Ситуация развивалась в несколько этапов, в результате чего сложился комплекс взаимосвязанных, но юридически самостоятельных правоотношений, которые в настоящее время требуют раздельного анализа.
Первый блок — это отношения по найму (аренде) жилого помещения. Изначально между собственником и гражданином Абхазии был заключён договор аренды. В ходе его исполнения арендатор систематически нарушал обязательства: допускал просрочки внесения платы, портил имущество (сломанная кровать, испорченный диван, антисанитария, плесень). После истечения срока действия договора (и в дальнейшем — после того, как собственник уведомила о прекращении отношений с 9 июля) арендатор фактически перестал иметь правовое основание для проживания. Его отказ выехать превращает его статус из нанимателя в лицо, незаконно занимающее жилое помещение. Юридически значимым является факт прекращения обязательственных отношений из договора и отсутствие у проживающего (и его подруги) каких-либо прав на квартиру.
Второй блок касается подруги арендатора. Она была зарегистрирована собственником временно (до 18.02.2025) — это была лишь регистрация по месту пребывания, которая давала ей право находиться в жилье, но не предоставляла права собственности или самостоятельного права пользования. Этот срок истёк, следовательно, её право на проживание также прекращено. Однако самым серьёзным последствием стало то, что она, используя факт этой регистрации (фактически — введя собственника в заблуждение относительно своих целей), зарегистрировала индивидуальное предпринимательство по адресу квартиры. Это действие юридически значимо: регистрация ИП по адресу жилого помещения без согласия собственника и без изменения вида разрешённого использования помещения является самостоятельным нарушением. Квартира является жилым помещением, её использование для предпринимательской деятельности (складирование продукции, ведение документации, адрес для контрагентов) при отсутствии перевода в нежилой фонд не допускается. Обнаружение профессионального оборудования (морозильный ларь), товарных запасов с маркировкой ИП, договоров с торговыми сетями (Вкусвилл, Самокат) подтверждает, что помещение фактически используется не по назначению — как склад и офис коммерческой структуры.
Третий блок — это ущерб имуществу. Действия арендатора и его подруги (или одного из них) привели к порче принадлежащего собственнику имущества (мебель, отделка). Эти действия носят противоправный характер и влекут гражданско-правовую ответственность за причинение вреда.
Четвёртый блок — защита личных неимущественных прав собственника. Действия подруги (незаконное использование адреса для ИП) и арендатора (отказ освободить жильё) нарушают право собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, а также создают для неё риск неблагоприятных последствий (претензии контрагентов, налоговые последствия, репутационные риски).
Таким образом, юридически значимыми фактами являются: отсутствие у проживающих законных оснований для нахождения в квартире на текущий момент; использование жилого помещения не по назначению (для предпринимательской деятельности); наличие ущерба, причинённого имуществу собственника; фиктивное (или, как минимум, не основанное на согласии собственника) использование адреса квартиры для регистрации юридического лица и индивидуального предпринимателя.
Прежде всего, основания для выселения граждан, утративших право пользования жилым помещением, закреплены в Гражданском кодексе и Жилищном кодексе. Поскольку договор аренды с гражданином Абхазии прекращен, а временная регистрация его подруги истекла 18.02.2025, они оба утратили законные основания для проживания в квартире. Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения в силу ст. 301 ГК РФ: это позволяет требовать освобождения квартиры от лиц, которые занимают её без правового титула. Фактические обстоятельства (проживание после окончания договора и регистрации, отказ выезжать) подпадают под понятие незаконного владения.
"Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения."
— Гражданский кодекс РФ, ст. 301
Дополнительно ст. 35 ЖК РФ прямо устанавливает обязанность гражданина освободить жилое помещение при прекращении права пользования, а при отказе — выселение по решению суда. В данной ситуации собственник неоднократно требовал освободить квартиру (предупреждение о выезде 9.07, осмотр 25.06), но граждане продолжают проживать. Поэтому выселение производится в судебном порядке.
"1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда."
— Жилищный кодекс РФ, ст. 35
Кроме того, ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение нанимателя и совместно проживающих лиц за использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав соседей и бесхозяйственное обращение, ведущее к разрушению. В ситуации имеются жалобы соседей, антисанитария, плесень, поломка кровати — это признаки бесхозяйственного обращения. Собственник предупреждал арендатора (устно и письменно о выезде), но нарушения не устранены, что даёт право на выселение по этому основанию.
"Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. 1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не "
— Жилищный кодекс РФ, ст. 91
Отдельно следует оценить использование жилого помещения подрузой арендатора для предпринимательской деятельности (ИП) с адресом квартиры. Статья 17 ЖК РФ устанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан; профессиональная или индивидуальная предпринимательская деятельность допускается только для проживающих на законных основаниях, если это не нарушает права других граждан. Подруга утратила законное право проживания 18.02.2025, следовательно, её деятельность (складирование продукции мороженого, использование адреса в договорах с Вкусвилл и Самокатом) после этой даты является незаконной. Наличие морозильного ларя, запасов продукции и договоров на поставку свидетельствует о систематическом использовании квартиры как склада и офиса, что прямо запрещено ч. 3 ст. 17 ЖК РФ (не допускается размещение промышленных производств, а склад готовой продукции к ним приравнивается).
"Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
- Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
- Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
- Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещени"
— Жилищный кодекс РФ, ст. 17
Собственник вправе требовать устранения этих нарушений независимо от наличия владения (квартира фактически занята) на основании ст. 304 ГК РФ. Даже если собственник не лишён владения полностью, он может через суд обязать прекратить использование адреса для ИП.
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
— Гражданский кодс РФ, ст. 304
Что касается регистрации ИП подруги на адрес квартиры после окончания её временной регистрации, это является нарушением правил государственной регистрации. В соответствии со ст. 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» при регистрации ИП требуется документ, подтверждающий адрес места жительства. Подруга предоставила временную регистрацию, действовавшую до 18.02.2025, то есть на момент регистрации ИП (предположительно до этой даты) адрес был действителен. Однако после прекращения регистрации она обязана внести изменения в ЕГРИП в части адреса, чего не сделала. Ст. 25 этого закона устанавливает ответственность за представление недостоверных сведений, а также право регистрирующего органа обратиться в суд с требованием о прекращении деятельности ИП в случае неоднократных или грубых нарушений. Поскольку адрес используется незаконно и вводит в заблуждение контрагентов, это грубое нарушение.
"1. За непредставление или несвоевременное представление необходимых для включения в государственные реестры сведений, а также за представление недостоверных сведений заявители, юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели несут ответственность, установленную законодательством Российской Федерации.
- Регистрирующий орган вправе обратиться в суд с требованием о прекращении деятельности физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в принудительном порядке в случае неоднократных либо грубых нарушений им законов или иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией индивидуальных предпринима"
— Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ, ст. 25
Собственник может обратиться в регистрирующий орган (ФНС) с заявлением о недостоверности сведений об адресе ИП, а также подать иск в суд о прекращении деятельности ИП на основании ст. 25 Закона № 129-ФЗ. Кроме того, ст. 22.4 этого же закона предусматривает возможность исключения ИП из реестра как фактически прекратившего деятельность при соблюдении условий (15 месяцев без отчётности), но в данном случае деятельность активна, поэтому упор следует делать на недостоверность сведений.
За повреждение имущества и систематические задержки арендной платы арендатор и его подруга несут гражданско-правовую ответственность. Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причинённый имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред. Поскольку имущество (кровать, диван, общее состояние квартиры) повреждено совместными действиями арендатора и его подруги (антисанитария, плесень — результат их бездействия), они отвечают солидарно. Собственник вправе требовать возмещения реального ущерба в виде стоимости ремонта и восстановления мебели.
"1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине."
— Гражданский кодекс РФ, ст. 1064
Кроме того, ст. 15 ГК РФ даёт право на взыскание убытков, включая реальный ущерб и упущенную выгоду. Упущенная выгода может быть взыскана, если собственник докажет, что из-за задержек арендной платы и невозможности сдать квартиру другим лицам он не получил доход, который мог бы получить при обычных условиях. Задолженность по арендной плате за период до окончания договора взыскивается на основании ст. 614 ГК РФ, обязывающей арендатора своевременно вносить плату. Арендатор допускал систематические просрочки, что является существенным нарушением, и собственник вправе требовать досрочного внесения арендной платы (п. 5 ст. 614), а также взыскания образовавшегося долга.
"1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ... 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок."
— Гражданский кодекс РФ, ст. 614
Таким образом, совокупность норм позволяет собственнику: 1) выселить обоих граждан в судебном порядке (иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о выселении); 2) прекратить использование адреса для ИП через обращение в ФНС и суд; 3) взыскать ущерб за повреждение имущества и задолженность по арендной плате.
