Фасад многоквартирного дома является общим имуществом собственников помещений (часть стены, несущая конструкция, элемент ограждения). Установка кондиционера на фасаде — это изменение режима использования общего имущества, которое требует согласия всех собственников, выраженного в решении общего собрания. Поскольку такое собрание не проводилось, соседи не получили законного основания для размещения внешнего блока. Это означает, что они самовольно заняли часть общего имущества.
Одновременно затронуты границы вашего права собственности. Стена, на которой закреплён кондиционер, примыкает к вашей кухне, и хотя она, вероятно, является общей стеной (разделяющей помещения), её внешняя сторона относится к общему имуществу. Однако установка оборудования непосредственно под вашим окном или рядом с ним может ограничить ваше право пользоваться помещением: вы лишаетесь возможности свободно открывать окно без помех от вибрации, шума и тепловыделения, а также сталкиваетесь с реальной угрозой того, что в будущем вы не сможете установить собственный кондиционер (если место на стене уже занято или нарушены минимальные расстояния между блоками).
Юридически значимо то, что соседи не уведомили вас и не получили вашего согласия как заинтересованного лица. Даже если бы собрание состоялось, ваше мнение как владельца смежной квартиры должно было учитываться, поскольку размещение оборудования влияет на условия проживания в вашей квартире. Отсутствие вашего согласия и отсутствие решения общего собрания делают действия соседей неправомерными.
Кроме того, в ситуации поднимается вопрос о соблюдении санитарно-эпидемиологических требований: уровень шума от кондиционера при открытом окне вашей кухни может превышать допустимые нормы, что нарушает ваше право на благоприятную среду обитания. Это отдельный аспект — не только имущественное право, но и право на тишину и покой в жилом помещении.
Фасад многоквартирного дома относится к общему имуществу собственников помещений. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая ограждающие несущие и ненесущие конструкции. Поскольку фасадная стена, на которой соседи установили кондиционер, является такой конструкцией, она находится в общей долевой собственности всех собственников, включая вас. Ваше право на долю в этом имуществе подтверждается ст. 289 и ст. 290 ГК РФ:
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 289
- Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
Таким образом, установка кондиционера на фасаде — это использование части общего имущества. В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Соседи не получили вашего согласия, не провели общее собрание, что напрямую нарушает эту норму:
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Поскольку вы не давали согласия и собрание не проводилось, действия соседей по размещению кондиционера на стене вашей кухни являются незаконными.
Более того, Жилищный кодекс РФ устанавливает специальный порядок принятия решений о пользовании общим имуществом. Ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания такие вопросы, как реконструкция и использование общего имущества:
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Установка кондиционера на фасаде, с учётом сверления отверстий и крепления кронштейнов, является изменением конструкции и требует решения общего собрания. Конкретные требования к такому решению закреплены в ст. 46 ЖК РФ:
Статья 46 ЖК РФ устанавливает порядок принятия решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по вопросам, связанным с использованием общего имущества (фасада). Для установки кондиционера на фасаде требуется решение общего собрания, принимаемое большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Отсутствие такого решения свидетельствует о нарушении порядка использования общего имущества.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Поскольку такого решения нет, соседи грубо нарушили установленный законом порядок. Ваше право как собственника помещения нарушено: вы не имеете возможности беспрепятственно открывать окна своей кухни без шума от работающего кондиционера, а также лишены возможности в будущем установить свой кондиционер на этом же участке фасада. Это является прямым нарушением ваших прав, защищаемых ст. 304 ГК РФ:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Таким образом, соседи обязаны вернуть фасад в первоначальное состояние, то есть демонтировать кондиционер. Вы вправе требовать этого в судебном порядке, а также обращаться в жилищную инспекцию или управляющую компанию с заявлением о самовольном использовании общего имущества. Кроме того, установка кондиционера на той же стене в будущем возможна только после получения согласия всех собственников на общем собрании (не менее 2/3 голосов) и, вероятно, с учётом техрегламентов о шуме и технической возможности размещения нескольких блоков.
