При этом важно учитывать, что сам балкон и примыкающие к нему несущие стены в многоквартирном доме относятся к общему имуществу. В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая ограждающие несущие конструкции. Установка кондиционеров по бокам балкона может затрагивать эти конструкции (через крепления или вибрационное воздействие на них), а значит, требует согласия всех сособственников либо соблюдения особых условий, чтобы не нарушать их права. Сосед, размещая оборудование без такого согласования и допуская вибрацию, выходит за пределы правомерного использования как своей квартиры, так и общего имущества.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) ... ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, ... механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование ... находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
— Жилищный кодекс РФ, ст. 36
Поскольку сосед сдаёт квартиру, его ответственность за действия арендатора не снимается. Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник, предоставляя жильё по договору найма, обязан обеспечить соблюдение прав и законных интересов соседей. Если этого не происходит и предоставление квартиры нарушает жилищные права других граждан, последние вправе обратиться в суд. Вы можете предъявить требования как к самому собственнику (как к лицу, обязанному контролировать использование своего имущества), так и к арендатору (как к фактическому причинителю вреда). При этом ст. 1064 ГК РФ устанавливает, что вред, причинённый личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред, и именно причинитель должен доказывать отсутствие своей вины.
- Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
— Жилищный кодекс РФ, ст. 17
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма ... при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме... В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.
— Жилищный кодекс РФ, ст. 30
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 1064
Постоянный шум и вибрация от кондиционера могут быть квалифицированы как нарушение санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания. За такие действия предусмотрена административная ответственность по ст. 6.4 КоАП РФ, которая влечёт штраф на граждан (в том числе на собственника или арендатора) от 500 до 1 000 рублей. Для привлечения к ответственности необходимо, чтобы уровни шума и вибрации превышали установленные гигиенические нормативы (в тексте вашего запроса конкретные санПиНы не приведены, но они устанавливаются отдельными актами Роспотребнадзора — например, СанПиН 1.2.3685-21). Замеры проводятся аккредитованной лабораторией, и их результаты служат доказательством.
Статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 6.4
Если ваш дом является объектом культурного наследия (сталинки часто имеют такой статус), то дополнительно действуют ограничения, установленные Федеральным законом № 73-ФЗ. Согласно ст. 47.3 этого закона, лица, владеющие объектом культурного наследия, обязаны не проводить работы, изменяющие предмет охраны или ухудшающие условия его сохранности, а также обеспечивать сохранность и неизменность облика. Установка кондиционеров на фасаде (в том числе на балконе, который является частью фасада) может расцениваться как изменение облика. Нарушение этих требований влечёт административную ответственность по ст. 7.13 КоАП РФ со значительными штрафами (от 15 000 до 200 000 рублей для граждан). Таким образом, сам факт нахождения кондиционеров на балконе сталинки может быть незаконным, и это дополнительный аргумент для требования их переноса или демонтажа.
лица ... обязаны: ... 2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; ... 4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия;
— Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ст. 47.3
Статья 7.13. Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации ... влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до двухсот тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до четырехсот тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до пяти миллионов рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.13
Помимо административных мер, вы вправе требовать компенсации морального вреда, причинённого длительным дискомфортом. Гражданский кодекс в ст. 151 прямо предусматривает, что при нарушении личных неимущественных прав (к которым относится и право на отдых, на благоприятную среду) суд может взыскать денежную компенсацию. Размер определятся с учётом степени вины нарушителя и нравственных страданий потерпевшего.
Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 151
Для подтверждения превышения допустимых уровней шума и вибрации, а также факта вибрации на несущих стенах необходимы соответствующие замеры. Кодекс об административных правонарушениях в ст. 26.2 устанавливает, что доказательствами могут быть заключения эксперта, иные документы, показания специальных технических средств. В судебном процессе по негаторному иску или иску о возмещении вреда также потребуется заключение строительно-технической экспертизы (для оценки воздействия вибрации на конструкции) и акустической экспертизы (для измерения уровня шума). Замеры проводятся аккредитованной лабораторией в присутствии собственника (или его представителя) и желательно с уведомлением нарушителя.
Доказательствами по делу об административном правонарушении являются любые фактические данные, на основании которых судья, орган, должностное лицо, в производстве которых находится дело, устанавливают наличие или отсутствие события административного правонарушения, виновность лица, привлекаемого к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные устанавливаются ... заключениями эксперта, иными документами, а также показаниями специальных технических средств, вещественными доказательствами.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 26.2
Представленный контекст не содержит конкретных значений допустимого уровня шума и вибрации в жилых помещениях (они устанавливаются подзаконными актами — СанПиН, СП), поэтому при составлении претензии или искового заявления необходимо ссылаться на эти нормативы, а также на Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», который в ст. 3 и 5 закрепляет общие требования к безопасности зданий при их эксплуатации, включая недопустимость вредных воздействий (шум, вибрация). Конкретные допустимые уровни содержатся в СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».
