Далее, порядок владения и пользования общим имуществом регулируется ст. 247 ГК РФ. Она устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников. Ваше право пользования домом (включая общие стены и крышу) нарушено сносом части объекта, так как это повлияло на конструктивную целостность всего строения. Сосед, действуя единолично, не мог изменять фактическое состояние общего имущества, поскольку соглашения с вами на такой снос достигнуто не было.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 247
С точки зрения градостроительного законодательства, действия соседа подпадают под понятие реконструкции или сноса объекта капитального строительства. В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство требуется при строительстве и реконструкции объекта капитального строительства. Снос части дома блокированной постройки, затрагивающий конструктивные элементы единого здания (общие стены и крыша), является реконструкцией, поскольку изменяет параметры объекта. Отсутствие разрешения на реконструкцию делает такие действия незаконными. Более того, даже если бы сосед сносил изолированную часть, в условиях единого объекта недвижимости изменение конфигурации требует согласования, включая получение разрешения на реконструкцию (если только снос не является полным сносом всего здания, что здесь не применимо).
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства... Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
— Градостроительный кодекс РФ, ст. 51
Статья 263 ГК РФ предоставляет собственнику земельного участка право возводить на нём здания и сооружения, а также осуществлять их снос. Однако это право должно реализовываться при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил. В вашей ситуации сосед, снося часть общего дома, обязан был соблюдать требования к реконструкции, включающие получение разрешения и согласие всех собственников (ввиду долевой собственности). Поскольку ни того, ни другого не было, его действия вышли за пределы предоставленного ст. 263 права, нарушив как нормы о долевой собственности, так и градостроительные требования.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
— Гражданский кодекс РФ, ст. 263
Что касается самовольной реконструкции, то хотя в контексте приведена ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке, она посвящена возведению или созданию объектов, тогда как в данной ситуации имел место снос части дома. Однако, если при сносе были возведены новые конструкции (например, для укрепления стены) или объект был перестроен, то полученное в результате строение (или оставшаяся часть) может быть признано самовольной постройкой, если на реконструкцию не было получено разрешение. В любом случае, действия соседа подпадают под признаки самовольной реконструкции, что влечёт применение последствий, аналогичных ст. 222 (снос или приведение в соответствие), но применительно к реконструкции — через нормы Градостроительного кодекса и ст. 222 по аналогии.
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил...
- Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществив
— Гражданский кодекс РФ, ст. 222
Наконец, для защиты ваших прав применима ст. 304 ГК РФ. Эта норма предоставляет собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. Ваше право пользования домом (включая сохранность конструкций) нарушено действиями соседа. Вы можете требовать восстановления положения, существовавшего до нарушения: обязать соседа восстановить снесённую часть дома (крышу, стены) за его счёт, либо взыскать убытки.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 304
Таким образом, нормы ГК РФ и ГрК РФ в совокупности устанавливают, что снос части дома блокированной постройки, являющегося единым объектом недвижимости в долевой собственности, без согласия всех собственников и без разрешения на реконструкцию является незаконным. Ваши права подлежат защите как через виндикационные (восстановление), так и через негаторные (устранение препятствий) иски, а также путём взыскания убытков.
