- Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
- Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 682
Это специальная норма для договора найма жилого помещения, к которому относится аренда жилого дома. Договор содержит прямой пункт о неизменности платы в течение всего срока, и никаких оговорок, допускающих одностороннее повышение, в нём нет. Следовательно, уведомление арендодателя о повышении платы на 10 000 рублей с 4‑го месяца прямо нарушает данное правило. Арендатор вправе не принимать новое условие и продолжать вносить плату в первоначальном размере.
Общий запрет на одностороннее изменение обязательств закреплён в ст. 310 ГК РФ, которая применяется к любому договорному обязательству, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или самим договором.
"1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 310
В данном договоре арендодатель не наделён правом в одностороннем порядке изменять размер платы — ни законом, ни договором такое право ему не предоставлено. Поэтому его действие по повышению арендной платы является односторонним изменением обязательства, что недопустимо. Арендатор вправе не исполнять это изменение и требовать соблюдения первоначальных условий.
Ст. 614 ГК РФ, регулирующая арендную плату, устанавливает, что размер платы может изменяться по соглашению сторон, если договором не предусмотрено иное.
"1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 614
В данном случае договор предусматривает «иное» — он прямо фиксирует неизменность платы на весь срок. Тем самым стороны исключили возможность её изменения даже по соглашению (тем более в одностороннем порядке). Следовательно, норма о допустимости изменения не применяется; арендодатель не может ссылаться на неё для обоснования повышения.
Принцип свободы договора, закреплённый в ст. 421 ГК РФ, подчеркивает, что условия договора определяются по усмотрению сторон и являются для них обязательными.
"4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 421
Стороны добровольно согласовали условие о неизменности арендной платы. Это условие стало обязательным для обеих сторон. Арендодатель не может в одностороннем порядке отказаться от него или пересмотреть, поскольку это означало бы нарушение договорённости, достигнутой в рамках свободы договора.
Механизм изменения договора предусмотрен ст. 450 ГК РФ: изменение возможно по соглашению сторон, а при его отсутствии — только по решению суда и только при существенном нарушении договора другой стороной.
"1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450
Поскольку ни закон, ни договор не предоставляют арендодателю права на одностороннее изменение, он может изменить размер платы только с согласия арендатора. Его уведомление о повышении — это по сути предложение изменить договор. Арендатор вправе отказаться от такого предложения. Сам арендодатель нарушает договор, предъявляя требование об изменении; никакого существенного нарушения со стороны арендатора нет, поэтому арендодатель не может обратиться в суд с требованием об изменении договора.
Порядок оформления изменения договора регулируется ст. 452 ГК РФ: соглашение об изменении должно быть совершено в той же форме, что и основной договор, а при судебном споре требуется соблюдение досудебного порядка.
"1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 452
Поскольку договор, очевидно, заключён в письменной форме, любое изменение размера платы также должно быть оформлено письменно. Арендатор, отказываясь от повышения, не обязан подписывать такое соглашение. Если арендодатель попытается обратиться в суд, он должен будет доказать наличие оснований для изменения (существенное нарушение со стороны арендатора), что в данной ситуации невозможно.
