- Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
Таким образом, установка кондиционера на фасаде — это использование части общего имущества. В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Соседи не получили вашего согласия, не провели общее собрание, что напрямую нарушает эту норму:
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Поскольку вы не давали согласия и собрание не проводилось, действия соседей по размещению кондиционера на стене вашей кухни являются незаконными.
Более того, Жилищный кодекс РФ устанавливает специальный порядок принятия решений о пользовании общим имуществом. Ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания такие вопросы, как реконструкция и использование общего имущества:
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Установка кондиционера на фасаде, с учётом сверления отверстий и крепления кронштейнов, является изменением конструкции и требует решения общего собрания. Конкретные требования к такому решению закреплены в ст. 46 ЖК РФ:
Статья 46 ЖК РФ устанавливает порядок принятия решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по вопросам, связанным с использованием общего имущества (фасада). Для установки кондиционера на фасаде требуется решение общего собрания, принимаемое большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Отсутствие такого решения свидетельствует о нарушении порядка использования общего имущества.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Поскольку такого решения нет, соседи грубо нарушили установленный законом порядок. Ваше право как собственника помещения нарушено: вы не имеете возможности беспрепятственно открывать окна своей кухни без шума от работающего кондиционера, а также лишены возможности в будущем установить свой кондиционер на этом же участке фасада. Это является прямым нарушением ваших прав, защищаемых ст. 304 ГК РФ:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Таким образом, соседи обязаны вернуть фасад в первоначальное состояние, то есть демонтировать кондиционер. Вы вправе требовать этого в судебном порядке, а также обращаться в жилищную инспекцию или управляющую компанию с заявлением о самовольном использовании общего имущества. Кроме того, установка кондиционера на той же стене в будущем возможна только после получения согласия всех собственников на общем собрании (не менее 2/3 голосов) и, вероятно, с учётом техрегламентов о шуме и технической возможности размещения нескольких блоков.
