Центральное место в споре занимает вопрос о законности требования дополнительной платы за второго кота, а также об объеме обязательств нанимателя. Поскольку сторонами подписан договор, анализ следует начать с его правовой природы. Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания.
- По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 671
В силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Заведение второго кота без согласования с хозяйкой выходит за пределы обычного пользования жильем и может быть расценено как нарушение этой обязанности.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 678
Статья 682 ГК РФ устанавливает, что размер платы за жилое помещение определяется соглашением сторон в договоре и не может быть изменен в одностороннем порядке, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом или договором. В договоре условие о доплате за животных отсутствует, а также нет законного основания для ее введения. Следовательно, требование хозяйки доплатить 3 000 рублей в месяц за второго кота является именно односторонним изменением размера платы, что прямо запрещено этой нормой.
- Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
- Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 682
Несмотря на то что данная норма относится к аренде, а не к найму жилья, в силу ст. 614 ГК РФ применяется общий принцип: размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Поскольку договор найма жилого помещения специально не регулирует данный вопрос, суды часто применяют аналогию закона. В вашей ситуации изменения размера платы не согласованы, и требование хозяйки не опирается на договор.
- Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
- Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 614
Теперь о последствиях нарушения условия договора о запрете животных. Наниматель завел второго котенка без разрешения хозяйки, что является нарушением договора. Ст. 615 ГК РФ гласит, что арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, и если он этого не делает, арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. Это общая норма, применимая и к найму. Хозяйка вправе предъявить такое требование, но только при существенном характере нарушения.
- Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды...
- Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 615
Однако до расторжения хозяйка обязана направить письменное предупреждение с требованием устранить нарушение (убрать второго кота) в разумный срок. Об этом прямо говорит ст. 619 ГК РФ, которая устанавливает порядок расторжения по инициативе арендодателя: арендодатель вправе требовать расторжения только после направления письменного предупреждения.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 619
Если же хозяйка попытается расторгнуть договор в суде, ей придется доказывать существенное нарушение (например, порчу имущества). В силу ст. 687 ГК РФ расторжение договора найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке возможно, в частности, при разрушении или порче жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Само по себе проживание второго кота, без доказательств ущерба, вряд ли будет признано достаточным основанием для выселения.
- Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: ... разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 687
Что касается ущерба от царапин. Ваше устное обещание отремонтировать всё, что поцарапает первый кот, имеет юридическое значение. Согласно ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. При этом вы может быть освобождены от возмещения, только если докажете отсутствие своей вины. Поскольку вы добровольно приняли на себя обязательство устранить повреждения, это создает для вас гражданско-правовую обязанность. Хозяйка вправе потребовать ремонта или удержать соответствующую сумму из залога, но не более фактического размера ущерба.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1064
Если ущерб реально причинен, его размер определяется по правилам ст. 15 ГК РФ: под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб). Хозяйка сможет удержать из залога только доказанную сумму ремонта, а не произвольную плату за нахождение кота.
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
- Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 15
В случае прекращения договора применима ст. 622 ГК РФ: при возврате имущества арендатор должен вернуть его в том состоянии, в котором получил, с учетом нормального износа. Царапины от кота — это не нормальный износ, это сверхнормативный ущерб. Поэтому вы обязаны либо самостоятельно устранить его до выезда, либо возместить стоимость ремонта. Залог не может быть удержан сверх суммы фактически причиненного ущерба.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 622
Наконец, по вопросу доказывания. Ст. 56 ГПК РФ устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Хозяйка, требуя доплату за второго кота, должна доказать, что такое условие было согласовано (а его в договоре нет). Вы, в свою очередь, ссылаясь на устное разрешение на первого кота, должны это доказать. Это можно сделать с помощью свидетельских показаний, переписки, аудиозаписей. Устное разрешение не отменяет условия договора о запрете содержания животных без согласия, но оно фактически является изменением договора в этой части. Однако письменная форма для таких изменений не требуется, если договор не содержит прямого запрета на устные изменения (в контексте этого нет). Тем не менее, при споре суд будет исходить из письменных доказательств, и устное разрешение доказывать сложнее.
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Таким образом, требование доплаты 3 000 рублей в месяц за второго кота законным не является, поскольку не предусмотрено договором и является односторонним изменением платы. Устное разрешение на первого кота меняет условия договора в этой части, но его еще нужно доказать. Второй кот — нарушение, которое может повлечь расторжение договора, но только после письменного предупреждения и при существенном характере нарушения. Ущерб от царапин вы обязаны возместить в силу обещания и ст. 1064 ГК РФ, но лишь в размере фактического ущерба. Залог может быть использован на покрытие ущерба, но не на доплату за кота.
