 10 лет, его износ, приведший к появлению пружин, не может быть следствием действий арендатора, а является естественным старением вещи. Таким образом, наймодатель обязан либо заменить диван, либо устранить его недостатки, чтобы не нарушать условие о пригодности помещения для проживания.
- Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
- Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 676
Далее, для разграничения обязанностей по ремонту применяется ст. 681 ГК РФ, которая разделяет текущий и капитальный ремонт. Вылетающие пружины из старого дивана — это не результат естественной эксплуатации, а следствие износа, который относится к капитальному ремонту самой мебели (замена конструктивных элементов). Поскольку договором не установлено иное, обязанность по капитальному ремонту возложена на наймодателя. Замена матраса или ремонт дивана в данном случае не является текущим ремонтом жилого помещения (который по общему правилу лежит на нанимателе и включает мелкий ремонт отделки, окон, дверей), а представляет собой устранение существенного недостатка предоставленной мебели. Ваша ссылка на ст. 681 ГК РФ в споре с хозяйкой обоснована: именно наймодатель должен нести расходы на поддержание переданного имущества в рабочем состоянии, если оно пришло в негодность не по вашей вине.
- Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жительного помещения.
- Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 681
Рассматривая вопрос о правомерности угроз выселением и обвинений в использовании квартиры не по назначению, нужно применить ст. 687 ГК РФ. Согласно п. 2 этой статьи, наймодатель может требовать расторжения договора в судебном порядке только в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем. В вашей ситуации диван разрушается сам по себе из-за возраста, а встречи с друзьями (до 6 человек несколько раз в неделю) не являются порчей помещения. Пункт 4 ст. 687 позволяет найти предупредить о необходимости устранить использование помещения не по назначению или систематическое нарушение прав соседей, и только при повторном нарушении после предупреждения — обратиться в суд. У вас нет ни жалоб соседей, ни факта использования квартиры не по назначению (настольные игры — это обычное проживание, а не предпринимательская деятельность). Следовательно, голословные угрозы хозяйки выселением не основаны на законе; такие требования могут быть заявлены только через суд при наличии веских оснований, которых в данной ситуации не усматривается.
- Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: ... разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
- Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма ж
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 687
Что касается вашего желания покрыть старую ванну акрилом за свой счет и вычесть стоимость из арендной платы, в предоставленном блоке норм отсутствует специальная статья, регулирующая неотделимые улучшения в жилом найме. Согласно общим положениям ГК РФ об аренде (а к найму жилья субсидиарно применяются нормы об аренде, если нет противоречий), по общему правилу неотделимые улучшения могут производиться арендатором только с письменного согласия арендодателя. В противном случае нет права на возмещение их стоимости или зачет в арендную плату. Покрытие ванны акрилом является неотделимым улучшением (демонтаж невозможен без повреждения), поэтому без согласия хозяйки производить его не рекомендуется — вы рискуете не только не получить компенсации, но и быть обязаны вернуть ванну в первоначальное состояние при выезде. Для решения этого вопроса нужно искать нормы в ст. 623 ГК РФ (неотделимые улучшения арендованного имущества), а также в общих положениях ГК об аренде.
Вопрос о праве требовать уменьшения арендной платы из-за непригодности дивана также не урегулирован непосредственно в процитированных статьях. Общая норма об аренде (ст. 612 ГК РФ) предусматривает право арендатора требовать соразмерного уменьшения арендной платы, если арендодатель передал имущество с недостатками, препятствующими его использованию. Хотя диван не указан в договоре, он является частью переданной квартиры, и его неисправность (пружины царапают кожу) частично лишает вас возможности комфортно использовать жилье. Вы можете направить хозяйке письменное требование об уменьшении платы на разумную сумму (например, в размере стоимости аренды аналогичного дивана) со ссылкой на ст. 612 ГК РФ. Если наймодатель откажется, вы вправе обратиться в суд. Однако имейте в виду: для успешного требования необходимо доказать, что недостаток был существенным и препятствовал нормальному проживанию, а также что хозяйка была поставлена в известность о проблеме, но отказалась её устранять.
