4.7.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: исправное состояние окон, дверей и световых фонарей; ... 4.7.2. Неисправности заполнений оконных и дверных проемов: ... ослабление сопряжений в узлах переплетов и дверных полотен; ... следует устранять по мере их накопления, не допуская дальнейшего развития.
— Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
Более того, в том же постановлении содержится примерный перечень работ, относимых к текущему ремонту: «смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений». Заедание двери и затруднённое закрывание, как правило, устраняются регулировкой петель, заменой или подтяжкой крепежа, смазкой механизмов — то есть восстановлением отдельных элементов дверного заполнения. Такие действия не требуют капитального вмешательства (замены всего дверного блока) и охватываются понятием текущего ремонта.
Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
— Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
Для полноты картины следует сопоставить это с перечнем работ, относимых к капитальному ремонту, который приведён в Приложении № 8 к тому же постановлению. К капитальному ремонту отнесены «ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов)». Однако в вашем случае речь идёт не о замене или полном восстановлении двери как элемента, а об устранении мелкой неисправности, возникшей в процессе эксплуатации. Поэтому описываемые вами неполадки не подпадают под капитальный ремонт, обязанность по которому лежала бы на арендодателе.
Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда. 2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
— Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
Дополнительно отметим, что общая норма статьи 616 Гражданского кодекса РФ, регулирующая обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, также закрепляет за арендатором обязанность производить текущий ремонт и нести расходы на содержание. Однако применительно к найму жилого помещения приоритет имеет специальная статья 681 ГК РФ, которая уже была проанализирована выше и не меняет вывода: текущий ремонт — обязанность нанимателя.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
- Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
- Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 616
В контексте жилищного законодательства также присутствует норма о социальном найме (статья 67 ЖК РФ), но она не применима к коммерческому найму, так как регулирует иной тип правоотношений. Статья 91.7 ЖК РФ, касающаяся найма жилья социального использования, также не относится к вашему случаю, поскольку основанием для ваших отношений является обычный договор коммерческого найма. Однако даже если бы эти нормы были применимы, они не изменили бы квалификации: ремонт входной двери при заедании и затруднённом закрывании является текущим.
Таким образом, на основе совокупного анализа норм права ремонт входной двери по устранению заедания и затруднённого закрывания относится к текущему ремонту. Поскольку договором не установлено иное, обязанность его проведения и оплаты лежит на квартиросъемщике (нанимателе). Арендодатель в данной ситуации прав.
