Поскольку крыша является неделимым элементом, она находится в долевой собственности обоих собственников блоков. Сосед, разобрав часть этой крыши, осуществил распоряжение общим имуществом единолично. Однако, согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации:
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Согласие на разборку крыши вы не давали. Более того, владение и пользование таким имуществом согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации также подлежат согласованию:
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Сосед не только не получил вашего согласия, но и фактически нарушил ваше право владения и пользования общей крышей. Его действия выходят за пределы правомочий собственника, которые закреплены в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации:
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Здесь действия соседа прямо нарушают ваши права как участника общей долевой собственности. Для защиты вы можете воспользоваться негаторным иском, предусмотренным статьёй 304 Гражданского кодекса Российской Федерации:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Даже если вы не лишены владения своей частью дома, самовольный демонтаж части общего имущества является длящимся нарушением, которое вы вправе пресечь через суд.
Несмотря на то, что дом переведён в категорию блокированной застройки, нормы Жилищного кодекса об общем имуществе многоквартирного дома применимы по аналогии, поскольку фактически между блоками сохранились общие конструкции. В любом случае, сама конструкция крыши и чердака остаётся общей собственностью. В этой части уместно обратиться к статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляющей правовой режим общего имущества:
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома... Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Демонтаж части крыши явно уменьшает общее имущество. Вашего согласия не было, поэтому такие действия незаконны. Более того, сосед не вправе был выделять свою долю в натуре, так как согласно статье 37 Жилищного кодекса Российской Федерации:
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Разборка части крыши — это по сути попытка выдела доли в натуре, что прямо запрещено. Дополнительно, приобретение вами права на общее имущество подтверждается статьёй 38 Жилищного кодекса Российской Федерации:
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Теперь необходимо оценить законность самого сноса блока. Сосед заявил о сносе, но не имеет разрешительных документов. Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает обязательные требования. Согласно статье 55.30:
Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления, если иное не предусмотрено частью 1.1 настоящей статьи.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 55.30
Сосед как собственник блока вправе принять решение о сносе, но этого недостаточно. Статья 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации предписывает:
Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения... В процессе сноса объекта капитального строительства принимаются меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде...
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 55.31
Поскольку снос блока затрагивает общую крышу и чердак, необходимо соблюдение этих норм. Уведомление о начале сноса, проект организации работ — всё это отсутствует. Кроме того, требуется разрешение на строительство (снос приравнивается к строительной деятельности), что вытекает из статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации:
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства... Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Демонтаж части общего имущества (крыши) — это фактически реконструкция, требующая разрешения. Его отсутствие влечёт административную ответственность по статье 9.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях:
Статья 9.4 КоАП РФ устанавливает ответственность за нарушение обязательных требований в области строительства, включая требования к зданиям и сооружениям при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте. Снос части дома (блока) без разрешительных документов может быть квалифицирован как нарушение, влекущее административный штраф, особенно если это затрагивает конструктивные характеристики и безопасность объекта.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 9.4
Более того, за самовольное уничтожение общего имущества может наступить уголовная ответственность. В частности, статья 167 Уголовного кодекса Российской Федерации:
Умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти деяния повлекли причинение значительного ущерба, - наказываются штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до трех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 167
Крыша является общим имуществом, поэтому повреждение её части — это уничтожение чужого (вашего) имущества. Если ущерб окажется значительным (например, стоимость восстановления превышает 2500 рублей или причинён существенный вред вашим интересам), возможно возбуждение уголовного дела. Кроме того, действия соседа подпадают под состав самоуправства, предусмотренный статьёй 330 Уголовного кодекса Российской Федерации:
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 330
Сосед самовольно, без вашего согласия и без разрешительных документов, совершил действия по разбору крыши, чем причинил вам вред (нарушил право собственности). Налицо признаки самоуправства.
Что касается бездействия полиции и администрации. Статья 20 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагает на органы государственного жилищного надзора обязанность контролировать соблюдение требований к сохранности общего имущества:
Статья 20 ЖК РФ устанавливает предмет государственного жилищного надзора, включая соблюдение требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах (пункт 1 части 1). Это может быть полезно для обоснования бездействия надзорных органов.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 20
Администрация также обязана контролировать соблюдение градостроительного законодательства в части сноса (статья 58 Градостроительного кодекса Российской Федерации):
Лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 58
Бездействие этих органов может быть обжаловано. Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» в статье 2 закрепляет:
Граждане имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения, включая обращения объединений граждан, в том числе юридических лиц, в государственные органы, органы местного самоуправления и их должностным лицам, в государственные и муниципальные учреждения и иные организации, на которые возложено осуществление публично значимых функций, и их должностным лицам.
— Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», ст. 2
Вы вправе подать жалобы на бездействие в прокуратуру или вышестоящие органы. Наконец, статья 11 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет способы защиты жилищных прав:
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 5) прекращения или изменения жилищного правоотношения; 6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 11
Таким образом, вы можете требовать восстановления положения (обязать соседа восстановить крышу), пресечения действий по сносу (запретить дальнейший снос без надлежащего согласования), а также взыскания убытков.
