Сосед по гаражу требует убрать стену, установленную на его стену-кровлю: может ли он через суд заставить меня демонтировать постройку, если мой гараж не приватизирован, а его — да?

При разрешении спора о правомерности возведения стены на общую боковую стену между гаражами решающее значение имеет правовой режим этой стены. Боковая стена, разделяющая два гаража в ГСК, в силу своего функционального назначения является неделимой вещью, поскольку её раздел без разрушения или изменения назначения невозможен. Согласно пунктам 1 и 4 ст. 244 ГК РФ, такое имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, признается их общей долевой собственностью.

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244

Таким образом, боковая стена-кровля, на которую опёрта возведённая конструкция, не является принадлежностью только одного гаража, а представляет собой общее имущество. Наличие приватизации у одного из гаражей влечёт возникновение у его собственника права на долю в общем имуществе (ст. 244 ГК РФ), а пользователь неприватизированного гаража, как член ГСК, имеет право владения и пользования этим общим имуществом. Однако любые действия, изменяющие состояние общего имущества и увеличивающие на него нагрузку, должны быть согласованы.

Поскольку возведение стены с опорой на общую конструкцию затрагивает интересы всех участников общей долевой собственности, порядок пользования такой стеной регулируется ст. 247 ГК РФ. Вы не могли самовольно изменять режим использования общего имущества — опора стены на общую стену является способом пользования этим имуществом, а значит, требует согласия всех участников. Факт того, что сосед изначально не возражал, не означает достижения письменного или выраженного в установленной форме соглашения. При отсутствии согласия пользование осуществляется в судебном порядке.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247

В вашей ситуации согласия на возведение стены с опорой на общую стену получено не было — первоначальное невыражение возражений не тождественно соглашению в смысле ст. 247 ГК РФ. Более того, собственник приватизированного гаража вправе защищать свои права даже от действий, не связанных с лишением владения. Согласно ст. 304 ГК РФ, он может требовать устранения всяких нарушений его права, включая угрозу разрушения общего имущества из-за дополнительной нагрузки. Это позволяет ему в судебном порядке добиваться восстановления положения, существовавшего до нарушения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304

Наконец, если рассматривать возведённую стену как самостоятельный объект, она может быть квалифицирована как самовольная постройка в силу ст. 222 ГК РФ, поскольку возведена без получения необходимых согласований с правлением ГСК и без учёта строительных норм, касающихся нагрузок на несущие конструкции. Утверждение соседа о том, что стена-кровля не выдержит нагрузки, свидетельствует о возможном нарушении строительных норм. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё права собственности, и такая постройка подлежит сносу.

Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведенные без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222

Таким образом, собственник приватизированного гаража вправе через суд требовать сноса стены на основании совокупности норм: ст. 244 ГК РФ (общее имущество), ст. 247 ГК РФ (отсутствие соглашения на пользование), ст. 304 ГК РФ (негаторный иск) и ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка). Наличие у него права собственности на гараж, а у вас — только членства в ГСК, не изменяет существа правоотношений по поводу общего имущества: и собственник, и пользователь обязаны согласовывать его использование, а собственник дополнительно имеет преимущественное право на судебную защиту своего владения.