Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с соседями

Кто должен оплачивать ремонт входной двери в арендованной квартире: арендатор или арендодатель, если дверь сломалась через полгода

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Устраните неисправность двери (регулировка, смазка, подтяжка крепежа) за свой счет как текущий ремонт.
  2. 2
    При невозможности самостоятельного ремонта вызовите мастера и оплатите его услуги.
  3. 3
    Письменно уведомите арендодателя о проведенном ремонте для фиксации выполнения вашей обязанности.
  4. 4
    Сохраните чеки на материалы и акт выполненных работ для подтверждения расходов.

Документы и доказательства

  • Акт осмотра входной двери с описанием неисправности (заедание, затруднённое закрывание).
  • Фото- или видеофиксация дефекта двери и процесса её эксплуатации.
  • Договор найма жилого помещения (для подтверждения отсутствия специальных условий о ремонте двери).
  • Платёжные документы на материалы или услуги по ремонту двери (чеки, квитанции, акт выполненных работ).
  • Письменное уведомление арендодателя о проведённом текущем ремонте двери с отметкой о вручении.
  • Переписка с арендодателем (письма, сообщения) по вопросу неисправности двери.

  • Сроки и риски

    • Устраните неисправность двери за свой счёт как текущий ремонт, иначе арендодатель вправе удержать стоимость из обеспечительного платежа при выезде.
    • Письменно уведомите арендодателя о проведённом ремонте с приложением чеков — это исключит его претензии о порче имущества.
    • Сохраните документы об оплате материалов и услуг мастера — при споре о возврате депозита они подтвердят ваши расходы на текущий ремонт.
    • Если дверь требует капитального ремонта (замена блока), немедленно вызовите оценщика и направьте акт арендодателю — это его обязанность.
    • При отказе арендодателя возместить капитальный ремонт — подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры.

  • Чего не делать

    • Не перекладывайте на арендодателя обязанность по ремонту двери: по закону это ваш текущий ремонт.
    • Не ждите, пока неисправность усугубится: заедание может привести к повреждению коробки или полотна.
    • Не пытайтесь взыскать с арендодателя стоимость ремонта или вызвать его за свой счёт.
    • Не ссылайтесь на договор как на основание для отказа от ремонта: в нём нет исключений для двери.
    • Не игнорируйте письменное уведомление арендодателя о ремонте: зафиксируйте факт выполнения своей обязанности.
    • Не выбрасывайте чеки и акты выполненных работ: они подтвердят ваши расходы при споре о залоге.

  • Когда нужен адвокат

    • Если арендодатель отказывается признавать позицию арендатора и настаивает на своей обязанности, что ведет к затяжному спору: Обратитесь к адвокату, если арендодатель отказывается признавать вашу позицию и настаивает на своей обязанности ремонтировать дверь, что ведет к затяжному спору.
    • Если неисправность двери вызвана скрытым дефектом, который мог быть заложен при изготовлении: Привлеките юриста, если неисправность двери вызвана скрытым дефектом, который мог быть заложен при изготовлении, — это меняет распределение ответственности.
    • Консультируйтесь с адвокатом, если арендодатель угрожает расторжением договора или удержанием обеспечительного платежа из-за вашего отказа оплачивать ремонт.
    • Если спор перешел в судебную плоскость, особенно при наличии встречных претензий о порче имущества: Наймите защитника, если спор перешел в судебную плоскость, особенно при наличии встречных претензий о порче имущества.
    • Если арендатор не уверен в квалификации работ (текущий или капитальный ремонт) и хочет избежать ошибки в досудебной переписке: Проконсультируйтесь с юристом, если вы не уверены в квалификации работ (текущий или капитальный ремонт) и хотите избежать ошибки в досудебной переписке.

  • Альтернативные пути

    • Предложите арендатору компромисс: вы оплачиваете материалы для ремонта двери, а он выполняет работу своими силами.
    • Проверьте, не входит ли обслуживание дверей в тариф управляющей компании — иногда это бесплатно.
    • Если неисправность вызвана усадкой дома (новостройка), потребуйте устранения от застройщика по гарантии.
    • При следующем продлении договора пропишите чёткий перечень, что относится к текущему ремонту арендатора.
    • Зафиксируйте текущее состояние двери фото и видео на случай спора о возврате залога при выезде.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Анализ ситуации

С момента вселения в арендованную квартиру прошло около полугода, за которые входная дверь, изначально исправная, стала давать сбой: заедает и закрывается с трудом. Таким образом, возникла проблема, требующая ремонта. Ключевой вопрос — на ком лежит обязанность по устранению этой неисправности и кто должен нести связанные с этим расходы: арендатор или арендодатель.

С правовой точки зрения здесь затронуты отношения, вытекающие из договора аренды (найма) жилого помещения. В таких отношениях арендодатель обязан предоставить помещение в состоянии, пригодном для проживания, и поддерживать его в этом состоянии на протяжении всего срока аренды. Арендатор, в свою очередь, обязан использовать помещение по назначению и поддерживать его в исправном состоянии, проводя так называемый текущий ремонт.

