Прежде всего, решающее значение имеет возможность квалификации действий наймодателя (арендодателя) как существенного нарушения договора. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке только при существенном нарушении другой стороной. Существенным признаётся нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В данной ситуации наниматели с новорождённым ребёнком обоснованно рассчитывали на проживание в условиях, свободных от постоянного шума ремонтных работ, которые, по словам наймодателя, не планировались. Шум от соседей (постоянные крики, громкая музыка) также делает нормальное пользование квартирой невозможным, особенно учитывая возраст ребёнка. Если наймодатель не только не предупредил о начале ремонтных работ, но и заверил, что их не будет, а фактически допустил их проведение, это может быть признано существенным нарушением, лишающим нанимателей того, на что они рассчитывали — комфортного и тихого проживания. Однако для суда потребуется доказать, что шум действительно носит систематический и интенсивный характер, делающий проживание невыносимым (например, показаниями, записями, жалобами в полицию).
- По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 450
Отдельно следует оценить, можно ли шум и ремонт квалифицировать как нарушение санитарно-эпидемиологических требований, что дало бы основания для признания помещения непригодным для проживания. Статья 6.4 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений. Однако указанная норма направлена на привлечение к ответственности нарушителей (например, тех, кто проводит ремонт с превышением уровня шума), а не на определение гражданско-правовых последствий для договора найма. Сама по себе фиксация такого нарушения (например, постановление Роспотребнадзора о превышении уровня шума в ночное время) может быть использована как доказательство того, что проживание в квартире создаёт угрозу здоровью (особенно новорождённого), и косвенно подтвердить существенность нарушения со стороны наймодателя, если он не принимает мер к пресечению нарушений со стороны соседей или не контролирует проводимые им ремонтные работы. Но прямая связь с возвратом залога через эту статью отсутствует.
Статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 6.4
Важно также учесть обязанность соблюдать права и законные интересы соседей при пользовании жилым помещением. Статья 17 ЖК РФ устанавливает, что пользование жилым помещением должно осуществляться с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нём граждан и соседей. В данной ситуации, напротив, соседи (а также, возможно, сам наймодатель, если ремонт проводят его подрядчики) нарушают права нанимателей, лишая их тишины и нормального отдыха. Однако эта норма прежде всего налагает обязанности на самих нанимателей (не шуметь). Косвенное значение может иметь то, что наймодатель, как собственник, обязан обеспечивать соответствие жилого помещения санитарным нормам (включая уровень шума) и принимать меры к нарушителям из числа других своих жильцов. Если он бездействует, это также может быть расценено как несоблюдение им условий о передаче помещения, пригодного для проживания.
- Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 17
Наконец, определяющим для возврата залога является момент прекращения обеспеченного обязательства. Согласно ст. 381.1 ГК РФ, если обеспеченное обязательство прекращается, обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Внесённый нанимателями залог, скорее всего, является обеспечительным платежом в смысле данной статьи. Основное обязательство — аренда квартиры на определённый срок. Если договор будет досрочно расторгнут (например, по решению суда или по соглашению сторон), обязательство по внесению арендной платы прекращается. Следовательно, обеспечительный платёж должен быть возвращён нанимателю, так как условие о его возврате «через 6 месяцев» — это лишь срок исполнения обязательства по возврату, а не условие, при котором он удерживается. То есть, если договор прекратится раньше, срок возврата наступает немедленно с момента прекращения обязательства. Договорное условие «возврат через 6 месяцев» не препятствует этому, так как оно регулирует исполнение обязательства, которое ещё существует, а не судьбу платежа при досрочном расторжении. Иное толкование означало бы, что наймодатель удерживает деньги даже после того, как квартира уже освобождена, что несправедливо.
- В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 381.1
Норм, прямо позволяющих нанимателю в одностороннем порядке расторгнуть договор из-за шума соседей в контексте не приведено. Такое право предусмотрено ст. 620 ГК РФ (договор аренды) или ст. 88 ЖК РФ (для договора социального найма) — по требованию нанимателя в судебном порядке при непредоставлении помещения, пригодного для проживания. Однако применительно к коммерческому найму (аренде) используется общая норма ст. 450 ГК РФ. Поскольку в предоставленном контексте ст. 620 ГК РФ отсутствует, её применение возможно, но она не цитируется. В любом случае, ключевым является доказательство существенного нарушения, которое позволит расторгнуть договор через суд и потребовать возврата всей суммы залога. Если же наниматели просто съедут сами, не добившись расторжения договора в суде или по соглашению сторон, они могут быть признаны нарушителями, и залог может быть удержан наймодателем в качестве компенсации за досрочное прекращение.
