Основной инструмент защиты ваших прав как собственника доли в коммунальной квартире — это нормы, одновременно закрепляющие пределы жилищных прав соседей и дающие вам право требовать устранения нарушений. Начну с самой общей, но фундаментальной обязанности.
Согласно ст. 17 ЖК РФ, пользование любым жилым помещением должно осуществляться с учётом прав и законных интересов проживающих в нём граждан и соседей. Ваша соседка и её сожитель, систематически устраивая пьяные сборища, ругаясь матом, куря и допуская драки, прямо нарушают эту норму. Их действия выходят за пределы назначения жилого помещения и ущемляют ваше право (и право ваших детей) на нормальное проживание, тишину, безопасность и санитарное благополучие. Это первое звено, на которое вы можете опираться в любых жалобах — от участкового до суда: соседи используют свою комнату не по назначению и нарушают закон.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 17
Далее, ключевой вопрос — правовой режим коридоров, кухни и других мест общего пользования (МОП) в вашей коммунальной квартире. Вы правильно заметили, что это общедомовое имущество. Ст. 36 ЖК РФ устанавливает, что все собственники комнат владеют и пользуются общим имуществом в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В коммунальной квартире к такому имуществу относятся коридоры, кухня, санузел и т.п. Ваша соседка не вправе единолично решать, кто может заходить в эти помещения, и тем более использовать их как «проходной двор» для своих гостей без согласия других сособственников (включая вас). Приводя в МОП посторонних людей (не проживающих с ней на законных основаниях), соседка нарушает ваше право владения и пользования общим имуществом. Это даёт вам основание требовать в судебном порядке запретить ей допускать туда посторонних, а также обязать её воздерживаться от действий, препятствующих вашему нормальному пользованию.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Теперь о возможной административной ответственности. Курение в местах общего пользования коммунальной квартиры — прямое нарушение. Ст. 6.24 КоАП РФ предусматривает штраф за курение на отдельных территориях и в помещениях общего пользования многоквартирных домов. Ваша соседка курит, по вашим словам, прямо в квартире — но если это происходит в коридоре, кухне или других МОП (а часто и из комнаты дым идёт в коридор), это образует состав административного правонарушения. Кроме того, её матерная брань, оскорбительное приставание, драки могут быть квалифицированы по ст. 20.1 КоАП РФ как мелкое хулиганство. Участковый обязан составить протокол при наличии заявления и свидетелей, а не просто «проводить беседу». Если он отказывается, вы имеете право жаловаться в прокуратуру или вышестоящему начальнику полиции.
- Мелкое хулиганство, то есть нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу, сопровождающееся нецензурной бранью в общественных местах, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно уничтожением или повреждением чужого имущества, - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до одной тысячи рублей или административный арест на срок до пятнадцати суток.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 20.1
Нарушение установленного федеральным законом запрета курения табака, потребления никотинсодержащей продукции или использования кальянов на отдельных территориях, в помещениях и на объектах... влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи пятисот рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 6.24
Наиболее эффективный способ защиты — обращение в суд. Ст. 304 ГК РФ даёт собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, даже если он не лишён владения. Вы не потеряли доступ к своей комнате, но ваше право пользования в полном объёме (тишина, безопасность, санитарные условия) постоянно нарушается. Вы можете предъявить иск об обязании соседки не чинить препятствия в пользовании общим имуществом (не приводить посторонних, не курить в МОП, не шуметь и т.д.) и о компенсации морального вреда. Основание для этого — факт систематических нарушений, который вы подтвердили актами и вызовами полиции.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Помимо требования о прекращении нарушений, вы вправе требовать денежной компенсации за испытанные нравственные страдания. Ст. 151 ГК РФ предусматривает такую компенсацию, если действиями нарушены личные неимущественные права (в данном случае — право на отдых, безопасность, санитарное благополучие, которое производно от вашего права собственности). Вам придётся обосновать размер компенсации на основе длительности и интенсивности нарушений.
Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 151
Теперь о выселении. Ст. 91 ЖК РФ позволяет выселить без предоставления другого жилья нанимателя и членов его семьи, которые систематически нарушают права соседей или используют жильё не по назначению. Однако эта норма применяется только к нанимателям по договору социального найма. Если ваша соседка является собственником комнаты (что вероятно, как и вы, так как у вас общие места общего пользования), то выселить её через суд по этому основанию нельзя — для собственников такого механизма в ЖК РФ нет. Вы можете лишь требовать ограничения её прав в пользовании общим имуществом и компенсации вреда. Если же она наниматель муниципального жилья, то у вас есть реальный шанс на её выселение, но потребуется предварительное предупреждение наймодателя (администрации) и последующее решение суда.
Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. ... Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 91
Переходя к вопросам судебного процесса: для иска вам понадобятся доказательства. Ст. 55 ГПК РФ определяет перечень допустимых средств доказывания — это ваши письменные показания, акты от соседей, аудио- и видеозаписи, талоны-уведомления о вызове полиции. Ст. 60 ГПК РФ требует, чтобы некоторые обстоятельства подтверждались определёнными средствами (например, факт привлечения к административной ответственности — постановлением мирового судьи или протоколом). Ст. 131 и 132 ГПК РФ устанавливают форму и содержание искового заявления (наименование суда, данные сторон, обстоятельства, требования, перечень приложений, квитанция об уплате госпошлины). Вам необходимо будет приложить выписки из ЕГРН, акты соседей, доказательства обращений в полицию (копии заявлений, ответы, талоны), а также по возможности видеозаписи и аудиозаписи скандалов (старайтесь делать их законно — без вторжения в комнату, фиксируя происходящее в коридоре или кухне).
Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 132
