Согласно ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Посуточная сдача квартиры, систематически сопровождающаяся шумом, распитием алкоголя и нарушением покоя соседей, выходит за пределы такого использования. Фактически деятельность нарушителя может быть квалифицирована как оказание гостиничных услуг, что прямо не допускается в жилых помещениях. Это даёт основания полагать, что собственник использует помещение не по назначению, а следовательно, нарушает жилищные права других жильцов.
- Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
- Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях".
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 17
В развитие этого ст. 30 ЖК РФ прямо предусматривает, что собственник вправе сдавать помещение внаём (в том числе краткосрочный), но при обязательном условии соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями и правил содержания общего имущества. Если такими действиями нарушаются жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, они вправе обратиться за защитой в суд. В описанной ситуации шумные компании, распитие алкоголя и постоянное беспокойство очевидно нарушают права соседей, что создаёт легитимную основу для судебного иска.
- Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма) ... с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме... В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Обязанность товарищества собственников жилья (ТСН) как объединения собственников — обеспечивать выполнение устава и принимать меры для предотвращения действий, затрудняющих реализацию прав собственников. В силу ст. 138 ЖК РФ ТСН обязано не только само соблюдать устав, но и обеспечивать его выполнение всеми членами и пользователями. Кроме того, оно должно принимать меры, необходимые для прекращения действий третьих лиц (к которым относятся и временные жильцы), нарушающих права собственников. Таким образом, ТСН вправе и обязано активно реагировать на нарушение запрета посуточной сдачи, закреплённого в уставе, например, через составление актов, направление предписаний и, в конечном счёте, через суд.
Товарищество собственников жилья обязано:
- обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 138
Что касается административной ответственности, ст. 7.21 КоАП РФ прямо устанавливает наказание за использование жилого помещения не по назначению. Систематическая посуточная сдача квартиры, по сути превращающая её в мини-гостиницу, подпадает под данное нарушение. Зафиксировав это в протоколе (например, на основании актов ТСН и вызовов полиции), можно привлечь собственника к штрафу. Однако размер санкции невелик (1-1,5 тыс. руб. для граждан), поэтому данная мера скорее дисциплинирует, но не решает проблему кардинально. Региональное законодательство о тишине (которое в предоставленном контексте отсутствует, но обычно действует в каждом субъекте РФ) может дополнительно применяться для привлечения к административной ответственности за шум в ночное время.
- Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.21
Гражданско-правовая защита возможна на основании ст. 1064 ГК РФ — вред, причинённый личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме лицом, его причинившим. Шум, беспокойство, нарушение покоя могут рассматриваться как причинение морального вреда. Соседи вправе требовать компенсации, доказав вину нарушителя (которая предполагается, пока не доказано обратное). Кроме того, ст. 12 ГК РФ предусматривает такой способ защиты, как пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также присуждение к исполнению обязанности в натуре — в данном случае обязанности соблюдать устав и прекратить посуточную сдачу.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 12
Вопрос о возможности исключения собственника из членов ТСН регулируется ст. 123.12 ГК РФ. Она устанавливает, что товарищество собственников недвижимости создаётся для совместного управления, а нарушение устава может влечь ответственность, предусмотренную законом и уставом, включая исключение из членов, если это прямо предусмотрено уставом и не противоречит закону. В предоставленном контексте иного регулирования нет, поэтому нужно смотреть устав конкретного ТСН: если в нём содержится такое положение, то общее собрание членов ТСН вправе принять решение об исключении нарушителя. Однако следует помнить, что исключение из членов ТСН не лишает собственника права собственности на помещение — он перестаёт быть членом товарищества, но остаётся собственником и обязан выполнять решения общего собрания и устав.
Статья 123.12 ГК РФ определяет, что товарищество собственников недвижимости создается для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Устав должен содержать сведения о предмете и целях деятельности. Нарушение устава может влечь ответственность, предусмотренную законом и уставом, включая возможность исключения из членов ТСН (если это предусмотрено уставом и не противоречит закону).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 123.12
Для обращения в суд с иском о понуждении соблюдать устав и о запрете посуточной сдачи необходимо соблюсти требования ГПК РФ к форме и содержанию заявления. Согласно ст. 131 ГПК РФ, иск подаётся в письменной или электронной форме, с указанием наименования суда, сведений об истце и ответчике, обстоятельств дела и доказательств. К иску прилагаются документы по ст. 132: квитанция об уплате госпошлины, копии искового заявления для сторон, документы, подтверждающие обстоятельства (акты ТСН, записи вызовов полиции, аудио- и видеозаписи), а также расчёт взыскиваемой суммы (например, компенсации морального вреда). Досудебный порядок может быть предусмотрен уставом или общим собранием (например, направление предупреждения), но ЖК РФ его прямо не требует, поэтому можно сразу подавать иск.
- В исковом заявлении должны быть указаны:
- наименование суда, в который подается заявление;
- сведения об истце...
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 131
К исковому заявлению прилагаются:
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины...
- документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 132
Доказательствами по делу любые сведения, полученные законным путём, — это закреплено в ст. 55 ГПК РФ. Для данного спора подойдут: акты о нарушении тишины, составленные ТСН или соседями; письменные показания свидетелей; аудио- и видеозаписи, сделанные без нарушения закона (например, из общего коридора или из квартиры заявителя); записи вызовов полиции; копии заявлений в полицию и ответов. Каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые ссылается (ст. 56 ГПК РФ). Соседям и ТСН необходимо максимально полно собрать письменные доказательства систематичности нарушений, чтобы убедить суд в необходимости запретить посуточную сдачу.
- Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон... Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
- Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 55
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений...
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Что касается коллективной жалобы в прокуратуру или жилищную инспекцию, в предоставленном контексте отсутствуют нормы, регулирующие порядок обращения в эти органы. Однако такие полномочия обычно содержатся в Федеральном законе "О прокуратуре РФ" и региональных законах о жилищном надзоре. Соседям следует составить коллективное заявление (с подписями не менее нескольких человек) с изложением фактов и просьбой провести проверку законности использования помещения, привлечь виновного к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ и, возможно, обратиться в суд с иском о прекращении нарушений. Подкрепить жалобу следует копиями тех же доказательств (акты, записи).