Юридически значимым является тот факт, что неисправность возникла спустя полгода нормальной эксплуатации, то есть не связана с изначальным недостатком, который арендодатель обязан был устранить при передаче квартиры. Однако сама поломка (деформация, износ механизма, разбалансировка) свидетельствует о естественном износе или мелкой неисправности, а не о капитальном дефекте. Осложняет ситуацию то, что в договоре аренды нет конкретных условий, кто чинит дверь. Есть лишь отсылка к общему содержанию жилья, что не позволяет однозначно определить сторону, ответственную за данный конкретный случай. Это порождает спор между сторонами, каждая из которых трактует общие положения договора и нормы законодательства в свою пользу: арендодатель возлагает на арендатора обязанности по текущему (мелкому) ремонту, а арендатор настаивает на обязанности арендодателя проводить более существенные ремонтные работы.

Центральное значение для разрешения спора имеет специальная норма, регулирующая распределение обязанностей по ремонту именно в договоре найма жилого помещения. В силу статьи 681 Гражданского кодекса Российской Федерации именно наниматель (в данном контексте — квартиросъемщик) несёт бремя текущего ремонта, если договором не установлено иное. В вашем договоре не содержится условий, конкретизирующих ремонт двери, а лишь указано на общее содержание жилья, иное не установлено, поэтому действует законное правило. Следовательно, по общему правилу обязанность по проведению текущего ремонта лежит на нанимателе, а не на наймодателе.

  1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 681

Чтобы определить, к какому виду ремонта относится устранение неисправности входной двери (заедание, затруднённое закрывание), обратимся к подзаконному акту, детализирующему перечни работ. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» в одном из фрагментов прямо указывает на необходимость обеспечения исправного состояния дверей и устранения неисправностей, таких как ослабление сопряжений и неполадки в узлах дверных полотен, по мере их накопления. Эти работы не связаны с полной заменой дверного блока, а относятся к восстановлению отдельных элементов, что характерно для текущего ремонта.

4.7.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: исправное состояние окон, дверей и световых фонарей; ... 4.7.2. Неисправности заполнений оконных и дверных проемов: ... ослабление сопряжений в узлах переплетов и дверных полотен; ... следует устранять по мере их накопления, не допуская дальнейшего развития.
— Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Более того, в том же постановлении содержится примерный перечень работ, относимых к текущему ремонту: «смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений». Заедание двери и затруднённое закрывание, как правило, устраняются регулировкой петель, заменой или подтяжкой крепежа, смазкой механизмов — то есть восстановлением отдельных элементов дверного заполнения. Такие действия не требуют капитального вмешательства (замены всего дверного блока) и охватываются понятием текущего ремонта.

Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
— Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Для полноты картины следует сопоставить это с перечнем работ, относимых к капитальному ремонту, который приведён в Приложении № 8 к тому же постановлению. К капитальному ремонту отнесены «ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов)». Однако в вашем случае речь идёт не о замене или полном восстановлении двери как элемента, а об устранении мелкой неисправности, возникшей в процессе эксплуатации. Поэтому описываемые вами неполадки не подпадают под капитальный ремонт, обязанность по которому лежала бы на арендодателе.

Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда. 2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
— Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Дополнительно отметим, что общая норма статьи 616 Гражданского кодекса РФ, регулирующая обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, также закрепляет за арендатором обязанность производить текущий ремонт и нести расходы на содержание. Однако применительно к найму жилого помещения приоритет имеет специальная статья 681 ГК РФ, которая уже была проанализирована выше и не меняет вывода: текущий ремонт — обязанность нанимателя.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

  1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
  2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 616

В контексте жилищного законодательства также присутствует норма о социальном найме (статья 67 ЖК РФ), но она не применима к коммерческому найму, так как регулирует иной тип правоотношений. Статья 91.7 ЖК РФ, касающаяся найма жилья социального использования, также не относится к вашему случаю, поскольку основанием для ваших отношений является обычный договор коммерческого найма. Однако даже если бы эти нормы были применимы, они не изменили бы квалификации: ремонт входной двери при заедании и затруднённом закрывании является текущим.

Таким образом, на основе совокупного анализа норм права ремонт входной двери по устранению заедания и затруднённого закрывания относится к текущему ремонту. Поскольку договором не установлено иное, обязанность его проведения и оплаты лежит на квартиросъемщике (нанимателе). Арендодатель в данной ситуации прав.

Прав арендодатель. Заедание и затруднённое закрывание входной двери, возникшие спустя полгода нормальной эксплуатации, относятся к текущему ремонту. Поскольку в договоре отсутствуют специальные условия, проводить такой ремонт и нести связанные с ним расходы обязан арендатор.

Рекомендуемые действия

  • Осмотреть дверь и выявить конкретную причину заедания: ослабление креплений петель, деформация дверного полотна от перепадов влажности, износ запирающего механизма или рассыхание уплотнителя.
  • Устранить неисправность самостоятельно, если она мелкая: подтянуть шурупы, смазать или отрегулировать петли, обработать трущиеся поверхности силиконовой смазкой.
  • При невозможности самостоятельного ремонта вызвать мастера по ремонту дверей для регулировки, замены фурнитуры или иного необходимого вмешательства в рамках текущего ремонта. Оплатить услуги из собственных средств арендатора.
  • Письменно уведомить арендодателя о факте ремонта и его характере, чтобы зафиксировать выполнение своей обязанности и исключить будущие претензии по состоянию двери при выезде.
  • Сохранить документы об оплате (чеки на материалы, квитанцию или акт выполненных работ), подтверждающие проведение текущего ремонта и его стоимость, на случай возникновения спора о возврате обеспечительного платежа.