Таким образом, придомовая территория является общим имуществом всех 12 собственников квартир, а не только жильцов второго подъезда. Установка септика, который будет заглублен в землю на этом участке, представляет собой использование части общего имущества для размещения нового объекта. Более того, это может быть расценено как изменение режима использования земли. Поскольку вы планируете занять конкретный участок земли под септик, это затрагивает права всех сособственников.
Вопросы распоряжения и использования общего имущества, включая принятие решений о строительстве на нём хозяйственных построек, относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Это прямо установлено Жилищным кодексом.
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Установка септика, как правило, подпадает под понятие «строительство сооружения» (заглубленная ёмкость или система очистки). Следовательно, для его размещения на придомовой территории необходимо положительное решение общего собрания собственников. Двух соседей, которые против, как и согласия только жильцов одного подъезда, недостаточно.
Каким количеством голосов должно быть принято такое решение? Закон устанавливает разные требования к кворуму для разных вопросов. Для решений о строительстве хозяйственных построек и сооружений на общем имуществе (а септик, безусловно, является сооружением) требуется квалифицированное большинство.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46
В данном случае вопрос о строительстве септика подпадает под действие пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ (принятие решений о строительстве хозяйственных построек и других сооружений). Следовательно, решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласие «всех» собственников (единогласие) для этого решения не требуется, что исключает прямое «вето» двух соседей. Однако вам необходимо заручиться поддержкой обладателей как минимум 8 из 12 голосов. С учетом того, что четыре квартиры вашего подъезда «за», а две — «против», вам потребуется убедить ещё как минимум четверых собственников из первого и третьего подъездов. Самостоятельно, без проведения общего собрания и без достижения такого кворума, устанавливать септик вы не вправе.
Что касается санитарных норм. Закон обязывает соблюдать санитарные правила при проектировании, строительстве и реконструкции любых объектов, включая объекты инженерной инфраструктуры, к которым относится септик. Это прямо вытекает из Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
Статья 12. Санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке. 2. При разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов (далее - объекты) должны соблюдаться санитарные правила.
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 12
Конкретные расстояния (разрывы) устанавливаются санитарными правилами и нормативами (СанПиН), в частности СанПиН 2.1.5.980-00 «Гигиенические требования к охране поверхностных вод», СП 32.13330.2018 «Канализация. Наружные сети и сооружения» и др. Упомянутое вами расстояние в 6 метров от дома до септика может соответствовать минимальным требованиям для герметичных септиков (при условии отсутствия питьевых колодцев и водоемов), но это не отменяет необходимости соблюдения других разрывов: до границ участка, до соседних построек, до деревьев. Конкретное соответствие нужно проверять по проекту, но ваша главная проблема — не метрраж, а отсутствие права на использование земли. Даже идеально расположенный септик, установленный без согласия сособственников, будет незаконным.
Теперь о разрешительной документации. Если септик является заглублённым сооружением (а обычно это именно так — ёмкости, колодцы, поля фильтрации), он может быть признан объектом капитального строительства. В этом случае Градостроительный кодекс требует получения разрешения на строительство.
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ определяет, что разрешение на строительство требуется для строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Септик может быть отнесен к объектам капитального строительства, если он является заглубленным сооружением. В таком случае для его установки потребуется разрешение на строительство, если иное не предусмотрено законом.
— Градостроительный кодекс РФ, ст. 51
Для получения такого разрешения необходимо будет предоставить, помимо прочего, документ, подтверждающий ваше право пользования земельным участком. Поскольку участок находится в общей долевой собственности, таким документом будет решение общего собрания, которое даёт вам право на размещение септика. Без этого решения разрешение на строительство вам, скорее всего, не выдадут.
Наконец, самое важное — правовые последствия установки септика без соблюдения этих процедур. В отсутствие решения общего собрания и (если требуется) разрешения на строительство, септик будет считаться самовольной постройкой. Гражданский кодекс устанавливает крайне неблагоприятные последствия для самовольной постройки.
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил... 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой... Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
«...на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке». Установка септика на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, без согласия всех сособственников (или без решения собрания с необходимым кворумом), по сути, является использованием участка лицом (вами) без законных на то оснований. Любой из собственников (в том числе и те двое, что против) вправе обратиться в суд с иском о сносе такой самовольной постройки, и суд будет обязан этот иск удовлетворить. Кроме того, на вас могут возложить все судебные расходы и расходы на демонтаж септика. Риск возникновения такой судебной тяжбы очень высок, если соседи настроены принципиально против.
