Выбивают пружины в старом диване в арендованной квартире: хозяйка отказывается менять, угрожает выселением. Имею ли я право требовать ремонта или замены? Можно ли покрыть ванну акрилом за свой счёт и вычесть из аренды?

В центре рассматриваемой ситуации находятся длящиеся правоотношения найма жилого помещения, возникшие на основании заключенного между сторонами договора. Фактически арендатору (нанимателю) передано во владение и пользование жилое помещение (квартира) с находящимся в ней имуществом (мебелью, включая диван), за пользование которым он вносит арендную плату.

Основная проблема связана с состоянием предоставленного имущества и распределением обязанностей по его содержанию и ремонту. Диван, переданный в пользование вместе с квартирой, является частью предмета договора, даже если в тексте договора упомянута только сантехника. Его длительный срок эксплуатации (около 10 лет) свидетельствует о том, что выход из строя пружин, скорее всего, является следствием естественного износа, а не неправильной эксплуатации со стороны нанимателя. Отказ арендодателя от замены или ремонта дивана и его претензии к арендатору по поводу порчи имущества в данной ситуации представляют собой существенный спор о качестве предоставленного имущества.

Юридически значимым является вопрос о том, на ком лежит обязанность по поддержанию в исправном состоянии самой квартиры и находящегося в ней имущества (включая мебель). Наймодатель должен передать помещение и имущество в состоянии, пригодном для проживания. Утрата диваном своих потребительских свойств (пружины царапают кожу) может рассматриваться как ухудшение качества предмета найма, за которое по общему правилу отвечает наймодатель, если иное не оговорено договором.

Желание арендатора за свой счет покрыть ванну акрилом относится к проведению работ по улучшению имущества. В контексте жилищных правоотношений такие работы (особенно покрытие ванны акрилом) являются неотделимым улучшением, то есть изменением объекта, которое нельзя удалить без повреждения самого имущества. Согласие собственника на такие работы является критически важным, так как они затрагивают конструкцию и внешний вид его собственности. Самовольное проведение работ без согласия арендодателя, а тем более попытка зачесть их стоимость в арендную плату, вступает в противоречие с правом собственника распоряжаться своим имуществом.

Претензии арендодателя по поводу периодических встреч с друзьями (до 6 человек) касаются интерпретации понятия «использование жилого помещения по назначению». Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Проведение досуга (настольные игры) с гостями, являющееся обычной частью быта и не нарушающее покой соседей, не выходит за пределы обычного пользования жильем и не образует состава правонарушения. Соответственно, угрозы выселения на этом основании, а также на неподтвержденном утверждении о порче дивана, представляются юридически необоснованными.

Таким образом, затронуты следующие правоотношения и юридически значимые обстоятельства:

• Обязательства из договора найма жилого помещения.
• Обязанность наймодателя передать и поддерживать имущество в надлежащем состоянии с учетом его нормального износа.
• Право нанимателя на пользование имуществом, пригодным для целей проживания.
• Разграничение текущего и капитального ремонта, а также понятие неотделимых улучшений.
• Право нанимателя требовать соразмерного уменьшения платы за пользование при выявлении недостатков, за которые отвечает наймодатель.
• Основания и правомерность требования наймодателя о расторжении договора (выселении) по обстоятельствам, не связанным с задолженностью по плате.
• Пределы обычного использования жилого помещения без изменения его назначения.

В первую очередь, оценивая правовую ситуацию с диваном, необходимо обратиться к обязанностям наймодателя при передаче жилого помещения. Хотя диван не упомянут в договоре наряду с сантехникой, он был фактически передан арендатору в пользование как часть обстановки квартиры. Согласно ст. 676 ГК РФ, наймодатель обязан передать помещение в состоянии, пригодном для проживания. Диван с вылетающими пружинами, которые царапают кожу, делает использование жилого помещения небезопасным и дискомфортным, что ставит под сомнение его пригодность. Факт передачи имущества, не указанного в договоре, не освобождает наймодателя от этой общей обязанности, поскольку диван является частью предоставленной квартиры. Учитывая, что дивану около 10 лет, его износ, приведший к появлению пружин, не может быть следствием действий арендатора, а является естественным старением вещи. Таким образом, наймодатель обязан либо заменить диван, либо устранить его недостатки, чтобы не нарушать условие о пригодности помещения для проживания.

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 676

Далее, для разграничения обязанностей по ремонту применяется ст. 681 ГК РФ, которая разделяет текущий и капитальный ремонт. Вылетающие пружины из старого дивана — это не результат естественной эксплуатации, а следствие износа, который относится к капитальному ремонту самой мебели (замена конструктивных элементов). Поскольку договором не установлено иное, обязанность по капитальному ремонту возложена на наймодателя. Замена матраса или ремонт дивана в данном случае не является текущим ремонтом жилого помещения (который по общему правилу лежит на нанимателе и включает мелкий ремонт отделки, окон, дверей), а представляет собой устранение существенного недостатка предоставленной мебели. Ваша ссылка на ст. 681 ГК РФ в споре с хозяйкой обоснована: именно наймодатель должен нести расходы на поддержание переданного имущества в рабочем состоянии, если оно пришло в негодность не по вашей вине.

Наймодатель обязан обеспечить пригодность переданного в пользование имущества, включая мебель, даже не указанную в договоре. Диван с вылетающими пружинами, являющийся следствием естественного износа, а не порчи, должен быть отремонтирован или заменен за счет наймодателя. Угрозы выселением за встречи с друзьями и недоказанную порчу имущества неправомерны — расторжение договора по этим основаниям в судебном порядке невозможно. Самовольное покрытие ванны акрилом без письменного согласия собственника недопустимо и не дает права на зачет стоимости в счет арендной платы; в случае неисполнения наймодателем своих обязанностей вы вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Рекомендуемые действия

• Направьте наймодателю письменную претензию (заказным письмом с описью вложения) с требованием отремонтировать или заменить диван, придбать защитный матрас либо соразмерно уменьшить арендную плату, установив срок 5–7 дней для ответа и устранения нарушения
• Зафиксируйте состояние дивана и факт естественного износа (сделайте фото и видео крупным планом пружин, общего вида старой мебели, сохраните переписку с хозяйкой об отказе в замене)
• Продолжайте вносить арендную плату в полном объеме и строго в срок, чтобы исключить возникновение формальной задолженности как основания для выселения
• Если наймодатель не удовлетворит требования в установленный срок, подайте иск в суд о понуждении к устранению недостатков, уменьшении арендной платы или взыскании убытков; одновременно можно заявить требование о признании угроз выселением незаконными
• Откажитесь от идеи покрыть ванну акрилом без письменного согласия собственника, а для согласования этого улучшения с зачетом стоимости направьте отдельное письменное предложение с подробным описанием работ, сметой и расчетом вычета, без четкого согласия работы не начинайте