Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. 1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 26
- Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 29
Что касается требования в 200 000 рублей. Новый владелец утверждает, что вы неосновательно сберегли имущество за его счет (ст. 1102 ГК РФ). Но эта норма требует доказать, что приобретение или сбережение было без установленных законом оснований. Поскольку перенос трубы, судя по техпаспорту, был узаконен, пользование подвалом (если это технический подвал) происходило не без оснований, а в силу закона (общее имущество). Если же подвал, вопреки ст. 36 ЖК РФ, всё-таки оказался в частной собственности и труба проходила там на законных основаниях, то плата могла бы обсуждаться, но её размер и основания должны быть обоснованы либо договором сервитута (ст. 274 ГК РФ), либо доказыванием неосновательного обогащения. Без решения суда или соглашения сторон требование 200 000 — это голословное утверждение.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
Положения ст. 274 ГК РФ о сервитуте в данном случае не применимы напрямую, поскольку сервитут — это право пользования чужим земельным участком, а не частью здания. Кроме того, сервитут устанавливается по соглашению или по решению суда и предполагает соразмерную плату, а не штраф в фиксированной сумме. Вы не заключали с ним соглашение, а ваше пользование подвалом было зафиксировано до его приобретения и, скорее всего, является законным. Ссылка на сервитут тут неуместна.
Статья 274 ГК РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Пункт 1: собственник недвижимости вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления сервитута для эксплуатации линейных объектов, если нужды не могут быть обеспечены без сервитута. Пункт 3: сервитут устанавливается по соглашению или в судебном порядке. Пункт 5: собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование участком.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 274
Теперь о сроках исковой давности. Ст. 196 ГК РФ устанавливает общий срок в 3 года. Ст. 200 ГК РФ привязывает начало течения срока к моменту, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении. Труба была проложена 10 лет назад. Если новый владелец купил подвал недавно, он мог узнать о трубе при покупке (или должен был узнать при осмотре). Срок исковой давности по требованию о плате за пользование (неосновательное обогащение) начинает течь с момента, когда он узнал о своем праве и нарушении. Однако по обязательствам, срок исполнения которых не установлен (как в данном случае — требование о плате за прошлое), срок давности течет с момента предъявления требования. Тем не менее, предельный срок — 10 лет со дня возникновения обязательства. Поскольку труба существует 10 лет, срок давности по требованию о плате за этот период уже истек, если иск не был подан в течение 10 лет с момента начала пользования (то есть с момента прокладки). Сейчас, даже если подать иск, взыскать можно будет только то, что не покрыто этим десятилетним пределом.
- Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года N 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 196
- Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. ... По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 200
Ст. 304 ГК РФ (негаторный иск) могла бы быть использована собственником, если бы труба создавала реальную угрозу или препятствие в пользовании его помещением, но он не требует убрать трубу, а требует деньги. Это не негаторный иск. Для негаторного иска не применяется исковая давность, но его цель — устранение нарушения, а не получение платы.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Вывод по существу: ваша позиция сильная. Самое слабое место нового владельца — статус подвала. Если он технический — он не может быть в частной собственности, и его требование — это требование к самому себе или к органу местного самоуправления. Если подвал всё же частный, то вы можете ссылаться на отметку БТИ как на доказательство законности пользования. Исковая давность по плате за прошлое (10 лет) истекла. В суде жилец может заявить о пропуске срока исковой давности. Процессуальные риски: если собственник подаст иск, он будет нести бремя доказывания. Ваш основной риск — судебные издержки, если он выиграет. Но чтобы выиграть, ему нужно доказать незаконность отметки БТИ (что маловероятно) или что подвал не является техническим (что нужно изучать по техпаспорту самого подвала). В случае его проигрыша, он будет обязан возместить вам расходы (госпошлина, расходы на представителя).
