В сложившейся ситуации несколько физических лиц, осуществляющих деятельность парикмахеров и мастеров маникюра, арендуют отдельные места (рабочие зоны) в одном нежилом помещении. Каждый из них заключил с арендодателем (связан с ИП Иванов) отдельный договор аренды. При этом фактически сложились отношения, при которых каждый арендатор использует только своё место, а остальная площадь помещения (коридоры, холл, зона ожидания, санузел) является местами общего пользования для всех арендаторов и, предположительно, их клиентов.
Юридически значимым является вопрос о распределении бремени содержания имущества между арендодателем и арендаторами. Стороны в письменном договоре согласовали, что уборка мест общего пользования может быть отнесена к услугам, предоставляемым арендодателем, но только в случае его отдельного (дополнительного) решения. Конкретное условие, возлагающее на арендодателя такую обязанность или, наоборот, прямо обязывающее арендаторов убирать общие зоны, в договоре отсутствует. Письменный текст договора в этой части нейтрален, допуская лишь возможную, но не гарантированную услугу со стороны арендодателя.
При этом арендодатель в устной форме заявил, что уборка мест общего пользования является "заботой" самих арендаторов. Это устное заявление не оформлено письменно, не подписано сторонами и не включено в текст договора или дополнительного соглашения. С правовой точки зрения такое устное высказывание может трактоваться как разъяснение арендодателем своей позиции, однако оно не является согласованным условием договора, так как письменная форма для такого соглашения либо прямо не соблюдена (если договор требует письменной формы для любых изменений), либо устное условие не соответствует письменному тексту.
Таким образом, суть проблемы сводится к правовой неопределенности: при отсутствии в договоре прямого указания на то, кто именно (арендодатель или арендаторы) и за чей счет обязан обеспечивать чистоту в местах общего пользования, возникает вопрос, какая сторона по умолчанию несет эту обязанность. Затронуты базовые правоотношения аренды, касающиеся обязанности арендодателя предоставить помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению, и обязанности арендатора поддерживать переданное ему в пользование имущество. Ключевым является то, что места общего пользования не передавались ни одному из арендаторов в индивидуальное пользование – они остаются в фактическом владении и пользовании самого арендодателя, поскольку доступ к ним имеют все арендаторы и их клиенты. Юридически значимо определить, является ли уборка таких общих зон частью естественного содержания имущества арендодателя (как собственника) или же это операционная обязанность арендаторов, использующих это помещение для своей коммерческой деятельности. Устная позиция арендодателя о том, что это "забота арендаторов", не отменяет необходимости анализа письменных условий договора и норм закона, регулирующих данный пробел.
