- Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ... санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
Из ст. 244 ГК РФ следует, что общая собственность возникает на неделимые вещи. Канализационная сеть с емкостью, объединяющая две квартиры, является неделимой, так как ее раздел (например, физическое отсоединение одной квартиры) изменит ее назначение и сделает невозможным использование общего оборудования по прямому назначению для всех сособственников. Поэтому даже при отсутствии официальной регистрации вы и соседка являетесь участниками долевой собственности на это имущество.
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
Соседка не вправе перекрывать общую трубу или иным образом препятствовать вам в пользовании канализацией. Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ). Односторонние действия соседки по отключению вас от системы «замораживают» вашу долю и нарушают принцип равенства прав на общее имущество. Вы имеете право пользоваться общей канализацией, и ваше право охраняется независимо от того, согласна ли соседка на совместное использование.
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
- Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Кроме того, ст. 304 ГК РФ дает вам прямой инструмент защиты: вы можете требовать устранения всяких нарушений вашего права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. Угроза перекрыть трубу, а тем более само перекрытие, является нарушением, которое вы вправе пресечь через суд. Вам не нужно ждать фактического перекрытия — угроза тоже может служить основанием для обращения за судебной защитой (например, иск о запрете совершать определенные действия).
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Вы не обязаны за свой счет проводить отдельную канализацию, как того требует соседка. Бремя расходов на содержание общего имущества, включая канализационную систему, распределяется между всеми сособственниками пропорционально их долям (ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). Требование соседки фактически означает, что вы должны нести дополнительные расходы, которые она не планирует компенсировать, и, более того, изменить состав общего имущества без согласия всех участников. Ни закон, ни судебная практика не обязывают вас финансировать изоляцию от общего имущества по требованию одного из сособственников. Напротив, ст. 37 ЖК РФ прямо запрещает выделять долю в общем имуществе в натуре или отчуждать ее отдельно от квартиры.
Статья 37 ЖК РФ определяет, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения, следует судьбе права собственности на помещение, и собственник не вправе выделять или отчуждать свою долю отдельно от помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 37
- Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
- Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 39
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 249
Для надлежащего оформления прав на общее имущество (емкость/канализацию) и фиксации его статуса вы можете обратиться в суд с иском о признании права общей долевой собственности на канализационную систему и емкость. Если между вами и соседкой возник спор о порядке пользования этим имуществом, суд вправе установить конкретный порядок на основании ст. 247 ГК РФ. Также вы можете зарегистрировать право общей долевой собственности в Росреестре — для этого потребуется решение суда или письменное соглашение всех сособственников, если соседка согласится его подписать. Пока официальная регистрация не произведена, ваше право как сособственника существует в силу закона, и суд может его подтвердить.
Постановление Пленума ВАС РФ №64 однозначно относит санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения, к общему имуществу здания, наравне с иными инженерными системами.
- При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, ... санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
— Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 №64, п. 2
Таким образом, вы можете заставить соседку не трогать общую систему, а ее угрозы перекрыть трубу являются незаконными. Ваши права защищены нормами о долевой собственности и негаторным иском. Проводить отдельную канализацию за свой счет вы не обязаны. Рекомендуется направить соседке письменное требование о прекращении угроз, а при их реализации — немедленно обращаться в суд с иском об устранении препятствий и возмещении убытков. Для фиксации статуса общего имущества целесообразно инициировать судебное разбирательство о признании права общей долевой собственности.
