Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Шум, вибрация и стекание конденсата от кондиционера создают неблагоприятные условия проживания. Статья 161 ЖК РФ предписывает, что управление домом должно обеспечивать безопасные и благоприятные условия проживания, безопасность жизни и здоровья граждан, а также соблюдение прав и законных интересов всех собственников и иных лиц. Действия соседа нарушают эти требования: постоянный шум и вибрация лишают вас комфортного сна и отдыха, конденсат портит подоконник и может повредить отделку. Управляющая компания, которая обязана содержать общее имущество и обеспечивать соблюдение норм, должна была принять меры. Однако её уведомление без срока и без контроля получения фактически является бездействием, не соответствующим требованиям надлежащего содержания.
- Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом... 1.1. Надлежащее содержание общего имущества... должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан... 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливает обязательные требования к уровням шума и вибрации в жилых помещениях. Согласно ст. 23 данного закона, жилые помещения по уровням шума и вибрации должны соответствовать санитарным правилам — СанПиН 1.2.3685-21 (гигиенические нормативы). Работа кондиционера, если он издаёт шум и вибрацию, проникающие в вашу квартиру, нарушает эти нормативы. Для фиксации нарушения необходимо провести замеры — либо привлечь специалистов Роспотребнадзора, либо обратиться в аккредитованную лабораторию. Сам факт стекания конденсата также может нарушать санитарные требования к водонепроницаемости и микроклимату.
Статья 23. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям: 1. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 23
Наконец, для защиты своего права вы можете применить гражданско-правовые механизмы. В силу ст. 304 ГК РФ вы как собственник (или наниматель) вправе требовать устранения всяких нарушений вашего права, даже если вас не лишили владения. Расположение кондиционера над окном, капание конденсата и вибрация — это нарушение вашего права на спокойное пользование жилым помещением. Вы можете подать иск об обязании соседа демонтировать блок и возместить ущерб, если имуществу причинён вред (пятна, разрушение отделки). Статья 1064 ГК РФ устанавливает, что вред, причинённый имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред; при этом бремя доказывания отсутствия вины лежит на причинителе вреда (соседе). Сосед, установивший кондиционер с нарушением закона, виновен в причинении вреда вашему имуществу (подоконник, стена) и вашему здоровью (шум, вибрация).
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Что касается управляющей компании: она не обязана принудительно демонтировать кондиционер самостоятельно, так как у неё нет полномочий на принудительное исполнение. Однако она должна принять меры воздействия в рамках своих полномочий: направить предписание, обратиться в суд или в жилищную инспекцию с заявлением о незаконном переустройстве. Её уведомление без срока и без контроля — это формальный подход, не соответствующий требованиям надлежащего содержания. Вы вправе обратиться в органы жилищного надзора (государственную жилищную инспекцию) с жалобой на бездействие УК и на незаконную установку кондиционера. Также можно обратиться в Роспотребнадзор по факту превышения шума и вибрации, и в прокуратуру — для прокурорского реагирования. Однако применимые нормы из приведённого контекста полностью покрывают основания для таких обращений: нарушение ст. 36 и 44 ЖК РФ даёт основания для жилищного надзора, а нарушение ст. 23 52-ФЗ — для Роспотребнадзора. ГК РФ (ст. 1064, 304) — основа для судебного иска.
